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溫哥華港灣
（微信ID：bcbaynews）
“VIP貴賓優惠”——尼扎爾·塔吉丁（Nizar Tajdin）回憶起 2021 年底房地產經紀人對他說的話。
只需支付 5% 或 10% 的首付款，就能購買一套正在建設中的小公寓，位於世界上最熱門的房地產市場之一。
幾年後，把它賣給別人，賺取鉅額利潤。
這位 41 歲的蒙特利爾物業經理在Forest Hill購買了一套價值 85.5 萬加元的單間公寓，並支付了 8.55 萬加元作為首付。他清楚自己永遠無法獲得這套公寓的貸款，但房產經紀人向他保證，會在交房前找到新的買家接手這筆交易，而且屆時房價會更高。
“現在我們都覺得這聽起來太荒謬了，但當時，多倫多房地產市場發展良好，每個人都充滿希望。”他回憶道。
“人們在房地產市場上不會虧錢，他們不應該虧錢。”
然而，如今幾年過去了，這套公寓的價值下降了，而塔吉丁也無法獲得房貸。他現在被開發商 CentreCourt 起訴，除了被沒收定金外，開發商還要求他支付約 86 萬加元的損害賠償金及稅款，指控他違約。
隨著預售樓花市場低迷，大量買家無法完成交易，開發商正採取法律手段追討損失，以免收入大幅縮水。
《星報》查閱了近 130 起訴訟案件，這些案件均由 CentreCourt 和 Mod Developments 兩家開發商對未能完成交易的買家提起，涉及多倫多五座公寓大樓。這些買家大多是在疫情高峰期購入房產，並計劃在 2024 年交房，但隨著市場大幅下跌、利率飆升，他們如今面臨鉅額虧損。
許多案件顯示，投資者以為房價會永遠上漲，因此過度投資。一些人本打算在交房前將公寓轉售，快速獲利。
一些被告在法律辯護中甚至援引了“不可抗力”（Force Majeure）條款，認為房地產市場的“劇變和不可預見變化”導致他們無法完成交易。
兩家開發商均未回應《星報》的多次置評請求。
專家表示，這些訴訟可能只是冰山一角。房地產市場正在經歷前所未有的動盪，這動搖了長期以來“多倫多房地產市場穩賺不賠”的信念。
由於大量買家放棄交易，開發商被迫取消專案，這可能影響未來幾年新房供應。
“即使在金融危機期間，也從未發生過如此大規模的購房者違約。”房地產律師馬克·莫里斯（Mark Morris） 說道。
“市場上的租賃供應和房屋供應都會受到影響，因為新專案會減少。”
“黃金門票”
塔吉丁是數千名在疫情期間湧入市場的買家之一，他們不想錯過超低利率帶來的難得機會。
他深思熟慮後，最終決定購買，因為房地產經紀人向他保證 “能讓他的錢翻倍甚至翻三倍”。
在當時，多倫多地區的房價在短短兩年內飆升近 50%，創下歷史新高。同時，加拿大央行的利率低至 0.25%，這是自 2008 年金融危機以來的最低水平。
樓花通常需要 3 到 5 年 才能完工，而目前市場上創紀錄的竣工量主要是受疫情期間的投資熱潮推動的。加拿大統計局的資料顯示，2016 年後建成的新公寓中，65% 由投資者持有。
然而，2022 年 3 月，加拿大央行開始加息，以應對通脹飆升。到 2023 年 7 月，基準利率已從 0.25% 提高至 5%，這直接導致房價增長停滯，買家面臨房產估值低於購買價的困境。
在樓花交易中，買家先支付首付款（通常為 5%-10%），但交易不會立即完成，房貸也不會立即生效，直到公寓建成交付時才會正式成交。
例如，如果某人在市場高峰期以 100 萬加元 購買了一套樓花，而交房時房產估值僅 80 萬加元，買家必須自行支付 20 萬加元的差額，因為銀行通常不會提供超出估值的貸款。此外，利率也可能大幅上升，使貸款更加昂貴。
當市場繁榮時，一些買家會透過“ 轉讓銷售（assignment sale）”的方式將購房合同轉讓給他人，以避免承擔房貸。
這正是塔吉丁的計劃。
但在 2020 年簽下 2020 Bathurst St. 公寓的合同後（《星報》在該樓盤查閱了 13 起訴訟，開發商索賠至少 1000 萬加元），他卻再也聯絡不上他的房產經紀人拉希姆·希爾吉（Rahim Hirji）。
他試圖自行尋找買家，但由於市場轉冷，幾乎沒有人願意接盤。
希爾吉沒有回應《星報》的多次聯絡請求。
當 2023 年房價開始下跌、利率上升時，塔吉丁的焦慮感也越來越強。
這不應該發生。
他認為，利率肯定會再次下降，一切都會好起來。
開發商為何起訴買家？
開發商一直有權對違約的買家提起訴訟，但從未像現在這樣大規模進行。
據多方訊息人士透露，一些大樓的購房者違約率高達 30%。
房地產律師阿卡迪·布舍列夫（Arkadi Bouchelev） 代理了 55 Mercer St. 公寓（該專案涉及 19 起訴訟，索賠至少 1300 萬加元）的買家，並表示：“大多倫多地區可能有數千甚至數萬人陷入這種困境。” “他們正好趕上了最糟糕的市場環境。”
開發商通常會在交易完成前幾個月聯絡買家，看看他們的計劃。房地產經紀人丹尼爾·福克（Daniel Foch） 認為： “開發商只是想完成交易，畢竟合同就是合同。”並補充說開發商也有義務為股東提供服務。
炒房族損失慘重
一些投資者擁有多個樓花單位，這使得潛在損失更加嚴重。
克里斯蒂安·託多羅夫（Kristiyan Todorov）在過去五年裡估計購買了10套樓花。
“人們沒有做足盡職調查，也沒有考慮預售市場可能出現的負面情況，因為他們被夢想所吸引，”他在密西沙加一家健康與保健公司的會議室接受採訪時表示，他是該公司的所有者之一。
“開發商和房地產經紀人做得非常出色，把最終結果描繪得完美無缺，就像是一部電影。”
然而，如今託多羅夫正被開發商CentreCourt起訴，原因是他未能完成55 Mercer St.的一套兩居兩衛單元的交易。該公寓位於娛樂區，可以觀賞加拿大國家電視塔的景色，大堂配有芬迪 (Fendi) 傢俱。
這套公寓的售價高於當時的市場價——2020年初，他以超過110萬加元的價格購買，並預計4至5年後該房產的估值至少與購買價持平。
但到了2024年初，這套公寓交付時，市場價值已下跌，他無法完成交易。他原計劃要麼出租，要麼自住。據HouseSigma的資料，2025年初，託多羅夫的55 Mercer St.單元以83萬加元的價格售出，比購買價低了約27%。目前尚不清楚該單元的出售是否會影響開發商對其索賠的損害賠償金額。
現在，託多羅夫不僅損失了約20萬加元的首付款，還被起訴索賠超過100萬加元，並被要求每年支付24%的逾期利息。這種高額利率在《星報》審查的類似訴訟案例中也十分常見，包括塔吉丁（Tajdin）的案件。
截至2025年1月1日，加拿大法律規定貸款的最高利率不得超過35%。
開發商大規模起訴買家
《星報》還審查了CentreCourt對1100 Sheppard Ave. W.公寓買家的41起訴訟（開發商尋求至少3100萬加元的賠償），以及Mod Developments對55 Charles St. E.公寓買家的32起訴訟（索賠金額至少3200萬加元）。
儘管有些買家在面臨訴訟時仍能找到解決方案，但並非所有人都能拿出資金完成交易。例如，房地產經紀人Nataliya Katsyukevych在2020年3月以約62萬加元的價格購買了55 Mercer St.的一間公寓，她一開始就覺得價格虛高。
到了2024年交房時，該公寓的估值已跌至約50萬加元，而她發現CentreCourt“完全不願合作，也沒有任何理解。”
最終，她在被起訴後透過再融資成功完成交易，訴訟隨之撤銷。
《星報》無法核實近130起訴訟中有多少最終被撤銷。但很明顯，並非所有人都能籌集資金完成交易。
市場困境
房地產律師莫里斯（Morris）表示，由於大量買家“成群結隊”地放棄預售房產，這對市場的影響是嚴重的。
房價會下跌，影響那些能夠完成交易的買家。例如，如果某人以80萬加元購買了房產，但市場上有大量公寓被低價拋售，甚至虧損40%，整個樓盤的房價都會受到拖累。
通常，如果買家違約，開發商會嘗試轉售該單元，而原買家需支付差價。有時，如果開發商能以接近原價的價格賣出，或者虧損較小，買家可能不用支付額外費用。但由於當前房地產市場處於數十年來的低谷，開發商要麼大幅降價出售公寓，要麼選擇將其出租。
莫里斯還表示，一些開發商可能會“批量出售”幾十個單元，以大幅折扣賣給機構投資者，這些機構隨後成為該公寓的業主並出租單元。
對大型開發商而言，他們可以撐過市場低谷，但較小的開發商可能會因無力償還建築貸款而破產。
據 Urbanation 稱，由於市場低迷，房地產專案被取消，專家預測未來三年公寓竣工量將大幅下降69%。
“地獄般的經歷”
託多羅夫目前還在與CentreCourt就82 Dalhousie St.的另一套公寓打官司。（《星報》發現該樓盤共有22起訴訟，開發商索賠金額至少為1400萬加元。）
他說，這段經歷就像是“人間地獄”。
這場風波已經影響到他的健康，並滲透到生活的方方面面。
託多羅夫今年34歲，他承認自己在購房時承擔了風險，並且合同中確實列明瞭可能被起訴的情況。然而，這些合同通常長達60到80頁，很多人並沒有仔細閱讀或真正理解自己正在承擔的風險。
他指責開發商的行為“具有掠奪性和不道德”，儘管他承認開發商確實是在法律允許範圍內行事。此外，他還將責任部分歸咎於加拿大央行，認為其未能明確告知公眾疫情期間的低利率不會長期維持。
“人們會因為害怕錯過（FOMO）而買房，”他說。
託多羅夫已經決定不再投資加拿大房地產，並尋找新的投資方向。
“過去10年，這種方式都奏效了，直到現在。”
塔吉丁（Tajdin）只買了一套房，但這仍然讓他在過去兩年飽受壓力。
他聘請的律師試圖將他的房地產經紀人希爾吉（Hirji）列為共同被告，以分攤賠償金額，但未能找到對方。
2025年2月，塔吉丁的公寓以不到42萬加元的價格售出，比原始購買價低了一半以上。至於他最終需要賠償開發商的金額，目前仍不清楚。
“我根本不知道我會因為我沒有的東西而被建築商起訴， ”塔吉丁說。
“人們不僅信任像（Hirji）這樣的人說的話，還信任多倫多長期以來的房地產市場——過去30年、35年，它一直表現很好。”