示意圖。Image by Oleksandr Pidvalnyi from Pixabay
隨著全美房價飆升至歷史新高，一種本應隨2008年金融危機消亡的“殭屍房貸”（Zombie Mortgages）正悄然復活，威脅成千上萬家庭。房地產專家警告，這些被遺忘的債務可能隨時觸發法拍程式，令毫無防備的屋主失去家園。
危機根源可追溯至次貸危機前。當時，銀行為吸引無首付能力的首次購房者，推出“80/20貸款”組合：第一筆貸款覆蓋房價80%，第二筆貸款（俗稱“搭便車貸款”）支付剩餘20%首付及過戶費。這種高風險模式讓數百萬人得以“零首付”購房，卻為日後埋下地雷。
2008年房市崩盤後，大量房屋價值跌破貸款總額，形成“資不抵債”局面。銀行優先選擇追償主貸款（80%部分），對次貸款（20%部分）往往採取“冷處理”——停止寄送催款單，甚至讓屋主誤以為債務已隨破產或法拍程式核銷。
房價飆升喚醒“沉睡債務”
如今，全美房價較2012年低谷上漲逾150%，當年“資不抵債”的房屋已身價倍增。銀行與債務公司嗅到商機，開始追索這些被遺忘的次貸款。
麻州護士凱倫·麥克唐納（Karen McDonough）的遭遇堪稱典型。2005年購房時，她透過80/20貸款獲得融資，主貸款由房利美持有，次貸款由一家小型銀行提供。2008年金融危機中，次貸款銀行破產，其債務被打包出售給討債公司。17年間，麥克唐納未收到任何次貸款催款通知，她預設債務已隨原銀行倒閉消失。
2022年，房貸突然暴漲700美元/月，她才發現次貸款竟被“復活”，且本金+利息已累積至數萬美金。更糟的是，討債公司已啟動法拍程式，拍賣員出現在她家草坪上。“他們（銀行）把債務當壞賬賣掉，然後突然冒出來要求還錢，這就像從墳墓裡伸出的手。”麥克唐納憤怒地說。
“殭屍房貸”如何獵殺屋主？
1. 債務轉賣陷阱：銀行常以極低價格將次貸款賣給討債公司，後者透過“靜默策略”等待房價上漲。
2. 法律漏洞：聯邦法規雖要求討債公司寄送月結單，但許多屋主多年未收到任何通知，直至法拍通知降臨。
3. 高額回報誘餌：若成功取消贖回權，討債公司可獲房屋升值收益。例如，麥克唐納的房屋現價值60萬美元，而討債公司僅花數千元購得債務。
專家支招：三步自保
1. 主動排查：
• 登入所在縣公共財產記錄網站，搜尋自家地址是否存在“第二筆房貸”或“違約通知”。
• 提交“資訊需求書”（RFI），要求貸款方提供原始貸款檔案、未償餘額及付款歷史。
2. 法律反擊：
• 時效抗辯：多數州規定債務追訴期，若討債公司長期未採取行動，債務可能失效。
• 核查合規性：討債公司若違反《公平債務追收法》（如未提供書面通知、威脅恐嚇），屋主可起訴並要求賠償。
3. 談判策略：
• 若債務有效，可嘗試與債權人協商減免部分利息，或申請貸款重組。
• 必要時申請破產保護，但需諮詢專業律師。
全國消費者法律中心指出，“殭屍房貸”問題可能波及數十萬人。隨著利率上升加劇還貸壓力，更多隱藏債務或將浮出水面。專家呼籲聯邦政府介入規範債務轉賣流程，並要求討債公司明確披露資訊，避免悲劇重演。
“這不是個別案例，而是系統性掠奪。”房地產律師艾米莉·克拉克表示，“當年銀行製造了風險貸款，如今卻讓無辜屋主為他們的貪婪買單。