購買自住屋及其稅務優惠

隨著川普貿易戰的開打，徵收關稅的不確定性，令市場對通脹預期有很大的不確定性。30年的貸款利率一路居高不落依然徘徊在 6.625%左右。華爾街市場對今年的降息由原來的4次下降為兩次，這周再將聯儲會的降息次數調低，預測今年可能只降息一次。川普對國外鋼鉛徵收25%及各種其他的關稅等政策大機率將會推高建房成本，這可能會進一步推高房價。因為目前美國的剛需房源大約有500-600萬套的嚴重短缺，未來如果調低抵押貸款利率則意味著將有更多人的收入可承擔繳付銀行貸款及房屋的其他支出並齊齊來競購為數不多房產，最終可能再掀一波搶屋高潮。

Shark Tank的芭芭拉(Barbara Corcoran) 在去年8月份對彭博電視臺表示，較低的抵押貸款利率將刺激“巨大的需求”。她說：因為如果利率再下降一點，就會“讓每個人都進入市場，而你會為房子支付更多的錢。”

她表示，入門級住宅市場（即剛需房）將會非常“瘋狂”。 “競標會異常激烈，價格過高，人們感到恐懼，因為人們覺得自己無法取得成功。”這就是為什麼等待購買可能無法帶來您想要的勝利。“等到利率再下降一個百分點時，你就會看到價格會發生什麼，”她說。購房者有多種選擇。他們可以等待並嘗試把握市場時機（與許多其他購房者一樣）。或者，他們可以現在就介入，願意承受一些短期痛苦，如果抵押貸款利率確實下降，則考慮再融資：即重新辦理貸款來降低貸款的成本成本，這是非常可行的。

如果您有錢並且能夠以當前利率負擔抵押貸款，那麼在需求飆升之前立即進入市場可能是最明智的。如果房價上漲，您將獲得房子升值的回報。舉例：去年7月我為我的客人做了一個貸款，他去年7月在新澤西州愛迪生市用$47萬元購買的獨幢一家庭，今年7月份重貸，銀行為這房子估價，房價現價值為$55萬，只花了一年時間房子增值了$8萬美元，漲幅驚人。

而投資房地產，有許多稅務上的優惠。對一般家庭而言，若要取回比標準扣除額 (Standard Deduction) 更多的退稅，最簡單的方法就是採用列舉扣除額 (Itemized Deduction) 申報與房產有關的稅務優惠。以下列舉4項跟房屋相關的重要抵稅優惠，僅供投資者參考。

1）房貸利息

美國屋主無論是自住或投資房，每年都可以由貸款利息得到減稅。自住房屋主的利息可以直接在工資收入中扣除，或可藉此調低您的納稅級別，少繳更多稅金。

2)房屋地產稅

房地產稅金來抵稅，是真實可行卻常被忽略的抵稅優惠。屋主支付的地方與州府房屋稅金，是可以用來扣抵聯邦所得稅的。如果是自住房每家一萬元的地產抵稅。投資房的地稅則可以全部抵稅。

3）裝修費用和自住屋每人有25萬/夫妻有50萬的房產增值免稅額（必須擁有5年自住2年）

房屋的裝修工程費用在將來出售時是可用於抵消賣房獲利的稅務負擔，據國稅局規定，屋主的自住房在滿足稅務機關的時間規定時出售，如房產增值25萬元（每個人）夫妻剛是50萬的獲利無須課稅。例如您在5年前花了35萬買了一幢房子或公寓，在五年的時間內自住了兩年，五年後的今天房子現價值$60萬，那麼您的房子在五年的過程中增值了$25萬美元，如賣掉後，這$25萬美元增值的錢是不需要繳納任何稅金的。且此前裝修房屋的費用還可用來抵消獲利。而我們在股市投資所賺的每一分錢都要納個人所得稅。這就是為什麼許多人都選擇投資住宅房地產而致富。

4）賣房相關費用

另外在出售房產時的相關費用也有機會用來抵稅，譬如產權保險，廣告費房地產仲介費等。屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用都可以申報抵消資本利得稅金。

市場有風險，投資需謹慎！

作者為新美貸款銀行的持牌貸款員。現在新美貸款銀行推出各種不同的貸款專案，有查與不查收入的貸款各種專案。

-查收入：符合收入條件而首付又不多的朋友，首期最低可放5%買房，適合剛大學畢業出來工作的年輕人，可考慮在賓州(PA)或新澤西州(NJ)或紐約上州(NY)買房，那些地區的房價較低。

-不查收入：有自住房及投資房的貸款。做自住房的貸款只需向僱主求證您現在的工作狀態收入，但不需調看報稅資料。做投資出租房的貸款則可完全不看個人收入，並可用會司名義購買或重新貸款（LLC或INC)，方便以後轉名或轉股份。持政治庇護/外國人/學生/旅遊簽證的朋友都可以申請貸款買房，自住房最低20%首付，買投資房25%首付。歡迎查詢，請電話聯絡：917-580-0767張兆蘭（Helen) NMLS ID#: 1887879