南加州房價再度下滑！新房開工量驟減！掛牌房屋撤銷率創九年新高！

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近期資料顯示，美國房市持續承壓，受高利率、高房價以及建築成本上漲等多重因素的影響，供需雙方疲軟的態勢愈發明顯。這一狀況不僅導致新房開工量和銷售量的雙雙下降，同時也使得房屋撤銷出售掛牌數量創下近九年來的新高，進一步凸顯出未來美國住房市場的不確定性。

根據美國住宅建築商協會（NAHB）與美國住房和城市發展部（HUD）聯合釋出的資料，2025年1月，美國整體房屋開工量環比下降9.8%，年化開工量僅為137萬套。相比2024年12月的資料有所回落，距離2023年的市場高點更是差距顯著。

從具體類別看，獨棟住宅（Single Family）開工量環比減少8.4%，降至99.3萬套，同比下降1.8%。而多戶住宅（Multi Family）的開工量降幅更為明顯，環比下滑13.5%，僅為37.3萬套。業內人士指出，這與開發商在高利率環境下面臨的融資困難密不可分。當前的利率水平顯著推高了融資成本，尤其對於多戶住宅專案，漫長的審批流程、高昂的土地成本，無形中拖累了整體開發進度。

儘管開工量表現低迷，但房屋許可發放量顯示出一定的穩定跡象。1月份，獨棟住宅的許可數量保持不變，而多戶住宅許可量甚至環比小幅上升0.2%。這一資料表明，部分開發商對未來市場依然抱有謹慎的樂觀態度，或預期春季的房產市場購房需求將有所回暖。

從區域來看，美國東北部、南部和中西部地區的房屋開工量降幅尤為顯著，分別下滑27.6%、23.3%和10.4%。東北部的下降與冬季嚴寒天氣密切相關，而中西部的農村與小城市市場受高借貸成本的壓制尤為嚴重。相比之下，美國西部地區表現截然不同，開工量逆勢增長42.3%。這一增長主要受多個大規模多戶住宅專案啟動的驅動。

加州的住房市場情況尤具代表性。儘管整體市場承壓，但沿海大都市如洛杉磯和舊金山的高階住宅需求依舊穩健。而在加州內陸地區，如薩克拉門託和里弗賽德等地，房價的相對可負擔性則吸引了更多首次購房者。

孫斯陶觀察到，南加州房價延續了自2024年下半年以來的溫和下滑趨勢。根據Zillow近期釋出的資料，今年1月，南加州六縣的平均房價環比下降0.4%，至86.2萬美元，為連續第六個月下滑。然而，與去年同期相比，房價仍保持了3.9%的同比漲幅，這表明市場雖疲軟，但韌性猶存。

具體地區來看，洛杉磯縣的房價環比下跌0.6%，橙縣下降0.5%，聖貝納迪諾縣和河濱縣（里弗賽德縣）跌幅較小，僅為0.3%。而聖地亞哥縣的房價變化最小，環比僅微降0.2%。

市場專家預計，短期內南加州的房價增速或將進一步放緩，但由於在售房源依然短缺，房價出現大幅下跌的可能性較小。不過，部分割槽域，如受1月份野火影響嚴重的洛杉磯山區，其房價未來走勢仍充滿不確定性。2025年1月初的山火已摧毀超過1.2萬套住宅，加劇了當地的住房供應壓力。

掛牌出售房屋撤銷率激增成為房市疲軟的另一顯著表現。據CoreLogic資料，2024年12月，全美撤銷掛牌的房屋數量同比暴增64%，為2015年以來的最高值。這一現象反映了高房貸成本對市場購房需求的抑制。

南加州的賣家同樣感受到壓力。孫斯陶發現，由於買家難以承受高利率下的貸款成本，部分賣家撤銷掛牌，選擇繼續持有房產等待市場環境改善。

在政策層面，加州住房改革的實際效果仍存爭議。例如，旨在緩解住房短缺的SB9法案，因高昂的土地成本與複雜的審批程式，實際落地成效有限。此外，節能建築規範與環保政策雖提升了居住品質，但也無形中推高了房產開發成本。調查顯示，近70%的加州居民更傾向於選擇獨棟住宅，這種偏好進一步加劇了加州住房市場供需矛盾。

孫斯陶認為，高利率短期內難以顯著回落，這意味著供需錯配問題仍將持續。加州應考慮透過簡化審批程式、降低開發成本以及為首次購房者提供更有針對性的購房補貼政策，以期改善目前的住房市場困境。儘管目前市場充滿不確定性，但依託季節性需求回暖，2025年春季房市仍有復甦的可能性。對於“剛需”購房者而言，如何在高利率與潛在房價下調之間找到平衡點，仍將是未來一段時間的重要課題。

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