這是“好姑娘在德國”的第712篇原創
德國買房或者賣房坑真的很多，一不小心就會花冤枉錢，尤其買二手房，很多隱藏的坑，如果買房前沒看出來，入手後發現要花更多錢去修繕，所以在買房前一定要做足功課，儘量避坑。
感謝@Immo-Bond 憑藉自己多年經驗，提供了很多有關買房的一手資訊。
✅ 買房前功課以及心理準備
❤️ 瞭解當地房地產走勢
建議具體到城市每個街區地段，建議比較同地段同類型房產（這裡是指民宅）的平均價格。注意 Einfamilienhaus 只和類似配置的 Einfamilienhaus 的價格比，不同型別的房屋（例如 Eigentumswohnung的價格和 Einfamilienhaus 每平米價格）價格沒有可比性。
❤️ 如購買出租房
建議持續瞭解當地平均租金價格和走勢，它可以為日後租金漲價做依據。
❤️ 建議看房和談貸款同時進行
房源差不多確定的時候就提前計劃貸款的事情。原因有以下三個：
1️⃣ 為諮詢預留時間
房貸申請流程是一件很複雜的事，尤其是首付不足、房屋老舊、已近知天命之年的貸款申請人、名下資產債務多、貨款申請者牽涉公司法人經理、無德國國籍長居等等的情況下更更更建議提早諮詢。
2️⃣ 為銀行稽核預留時間
銀行稽核評估貸款申請也一般需要5-7個工作日。
3️⃣ 為公證處，銀行放款業務預留時間
當地公證處和房本登記部門處理房屋易主交割以及新的負債貸款業務需要一些時間，而新的房貸正式登記入房本是很多銀行的放款條件
❗❗最重要的心理準備：不動產和房貸是一種長期牽絆，上車容易下車難，賣房以及（提前）撒銷房貸（通常） 不僅僅要交稅、還要給銀行一筆補償費。
✅ 二手房看房重點
看房前需要得到的資料
1️⃣ Grundbuchauszug
檢查房源是否有負債，包括字面上法律意義的負債以及非資金層面的負債。
2️⃣ Erbaurecht
簡而言之就是有可能土地和矗立在土地上的房屋屬於兩個不同的人。這就導致房屋在Erbbaurecht 結束後房主領一筆賠償金把房子歸還給地主。這樣的非法律負債嚴重影響房屋的市場估價。
3️⃣ Energieausweis
能源等級越差的房屋，對房屋能源耗費的增長越敏感。另外，很多德國商業銀行對能耗等級優秀的房屋（例如A，或A-）會有利率優惠的可能性。
4️⃣ 如買賣階段仍然有租戶
鑑於德國有嚴格的租金為保護法律條例，新買家需要嚴格仔細過問租客以及租房合同資訊，一是為入手房屋後避免更多麻煩事，二是提前為自己購房後的計劃做打算。
✅ 二手房驗房tips
驗房儘量有一個順序，從下往上，從地下窒到頂樓。驗房所需工具。
📏 皮尺。
測量面積，包括黴菌面積，下水管道破裂面積等等。
🔦 手電筒。很多德國二手房地下室、頂樓（Spitzboden） 都沒有充足的照明，很多地下室和頂樓的角落需要手電或類似的光源照明才能看清。
📝 紙筆。真誠建議各位帶上紙筆，把每一個對房屋的疑問和不滿意的點，建築缺失和需要補修的地方記下來。原因有兩個：①二手房比新房砍價容易很多，這些不滿意的點很有可能成為砍價的理由。② 比較容易更準確地估算在裝修費用。
🌡️ 測量房屋溼度的溼度計。二手房重點測量屋頂Spitzboden 以及地下室Keller 的溼度。一般室溫10-15 度情況下潮溼度50% 是正常的，超過60%甚至到70% 就會有滋生黴菌的風險。
想了解德國買賣房產、貸款，驗房和理財的流程和資訊，可以參加 @Immo -Bond 分別在8月26號（週一）德國時間19:00的直播和8月28日（週三）德國時間下午13:30(北京時間晚上19:30)直播內容包括：
👉 貸款基本流程
👉 貸款前需要了解的重要問題
👉 貸款額，首付額計算
👉 計算最大貸款額
👉 貸款中難點，攔路虎和避坑
👉 貸款準備工作清單
👉 觀眾互動提問貸款置地理財疑難解答
👉 相關風險規避與保險等
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