美國消費者信心四連降，加州豪宅市場為何一枝獨秀？

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隨著美國房價和房貸利率持續高企，年輕人在購房時面臨前所未有的困難。高首付要求和月供壓力令人望而卻步，不得不推遲購房計劃。

根據美國房地產經紀人協會（N.A.R.）的資料，在所有房產交易中，首次購房者的比例在過去一年有所下降，反映出這一群體在當前市場環境下的購房困境。

2025年2月，房貸利率的小幅下降為新房銷售帶來了一定提振作用。根據美國人口普查局和住房與城市發展部（HUD）的資料，新房銷售量環比增長2%，達到年化72萬套。儘管增幅有限，但這顯示出房地產市場對利率變化的敏感性。然而，整體銷售水平仍低於歷史平均值，表明美國房產市場的全面復甦尚需時日。

與此同時，美國消費者信心指數已連續四個月下滑，3月降至92.9，創下四年來新低。孫斯陶認為，消費者信心的持續下跌可能對房地產市場帶來負面影響，進一步抑制購房需求。

儘管房價和利率依然高企，但隨著春季購房旺季的到來，購房者的房貸申請量有所回升。根據美國抵押貸款銀行家協會（M.B.A.）的資料，房貸申請量在3月中旬達到近兩個月來的最高水平。儘管市場環境充滿挑戰，一些購房者仍因生活需求或擔憂未來利率可能進一步上升而選擇入市。

在政策層面，聯邦住房金融局（FHFA）近期宣佈，將維持房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的貸款限額不變。此舉旨在穩定市場，確保購房者在高房價環境下仍能獲得必要的融資支援。然而，批評者認為，這可能助長過度借貸，增加金融風險。

聯邦住房管理局（FHA）支援的貸款違約率明顯上升，可能預示著經濟壓力的加劇。這些貸款通常由首次購房者和中低收入家庭獲得，違約率的上升反映了這一群體面臨的財務困難。儘管這一趨勢尚不足以引發經濟危機，但值得作為潛在的預警訊號加以持續關注。

2024年，美國各個州和地方政府的房地產稅收達到7970億美元，佔總稅收的38%，同比增長8.2%。這一增長反映了房地產價值的持續上升，以及地方政府對房地產稅收的高度依賴。然而，房產稅也加重了房主的財務負擔，進一步影響住房的可負擔性。

房地產市場在不同地區的表現呈現顯著分化。例如，紐約市房價在過去一年上漲7.7%，而佛羅里達州坦帕市的房價則下降1.5%。這種差異主要受在售房源庫存水平、地區經濟狀況和人口流動趨勢的影響。

此外，加州舊金山灣區的高階住宅價格上漲近4%，達到191萬美元，而低端住宅價格則停滯在約70萬美元左右。孫斯陶認為，這一現象反映了高收入購房者在當前市場中佔據優勢地位。

面對高房價和高利率，不少剛需購房者正在調整策略，包括遷往生活成本較低的城市，或接受當前的高利率環境。此外，隨著市場上的在售房源增加，買家在談判中的議價能力有所提升，比以往更有機會爭取更具吸引力的交易條件。

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