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在住房短缺問題持續困擾全美國的大背景下，老舊住房的維護和改造正逐漸成為住房市場供需矛盾的關鍵解決方案。孫斯陶認為，如何有效利用現有庫存房源，尤其是建於20世紀中期之前的房屋，不僅是應對當前住房危機的重要課題，也為住房市場帶來了新的發展機遇。
根據美國人口普查局釋出的2021年美國住房調查（American Housing Survey, 簡稱AHS），全美現有住房中約62%建於1990年之前，其中17%更早於1950年。這些老舊房屋雖然是住房存量的重要組成部分，但高昂的維護成本使它們成為許多新業主的經濟負擔。
資料顯示，2019年至2021年間，61%的老舊房屋業主啟動了至少一個房屋改造專案，平均花費4,100美元。喬遷新居兩年內的業主，年均維護和改造支出中位數高達3,900美元，而居住超過10年的長期業主僅為1,500美元。
常見的改造專案主要集中在以下三方面：
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室內改造：管道更新、地板和牆面修復及熱水器更換，佔比47%。
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室外改造：門窗更換、屋頂修復及庭院設施新增，佔比27%。
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土地改造：景觀美化、圍欄安裝及車道修繕，佔比21%，其中新業主的投入比例（32%）顯著高於長期業主（18%）。
從房屋面積來看，老舊房屋的平均面積為1,290平方英尺，略小於全美平均的1,500平方英尺。按每500平方英尺計算，新業主的年均維護和改造支出為200美元，而整體改造專案支出中位數為700美元。
儘管建造新房通常被視為解決住房短缺的根本途徑，但當前住房短缺量高達700萬套，僅新增住房難以彌補這一缺口。資料顯示，全美超過8,900萬套住房房齡已超過35年，其中許多亟需現代化改造和功能升級。同時，2015年至2017年間，有210萬套房屋因年久失修退出市場，其中11.8%的房屋完全無法居住。
孫斯陶認為，老舊住房的翻新改造及加建附屬住宅單元（Accessory Dwelling Units, 簡稱ADUs），是破解住房短缺問題的有效方法之一。
ADU作為一類獨立或半獨立的居住單元，近年來在美國備受關注。ADU不僅可以迅速擴充住房供應，還為多代同堂、短租和靈活住房需求提供瞭解決方案。在土地稀缺、房價高企的城市地區，ADU被視為填補住房市場空白的關鍵工具。
例如，在孫斯陶所在的南加州大洛杉磯地區，ADU的普及率顯著上升。根據2024年4月30日，加州政府Department of Finance釋出的資料，2023年加州新增了22,802套ADU，約佔新建住宅總數的五分之一。
老舊住房改造專案不僅能夠增加可供使用的房屋數量，還能創造顯著的經濟效益。從施工人員到房地產經紀人及物業管理人員，相關產業鏈從業者均可從中獲益，同時直接帶動社群經濟發展。
儘管“炒房客”（flippers）常被視為投機者，但資料顯示，近年來翻新房屋交易佔比已從6%-7%上升至近10%。多數翻新專案集中於將閒置或過時的中小型住房升級為適合普通家庭的現代化居所，而非高階豪宅。
老舊住房的改造不僅是解決美國住房短缺的重要舉措，也是提升社群活力和居民生活質量的關鍵路徑。孫斯陶認為，未來的住房市場將依賴於挖掘現有住房庫存的潛力，並透過ADU和翻新專案推動住房現代化，開闢住房發展的新方向。
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