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【加拿大樂活網lahoo.ca 冬天綜述】當下低迷的加拿大樓市，尤其是公寓市場，或將倒逼房地產市場“預售政策”應勢改革。
多倫多房地產開發商 Devron 總裁 Pouyan Safapour在接受Toronto star採訪時說，多倫多應該改變公寓建設的融資方式，效仿紐約以及倫敦、哥本哈根、柏林、巴塞羅那、東京、巴黎、蘇黎世等世界許多城市的做法，尤其是現在市場面臨著庫存過剩、而買家卻不見蹤影的現狀。
圖自：Toronto star
在這些城市，開發商從貸款機構融資來建造公寓，建成之後再出售公寓單元。
加拿大則不同，二是預售制，也就是“賣樓花”。
比如，在大多倫多地區，大約70%到80%的公寓都是預售的，以幫助獲得專案融資，其餘部分由貸款機構和建築商自有資金支付。“開發商在動工之前就預售了大部分套房，造成了產品和使用者之間的分離。”
過去20年，公寓一直被炒賣，併產生了巨大的多米諾骨牌效應。這是加拿大獨有的問題；這種公寓預售模式主要在加拿大盛行。
而眼下，多倫多的公寓市場正面臨大幅回撥，價格自2022年2月的峰值以來已下跌近20%。與此同時， 4月份房屋銷售量同比下降30% ，為2010年以來最低的4月份銷售量（2020年4月疫情封鎖開始後除外）。
之所以這樣是因為供應出現了偏差。
投資者是預建公寓的主要買家，他們更青睞小型公寓，因為這類公寓的現金流更佳。但在過去一年中，隨著疫情期間火爆的房地產市場中預售的新公寓竣工數量創下紀錄，房價下跌和利率上升，投資者紛紛試圖拋售手中的公寓。
然而，終端使用者通常不想要“鞋盒公寓”，導致市場上此類公寓供應過剩。與此同時， 許多預售公寓的買家現在也無法完成交割，危及到了整棟公寓樓的價值。
庫存過剩，又沒人有人買，許多開發商暫停了建設新的住房專案，公寓短缺的局面或將即將出現。專家表示， 迫在眉睫的公寓短缺又將引發供應危機。
Pouyan Safapour表示，為了讓多倫多獲得正確的供應，並解決住房短缺問題，開發商需要改變對專案融資方式的看法。
他說，如果這些單元建成後才出售，就能確保開發商更加了解終端使用者的需求，因此產品的質量更“高價值”，因為供應是由想要住在單元裡的人決定的，而不是將其出租。
但TD道明銀行經濟學家裡希·松迪 (Rishi Sondhi) 表示，這種融資體系也有其缺點。
“這種先建後售的原則增加了風險，因為它對經濟狀況很敏感”Sondhi說：“如果房子賣不出去怎麼辦？這可能會加劇經濟低迷，增加固有風險。””
如果建築商無法出售已建成的單元，就很難償還貸款，而開發商也不想拖欠貸款。《紐約時報》2019年的一項分析發現，自2013年以來，紐約市新建的公寓中約有25%仍未售出。
Sondhi 補充道，也不能保證開發商會透過這種替代融資模式建造出合適的供應量，這就是為什麼必須建造各種不同的新建房屋，例如專門建造的出租房、經濟適用房和更大的家庭住房。
儘管 Safapour 承認公寓存在賣不出去的風險，但融資模式要求開發商和貸款人在建設過程中要謹慎考慮。
他說，在加拿大的融資模式中，買家或投資者在建設時承擔專案風險，而在紐約市的模式中，則由銀行或開發商承擔風險。
“我們應該捫心自問：誰更適合對產品、定價和市場做出審慎的評估和假設？是成熟的銀行和開發商，還是散戶投資者？”
他認為，本質上在加拿大模式中，風險和收益（利潤）都被轉嫁給了投資者和投機買家。我認為，“先建後賣的模式，風險和收益由我們開發商和銀行共同承擔，這對整個生態系統更有利，最終我們也能擁有高價值、高質量的終端使用者住宅。這對公眾和行業來說是一個雙贏的局面。”
加拿大央行6月或降息25基點
根據加拿大統計局的最新報告，4月份就業人數僅增加7400人，而失業率上升0.2個百分點至6.9%。
加拿大失業率達到 2024 年 11 月以來的最高水平（也是自 2017 年 1 月以來的最高水平，不包括疫情年份）。
儘管一些預測有所不同，但這一小幅增長總體上符合經濟學家的預期。
這一溫和增長主要得益於公共行政崗位激增3.7萬個，歸因於聯邦選舉期間的臨時招聘。金融、保險、房地產和租賃行業4月份也新增了2.4萬個職位，為整體就業崗位增長做出了貢獻。
製造業就業人數減少3.1萬人，批發和零售業就業人數減少2.7萬人，這在很大程度上抵消了其他行業的就業增長。就業率也下降了0.1個百分點，至60.8%，為2024年10月以來的最低水平。
與3月份相比，4月份平均員工工資同比下降0.2%，僅增長3.4%。
對此，TD道明銀行的萊斯利·普雷斯頓在一份研究報告中寫道：“加拿大經濟在4月份增加了就業崗位，這主要得益於聯邦大選帶來的臨時工，但從深層次來看，加拿大勞動力市場持續疲軟。貿易關稅的影響似乎正在對經濟產生影響，貿易相關行業的就業崗位出現流失。”
由於勞動力市場疲軟和關稅影響不斷增加，加劇了人們對加拿大央行將於 6 月 4 日降息的預期。
Scotiabank得德里克霍爾特承認，美國關稅正在給加拿大經濟帶來壓力，但表示目前尚不清楚其全部影響是否已蔓延至勞動力市場。
他寫道：“目前尚不清楚關稅是否會對就業增長造成影響。關稅打擊了招聘信心，這很正常，但在關稅完全生效之前匆忙推出產品，可能會暫時支撐就業，而且滿足生產需求的資本與勞動力比率可能會轉向有利於勞動力而非投資，而隨著對經濟的衝擊越來越大，投資的釋放將更加困難。”
BMO銀行的道格拉斯·波特補充說，最新報告顯示關稅已經對加拿大經濟造成影響，增加了降息的可能性。
他指出：“這是4月份首個重要資料，顯示關稅已對經濟造成實質性衝擊。這顯然增加了6月份降息25個基點的可能性。”
新聞源：Toronto starCanadian mortgage trends
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編輯：冬天
責任編輯：林伯儒
平臺：溫哥華頭條
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