2025年美國房產十大熱點城市可能在哪裡？美國建築成本會回落嗎？

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根據美國地產經紀人協會（National Association of Realtors, 簡稱NAR）的最新報告，美國住宅房地產市場正在經歷一系列轉折與調整。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）於11月初在波士頓召開的2024 NAR NXT會議上分享了他對2025年和2026年市場的預測。他指出，最嚴重的住房庫存短缺正在逐步緩解，同時房屋抵押貸款利率趨於穩定，就業市場表現良好，這些因素共同為未來的房地產市場注入了更多信心。

勞倫斯·雲強調，2024年是一個充滿挑戰的年份，延續了2023年的低迷趨勢。然而，他樂觀地預測，2025年和2026年的住宅銷售將分別增長9%和13%。新房銷售也預計分別增長11%和8%。此外，房價將以每年2%的速度溫和上漲，預計2025年的現房銷售中位數價格將達到41萬美元。

他特別指出，美國房主的財富積累仍然顯著。截至2024年，房主的平均淨資產為41.5萬美元，而租戶僅為1萬美元。隨著住房市場逐步恢復，更多人有望透過購房實現財富增長。

根據NAR的預測，2025年的房屋抵押貸款利率將穩定在6%左右。這一“新常態”雖然高於歷史低點，但相比2023年和2024年的高點已有顯著回落，將為潛在買家提供更大的購買空間。此外，美聯儲預計將在2025年下調利率，這也將進一步緩解貸款購房成本。

勞倫斯·雲建議，美聯儲應優先解決政府鉅額預算赤字問題，因為這對抵押貸款資金供應和利率走勢有直接影響。他指出，如果預算赤字得以改善，抵押貸款利率可能會進一步下降。

NAR於12月12日公佈了2025年十大住房熱點市場預測，這些地區因其經濟增長強勁、人口淨流入和負擔能力較高而備受關注，包括：

波士頓-劍橋-牛頓（Boston-Cambridge-Newton, MA-NH）
夏洛特-康科德-加斯托尼亞（Charlotte-Concord-Gastonia, NC-SC）
大急流城-肯特伍德（Grand Rapids-Kentwood, MI）
格林維爾-安德森（Greenville-Anderson, SC）
哈特福德-東哈特福德-米德爾頓（Hartford-East Hartford-Middletown, CT）
印第安納波利斯-卡梅爾-安德森（Indianapolis-Carmel-Anderson, IN）
堪薩斯城（Kansas City, MO-KS）
諾克斯維爾（Knoxville, TN）
菲尼克斯-梅薩-錢德勒（Phoenix-Mesa-Chandler, AZ）
聖安東尼奧-新布朗費爾斯（San Antonio-New Braunfels, TX）

孫斯陶發現，這些地區的共同特徵是房源充足、價格合理、收入增長強勁以及吸引大量年輕買家。

與此同時，美國住房庫存雖有改善，但整體供應仍低於購房需求。NAR預測，未來幾年住房開工量將達到每年145萬套，接近歷史平均水平的150萬套。這將有助於緩解供應不足帶來的市場壓力。

美國建築商協會（National Association of Home Builders, 簡稱NAHB）於12月12日釋出的資料顯示，2024年11月住宅建築材料價格同比上漲0.7%，其中商品價格上漲1.2%，但服務價格下降0.3%。雖然木材價格的波動對建築成本產生了顯著影響，但總體而言，建築成本增速已顯著放緩。

勞倫斯·雲指出，增加住房供應是解決住房負擔能力問題的關鍵。他呼籲各級政府和開發商透過加速新建專案緩解市場壓力。

就業市場的表現直接影響住房需求。自疫情以來，美國新增就業人數創下歷史新高，截至2024年9月，就業人數已達到歷史峰值。勞倫斯·雲表示，就業增長為更多家庭創造了購房能力，但首次購房者，尤其是年輕人，仍面臨進入市場的挑戰。他指出：“住房銷售主要依賴於就業和抵押貸款利率。當更多人有工作時，他們的購房能力會顯著提升。”

勞倫斯·雲總結道：“我們正走在復甦的道路上。” 雖然2023年和2024年對房地產市場充滿挑戰，但穩定的利率、更充足的庫存以及持續的就業和收入增長將為未來的美國房產市場奠定堅實基礎。孫斯陶認為，這些積極因素將幫助美國房地產市場逐步恢復，為買家和房主帶來更多信心與機會。

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