很多Condo的房主可能發現，現在公寓管理費每年都在暴漲，而這背後悄悄發生的事情是公寓管理行業的“缺人危機“。
據《環球新聞》報道，加拿大安省的公寓經理短缺正在導致Condo費用不斷上漲，業界專家認為出現了“經濟不匹配”。
福特政府寄希望於到 2031 年建造 150 萬套新房來解決安省的住房危機，但即使新單元最終上線，長期缺乏合格人員來管理新公寓樓可能會導致房主的成本暴漲。
2022年夏天是公寓管理行業的一個臨界點。當時公寓經理的培訓和執照方式變化造成了巨大改變，新的要求導致安省許多經驗豐富的經理提前退休或離開該行業。
行業專家表示，在努力將更多住房上線並交付數千套新單元的同時，一些優秀而且經驗豐富的經理不幸流失，這有跡象表明會導致成本緊縮。
安省公寓經理協會（Association of Condo Managers of Ontario）主席 Eric Plant 在接受採訪時表示，“對受過專業培訓的經理的需求正在飆升，而供應量卻在下降，這在某種程度上造成了現在面臨的嚴重問題。”
經驗豐富的公寓經理的短缺意味著更高的工資。這個行業有些人的第一份工作年薪就高達 $80,000 ，而這最終導致公寓業主的年費增加。
除了歷史性的抵押貸款利率和多年的通貨膨脹之外，這種情況還使房主陷入生活成本危機，Plant 說。
“這對人們的打擊非常大，而且對解決負擔能力危機毫無幫助，”他說。
“當你的房屋貸款剛剛上漲，從 2% 漲到 7%，這時候出現的另一個最糟糕的訊息就是收到公寓管理處的一封通知信，說我們今年要漲 6%管理費，可能還要再漲 10%。這太讓人難以接受了。”
新法實施，公寓經理短缺危機
2017 年底，公寓行業迎來了第一批重大監管，當時自由黨政府通過了《公寓管理服務法案》，首次引入了公寓經理行業的監管。
這些變化帶來了一套嚴格的公寓經理執照制度，因為他們負責整棟樓的幾百萬預算，並管理可以稱為加拿大“四級政府”的公寓委員會。
Plant 說，“這個行業有很多問題，有一些重大的欺詐案和其他事情都上了新聞，在某種程度上引發了更嚴格的監管，所以業內沒有人對這種事感到不安。”
新規定引入了不同的執照：新入行者的初級資格、管理人員的執照和過渡執照，這實際上為那些在該行業工作了很長時間並且不會回到學校獲得新資格的人提供了豁免。
然而，現在大批過渡執照已經到期，到 2022 年中期，大多數人的過渡執照已經到期。Plant 說，他發現，安省大量最有經驗的公寓經理選擇離開了該行業，而不是去接受再培訓。
“我不知道具體比例，因為沒有這方面的統計資料。但我們一夜之間失去了行業中相當一部分最資深的人才，”他說，他猜測這個數字在 10% 到 25% 之間。
安大公寓管理監管局的最新年度資料顯示，截至 2023 年 3 月 31 日，共有 2,533 個普通執照、1,611 個初級執照和 9 個剩餘的過渡執照。
安大略省 4,564 名持牌公寓經理必須管理大約 12,690 棟公寓樓，其中包括 900,000 多個單元。
“公寓經理很缺人，”普蘭特說。
年薪 $12-$22萬請不到人
不僅經理的供應出現枯竭的跡象，新單元的供應還在繼續快速增長。
2023 年，安省共有 11,422 套新公寓破土動工，2024 年第一季度有 13,245 套新公寓開工。
Plant 表示，不僅有更多房屋上線，而且新公寓帶來的事情比舊建築更多，這給管理人員帶來了額外的應對因素。
“現在正在建造的建築物要複雜得多，”他說。“它們與商業混合，裡面有酒店，有短期租賃，還有非常複雜的共享設施。越靠近市中心，事情就越複雜。”
物業經理、東安大略物業管理公司副總裁Anne Burgoon表示，正式由於這些綜合因素使尋找合格的新經理變得複雜。
“招聘經理是一個相當大的挑戰，”她說。
Burgoon表貢和普蘭特一樣，表示經理短缺和新建築過剩急劇推高了該行業的工資。
“他們的薪水很高，”她說。“他們真的賺了很多錢。”
Plant說，兩三年前，在公寓檔案辦公室工作的初級管理員年薪一般是 $4 萬。現在他們的年薪在 $6 萬到 $8 萬之間。
“當出現經濟不匹配時，價格就會上漲，經理的價格也會飛漲，”他說。
“三年前，我支付的管理人員費用是現在的一半，用於獲得有限的初級執照。現在，三年內可能上漲了 50% 到 100%。”
Burgoon 說，根據她的經驗，高階經理可以負責 2,000 到 4,000 個單位，每年的淨工資在 $120,000 到 $220,000 之間，“具體取決於資質。”
不過，雖然公寓經理的價格在上漲，他們需要處理的工作任務也在增加。由於現在有四分之一的經驗豐富的員工退出了該行業，Plant 說初級經理在處理工作狀況時，有時會陷入困境。
“由於人手短缺，初級經理在監督力度大大減弱的情況下，管理的工作量遠遠超過他們應有的水平。…我們正在盡一切努力盡快進行培訓，但現實就是如此，”他說。
公寓費用暴漲
行業專家表示，短缺的最終結果是公寓費用上漲。
由於將新合格的經理與公寓大樓相匹配的管理公司和需要他們的委員會必須支付更高的薪水，他們提高了合同成本，公寓委員會也提高了費用。
“價格上漲了，這意味著房主們的價格上漲了，因為他們要支付我們的管理合同，”Plant說。
雖然公寓經理的成本在單位業主必須支付的總公寓費用中佔比相對較低，但其他成本也在增加。建築物的替換部件（尤其是窗戶）價格正在迅速上漲，而老舊建築的公寓業主則面臨著更關鍵的維修問題。
“由於所有這些問題以及我們在留住員工方面面臨的挑戰，建築成本大幅上漲，但管理費也大幅上漲，”Burgoon 說。
Plant 和 Burgoon 都沒有表示他們期望省政府立即提供解決成本緊縮問題的方案，他們希望高薪和更有條理的培訓能夠隨著時間的推移帶來更多的畢業生。
“他們從零開始建立了一個組織。……這些監管機構當時並不存在，所以他們從零開始逐漸建立起來。有沒有遇到過困難和需要解決的問題？有。他們會繼續這樣做嗎？是的，我想他們會的，”Burgoon 說。
安省的一位發言人表示，在安省，政府及其監管機構“都無權設定公寓經理的薪水”。
他們表示：“政府意識到，近年來全加拿大範圍內公寓住房的增長導致公寓管理的需求不斷增加”，並承諾將“繼續監測該行業的趨勢”。
大家的管理費漲得多嗎？
來源：
https://globalnews.ca/news/10598044/ontario-condo-manager-shortage/
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