2. 保險公司與銀行的相關規定

(1) 保險公司

• 財產保險的賠償範圍：
  保險公司通常會根據房屋保險（Homeowners Insurance）條款，對房屋的重建、修復或市場價值損失進行賠償。
  賠償金額通常包括：
• 房屋結構的重建費用。
• 房屋內部設施和個人財物的賠償（具體金額依據保單條款）。
• 如果房屋無法居住，額外生活費用（ALE, Additional Living Expenses）的補償。
• 保險理賠流程：
  一旦房屋被毀，房主應立即聯絡保險公司提交理賠申請。保險公司會派遣調整員（adjuster）評估損失，並提供賠償方案。
• 注意事項：
• 保險賠款首先用於償還貸款餘額，剩餘部分歸房主所有。
• 如果房主未購買足額保險（例如保額低於房屋價值），可能面臨部分貸款無法覆蓋的風險。

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(2) 銀行和貸款公司

• 銀行的立場：
  銀行作為貸款方，其主要關心的是貸款的償還。因此：
• 銀行通常要求房主購買房屋保險，以確保房屋的損失可以透過保險賠償覆蓋。
• 如果保險賠款不足以支付貸款餘額，房主需自行補足差額。
• 貸款合同的相關條款：
  大部分貸款合同中會明確規定：
• 房主需持續保持房屋保險有效。
• 在房屋損失後，保險賠款優先用於償還貸款餘額。

3. 買房時如何設定條款以避免繼續還款？

(1) 購買充足的房屋保險

• 確保保額能夠覆蓋房屋的全部重建費用，而不僅僅是貸款金額。
• 選擇包含地震、火災、洪水等自然災害的綜合保險（Comprehensive Homeowners Insurance）。
• 確保保險包括替代成本（replacement cost）條款，而不是實際現金價值（actual cash value），以避免因折舊而導致賠償不足。

(2) 加入“強制保險理賠優先還貸”條款

• 在貸款合同中明確約定，一旦房屋遭遇重大損失，保險賠款直接償還貸款餘額，房主無需額外承擔債務。

(3) 設定“房屋損毀免還款”條款

• 與貸款公司協商，增加一項免責條款，即在房屋因不可抗力（如火災）完全損毀時，房主的還款義務終止。需要注意的是，這類條款通常會導致貸款利率提高。

(4) 考慮額外購買“貸款償還保險”

• 這是一種專門的保險，在房屋完全損毀或房主失去收入來源時，可幫助償還剩餘貸款。

(5) 選擇不可追索貸款（Non-recourse Loan）

• 在部分州（如加州），不可追索貸款規定銀行只能從抵押物中收回貸款餘額，無法追索房主其他資產。因此，如果房屋被毀且保險賠償不足，房主可以放棄房屋而不承擔額外的債務。

4. 如果房屋被毀且無法繼續還款，怎麼辦？

(1) 聯絡貸款公司

• 主動與貸款公司溝通，說明情況，申請延期還款或減免部分債務。

(2) 協商短售（Short Sale）

• 如果保險賠償不足，房主可以與貸款公司協商以較低價格出售房屋，並免除剩餘貸款。

(3) 考慮破產保護

• 如果房屋被毀且債務過重，房主可以申請破產保護（Chapter 7 or Chapter 13），以合法方式減輕債務負擔。

加州火災後房主面臨更嚴重麻煩

根據加州法律規定，因野火等自然災害受損的家庭和個人，可以在特定時間內申請暫緩支付抵押貸款。前提是，房主需在災害發生後儘快聯絡其貸款服務機構並告知受損情況。

然而，這一政策並非對所有貸款都適用，尤其是高額抵押貸款可能不享受同樣的優惠。

抵押貸款主要分為 合格貸款（Conforming Loan） 和 不合格貸款（Non-Conforming Loan）。

其劃分依據是貸款金額是否超出聯邦政府規定的限額。

全國限額：目前美國範圍內合格貸款的限額為 766,550 美元。

洛杉磯地區特殊限額：由於房價高企，洛杉磯地區的合格貸款限額可高達 120 萬美元。

合格貸款：聯邦政府透過 聯邦住房管理局（FHA）、房利美（Fannie Mae）和房貸美（Freddie Mac）提供支援，確保貸款人享受保護政策。

不合格貸款：即 鉅額貸款（Jumbo Loan），通常超出合規限額且不受聯邦政府支援。這種貸款常見於房價較高的區域，例如洛杉磯的太平洋帕利塞茲（Pacific Palisades），當地平均房價高達 340 萬美元。

房主可聯絡貸款服務機構尋求幫助。

最常見的援助計劃是 貸款延期，允許房主因財務困難而暫緩還款。延期期限因情況而定，通常為 6 個月或更長。

貸款服務機構需遵守 聯邦住房管理局（FHA） 制定的服務指南。

然而，超出合規限額的貸款通常不受聯邦政府的指導政策約束。

在房價高昂的地區，如太平洋帕利塞茲，大部分貸款屬於此類，房主可能面臨更大的還款壓力。

遺憾的是，加州頻繁的山火使保險公司逐步縮緊政策，包括 State Farm 等大型保險公司紛紛撤出，因風險激增，已開始拒絕接納新客戶，並停止續簽現有保單。

這意味著一些房主可能無法獲得災後理賠，甚至面臨無保單的困境。

建議

1. 購買足額保險： 選擇覆蓋全面的房屋保險，包括火災、替代成本和額外生活費用的條款。
2. 貸款前協商條款： 優先選擇包含免責或不可追索條款的貸款合同。
3. 定期檢查保單： 確保保險保額隨房屋市場價值的變化而調整。
4. 遇災後及時應對： 立即聯絡保險公司和貸款機構，提出合理的還款和賠償方案。

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