美國購房者更青睞大戶型住宅？高房價和高利率成最大阻力

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根據美國住宅建築商協會（NAHB）、美國房地產經紀人協會（NAR）、CNBC、Zillow和Redfin的資料分析，美國房地產市場正面臨利率、購房負擔能力、庫存水平及經濟不確定性等多重因素的影響。房屋面積、定製住宅建設、房價和房屋銷售量均受到不同程度的衝擊。

自新冠疫情爆發以來，美國購房者對居住空間的需求有所提升，2021年房屋面積明顯擴大。然而，隨著2022年和2023年房屋抵押貸款利率攀升、房價上漲，購房可負擔性下降，房屋面積開始縮小。不過，2024年第四季度的資料顯示，這一趨勢可能正在發生逆轉。

根據美國人口普查局的《按用途和設計分類的季度開工和竣工報告》，2024年第四季度獨棟住宅的面積中位數上升至2,205平方英尺，為2023年年中以來的最高水平，而平均面積則達到2,417平方英尺。以一年移動平均計算，獨棟住宅的平均面積升至2,373平方英尺，面積中位數為2,162平方英尺。

NAHB分析指出，2009年至2015年，由於入門級新建住宅市場份額下降，房屋面積持續擴大。2016年至2020年，隨著更多入門級住宅進入市場，房屋面積相應縮小。疫情後，市場對大戶型住宅的需求短暫回升，但隨著購房可負擔性下降，房屋面積再次縮減。而隨著市場預期長期抵押貸款利率有望回落，2025年房屋面積可能會繼續增長。

相比普通住宅，定製住宅市場對利率變化的敏感度較低。2024年第四季度，美國新增定製住宅開工數量達47,000套，同比增長7%。全年累計開工181,000套，較2023年的178,000套增長近2%。

儘管如此，定製住宅市場份額仍然遠低於歷史高點。目前，該細分市場佔獨棟住宅建設總量的18%，相比之下，2009年第二季度曾達到31.5%，2023年初也有21%。值得注意的是，這裡的定製住宅不包括開發商持有並銷售的住宅，而是指業主自行委託建造、且開發商不持有產權的房屋。

根據NAR資料，2025年1月美國成屋銷量環比下降4.9%，年化銷售量降至408萬套，遠超分析師預計的2.6%跌幅。儘管同比增長2%，但整體銷售水平仍接近15年來的低點。

1月房屋庫存量達到118萬套，環比增長3.5%，同比增長17%。然而，這一庫存水平僅相當於3.5個月的供應量，仍遠低於市場普遍認為供需平衡的6個月水平。在供應緊張的情況下，房價繼續上漲。1月房價中位數達396,900美元，同比增長4.8%，創下1月份歷史新高。所有四個主要地區的房價均有所上漲，約15%的房屋成交價高於掛牌價。

儘管抵押貸款利率已從2024年7%以上的高點回落至6%左右，但高企的房價仍使得購房難度不小。NAR首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）表示：“儘管市場庫存有所增加，但對許多購房者來說，更充足的房源和更低的抵押貸款利率才是他們真正願意入市的關鍵。”

市場仍未完全轉向買方市場，購房者情緒仍受經濟不確定性的影響。Zillow高階經濟學家Orphe Divounguy指出，儘管庫存上升、部分房源降價，但整體購房負擔依然較重。2025年2月中旬，30年期固定抵押貸款利率降至6.87%，為年內最低水平，但仍高於許多購房者的心理預期。

此外，經濟政策的不確定性也影響著購房決策。Redfin經濟學家Chen Zhao認為，部分購房者對未來經濟走勢持觀望態度，從而推遲購房計劃。

孫斯陶認為，雖然近期房屋面積有所回升，定製住宅市場出現增長，但整體房市仍面臨挑戰。成屋銷量持續下滑，庫存雖然增加但仍低於正常水平，房價依然高企。加之經濟不確定性影響購房信心，未來美國住房市場的走向仍取決於抵押貸款利率的進一步調整、庫存的實際增長情況以及整體經濟環境的變化。

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