美國新房銷售下滑購房者觀望情緒加重

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2025年年初的美國房地產市場呈現低迷態勢，無論是新房還是二手房銷售均出現明顯下滑。根據美國房地產經紀人協會（NAR）的最新資料，待售房屋的簽約量已降至自2001年開始記錄以來的最低水平，同比下降5.2%。高房貸利率和持續走高的房價成為阻礙民眾購房的主要因素。

根據NAR的資料，1月份二手房待售簽約量環比下降4.6%，較去年同期下降5.2%。儘管市場上待售房源同比增長17%，但高昂的房價和貸款利率導致購房者望而卻步。NAR首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）表示，“雖然極端寒冷天氣可能影響了市場活躍度，但房價和貸款成本才是主要障礙。”

從區域資料來看，美國東北部的待售房簽約量環比上升，但西部和南部的住房市場均呈下降趨勢，尤其是南方，作為近年美國房市最活躍的地區，降幅最為明顯。

除了二手房市場疲軟，新房銷售也不容樂觀。根據美國住房與城市發展部（HUD）和美國人口普查局的最新資料，1月份全美新房銷售量環比下降10.5%，年化銷量降至65.7萬套，創下三個月以來的新低。

值得注意的是，新房庫存同比增長7.4%，其中已經完工、可立即入住的房屋庫存激增39%，達到11.8萬套。然而，儘管房源供應量增長，市場上仍然遠未達到供需平衡狀態。資料顯示，當前新房市場的月供應量為9個月，而二手房市場的供應量僅為3.4個月，整體房源供應仍然緊張。

新房價格方面，1月份新建獨棟住宅的售價中位數達到44.63萬美元，同比上漲3.7%，創下自2022年10月以來的最高水平。此外，售價在30萬美元至40萬美元之間的新房佔比從去年的29%下降至24%，表明中等價位房源供應在減少。

在高房價與高利率環境下，多戶住宅（Multi-Family）市場出現了一絲轉機。NAHB資料顯示，2024年第四季度，美國新開工建設的2至4單元住宅數量為5000套，同比大幅增長25%。

不過，與歷史趨勢相比，這一領域的建設規模仍遠未恢復至金融危機前的水平。2000年至2010年間，2至4單元住宅約佔全部多戶住宅建設的11%，而目前的佔比僅略高於5%。分析人士認為，若要真正擴大這一類住宅供應，需要更多的政策支援和針對性規劃改革。

進入2月份，孫斯陶發現，美國房貸利率出現小幅回落。據Freddie Mac資料，30年期固定房貸利率從1月的7.04%下降至6.84%，15年期固定房貸利率也下降至6.03%。

雖然房貸利率的下降對購房者來說是一個積極訊號，但由於整體利率仍處於6%以上，且房價高企，市場觀望情緒依然濃厚。此外，美國10年期國債收益率2月份下降11個基點至4.52%，反映出市場對經濟增長放緩的擔憂，也使得外界普遍預測美聯儲將在年內重新啟動降息。

總的來說，美國房市在高房價和高利率的雙重壓力下仍處於低迷期，雖然部分市場指標如供應量增長和多戶住宅建設有所改善，但孫斯陶認為，短期內銷售回暖的可能性仍然較低。未來幾個月，房貸利率的走向、美聯儲的貨幣政策調整，以及整體經濟環境都將成為影響房市的關鍵因素。

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