南加438個社群登上房利美“黑名單”

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據MortgageGrader 3月20日報道今年春天，對於首次購房的南加州居民來說，尋找所謂更實惠的公寓既有好訊息也有壞訊息。

報道截圖

好訊息是待售房產的庫存增加了。壞訊息是房產價格仍處於歷史最高水平，利率高企，且買家對價格合理、狀況良好的房產競爭激烈。而最糟糕的訊息是抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）臭名昭著的“黑名單”——即不予貸款的社群名單，南加州有高達438個社群登上名單。這給想要出售房產的業主帶來了麻煩，在許多情況下，迫使他們降價賣房。

庫存水平提高根據Steven Thomas的《住房報告》資料，2025年3月南加州公寓掛牌量較2024年3月增長了61.8%，達到7,781套，去年為4,809套。以下是《住房報告》按縣劃分的詳細資料對比（2025年3月 vs. 2024年3月）：——橙縣：1,284套 vs. 792套——洛杉磯縣：2,462套 vs. 1,586套——河濱縣：1,570套 vs. 986套——聖貝納迪諾縣：644套 vs. 430套——聖地亞哥縣：1,821套 vs. 1,015套以下是2025年2月與2024年2月的銷售量對比：——橙縣：596套 vs. 546套——洛杉磯縣：647套 vs. 658套——河濱縣：358套 vs. 322套——聖貝納迪諾縣：182套 vs. 163套——聖地亞哥縣：596套 vs. 678套

房價走高中位價飆升：根據加州區域多重上市服務系統（CRMLS）的資料，橙縣2025年2月的公寓中位售價為71萬美元，而2023年2月為63.3萬美元。這意味著房產在兩年內升值了10.2%。均價大漲：CRMLS資料顯示，2025年2月橙縣公寓的平均價格為873,956美元，而一年前為745,882美元。利率高企：目前的利率與兩年前大致相同，處於6%中高區間。三年前（2022年3月17日），30年期固定利率為4.16%。激烈競爭：首次購房者平均需要提出五次報價才能成功一次。

房利美黑名單公寓小區必須滿足房利美（或房地美）的財務和運營穩定性標準。如果小區不符合這些標準，就會被列入房利美的公寓黑名單。這意味著借款人的融資選擇更加有限。房地美有非常相似的指導方針，但沒有黑名單。以下是各縣被列入黑名單的房產分佈情況根據房利美3月的資料，橙縣有70個公寓小區被列入黑名單，洛杉磯縣有237個，聖地亞哥縣有98個，河濱縣有19個，聖貝納迪諾縣有14個。全加州共有685個公寓小區被列入黑名單。

全美範圍內，有5,191個公寓小區被列入黑名單。全美共有15萬個公寓小區，佔比3.5%。在提交報價之前，請讓你的抵押貸款發起人檢查你意向的公寓小區是否獲得房利美或房地美的批准，或者是否在房利美的黑名單上。如果無法獲得貸款，請讓你的貸款發起人檢查該公寓是否獲得VA（退伍軍人事務部）或FHA（聯邦住房管理局）的批准。如果公寓在不可用名單上，那麼你需要決定是否願意支付更昂貴的非擔保抵押貸款。利率通常高出1%-1.5%，最低首付為20%。你還可以考慮規劃單元開發專案（PUD）作為公寓的替代方案。它們可能比公寓更貴，但可以避免因黑名單問題而帶來的麻煩。PUD被視為單戶住宅，因為買家擁有房產下方的土地。這意味著無需擔心公寓的條件問題。對於公寓，業主僅擁有單元內部空間，建築物為共有。此外，即使公寓目前未被列入黑名單，也不意味著未來不會被列入。如果財務和/或運營穩定性標準低於某個閾值，未來的買家可能無法獲得常規貸款。