剛剛過去的2023年，上海樓市可謂是跌宕起伏
二手樓市，更是遭遇了少見的“寒潮”
大家對去年二手市場的體感，那就是普遍降價
真的這樣嗎？我們用資料說話
先看我們的樣本選取：
首先，我們將上海二手住宅分為五種型別，分別是：豪宅、標杆次新房、早期商品房、遠郊次新房以及老公房
接著，我們分別從這五種型別產品中選取三個典型小區作為案例進行研究
選取小區均具有一定知名度，且除頂豪外，每年均有成交，新增掛牌記錄，小區具有流通性，資料樣本有研究價值
區域上看，這些小區覆蓋上海從內環到外環，浦東浦西的大多數區域
選取樓盤位置示意圖
再來看我們的資料來源：
我們選用的成交量與掛牌量資料來源於兔博士的統計資料，更符合市場的實際情況
我們在成交價、掛牌價、成交週期數據上選用的鏈家成交房源資料統計，數值上更接近市場真實情況
透過這些資料，我們對去年的二手市場有了一個整體感知
接下來，我們一起來看看各類產品，去年都有怎樣的表現
01
上海頂豪市場，還能穩住嗎？（主力戶型套均總價2500+w）
我們選擇了豪宅產品的典型案例，古北壹號、湯臣一品、翠湖天地
這三個盤分別呈現了上海郊區、浦東、浦西的頂豪專案情況
古北壹號、湯臣一品在鏈家上未有成交房源資料
透過資料，我們不難發現
即使是頂豪市場，價格上也有點頂不住了
成交量、掛牌量資料來源自兔博士，古北壹號、湯臣一品在兔博士中未有掛牌資料，在鏈家中未有成交房源資料
作為大盤的翠湖天地，在二手市場的成交、掛牌量較多，研究樣本相對豐富
可以在一定程度上反映當下豪宅的真實市場
由於成交週期較長，2022年出現了成交量多於掛牌量的情況
對資料進行計算，我們發現2023年翠湖天地的掛牌量同比2022年激增了約1452.92%，但成交量僅同比增長了22.22%
同時2023年平均議價率為約7.97%，2022年這一數字則是約3.76%
對買家來說，討價還價的空間更大了
而對房東而言，賣房更不容易，平均成交週期也來到了驚人的約240.69天，本次統計樓盤中最長
想要儘快出手，那就只能降價
有一極端個案，房東三天直降300萬，快速成交
我們把目光放到成交案例上，發現了很有意思的一個現象
那就是，翠湖天地2023年的成交房源中，絕大多數是200㎡以下
這可以表明，豪宅社群成交主要是置換
真正持有終極置業產品的房東還是自持為主
這也解釋了，以大戶型為主的湯臣一品、古北壹號流通率低的原因
02
標杆次新，還保值嗎？（主力戶型套均總價1200-2500w）
我們選取了標杆次新的典型案例，大寧金茂府、瑞虹天地五期、仁恆河濱城
所選專案包括了浦東浦西的標杆樓盤
透過資料，不難發現我們選取的三個標杆次新專案的成交週期也不短
2022年大寧金茂府在鏈家中未有成交資料
同時，我們發現這類產品是本次統計中成交均價跌幅最大的型別
價格資料來源自鏈家
本次統計中，成交價跌幅最大的樓盤瑞虹新城五期正屬於這類產品，跌幅達到了約23.42%
而掛牌價卻是唯一一個上漲的樓盤，因此這也是本次統計中議價空間最高的樓盤，議價率達到了約29.19%
而2022年瑞虹新城五期的議價率僅有約3.44%
除了價格，這幾個標杆次新案例的成交週期也較長，說明這類產品的房東在市場上相對處於比較被動的狀態
如今大部分標杆次新不再堅挺，主要還是被2023年大量供應的新房擠佔了市場
尤其是下半年積分越來越友好的情況下，更多朋友選擇價格更加佔優的新房產品
而新政放開後的置換鏈，也尚未惠及到標杆次新
首先刺激的是低總價剛需市場，目前的置換鏈還處於從剛需置換改善，輪到改善置換標杆的反應時間還未到
最後，此類產品最受益的政策“普宅標準降低”才剛剛出來，市場反應還需再等一段時間
雖然標杆次新去年在二手市場表現欠佳，但次新標杆總價高、建築面積不大，更受普宅標準降低惠益
也比較期待標杆次新在今年的表現
03
早期商品房，好賣嗎？（主力戶型套均總價800-1200w）
我們選取中遠兩灣城、東方城市花園（二期）、大華錦繡華城十二街區作為早期商品房的典型案例
選取樓盤涉及浦東浦西，且體量較大，知名度較高，具有一定研究價值
資料說明，早期商品房在2023年的表現比較平穩
成交價跌幅相對較小，均在10%以下
這類產品的議價率也相對更低，中遠兩灣城議價率約4.35%，東方城市花園約4.46%，均未超過5%
大華錦繡華城議價率約5.11% ，在本次統計中處於低位
大華錦繡華城十二街區的成交價跌幅僅約4.66%，本次統計樓盤中僅高於遠郊次新房浦發檀府的約4.62%
小區價格相對平穩的原因主要還是產業和學區
專案旁邊13號線可以直達張江，北蔡板塊也屬於承接張江居住功能的區域
小區對口昌邑小學（浦東新區二梯隊）和上南中學，在板塊內屬於很好的學區
早期商品房雖然比不過標杆次新，但是產品居住體驗還不錯，被大量業主認可
與平穩的價格相對應的是，早期商品房的成交週期也相對較長，三個典型小區的平均成交週期均超過百天，在本次統計中處於高位
而掛牌量與成交量的差值也反應了，房東比買家更多這一現象
早期商品房價格更佔優勢，但真正想要脫手也並不容易
04
郊區次新，還賣得動嗎？（主力戶型套均總價600-800w）
我們選取了這類產品的典型案例：好世鳳翔苑、金地格林世界、浦發檀府（又稱浦發華庭、浦發羅蘭翡麗）
樓盤包括了浦東浦西，不同能級板塊、不同水平學區產品
透過資料，不難發現，這類產品開始出現更具體的分化
資料發現，板塊對樓盤的影響更突出
嘉定南翔板塊的好世鳳翔苑成交價跌幅在此類產品中最大，約12.22%
但同為南翔板塊的金地格林世界成交價跌幅約5.38%
浦東唐鎮板塊的浦發檀府則是本次統計中成交價跌幅最小的樓盤，跌幅約4.62%
究其原因，還是好世鳳翔苑之前的7萬多的價格確實有點高了
即使對口嘉定一梯隊的學校，也依然難逃去泡沫的過程
而金地格林世界6萬出頭的價格本身也沒有太多泡沫，跌幅自然也更低
浦發檀府佔據了本次統計的最抗跌寶座，同時也是本次統計中議價率最低的樓盤約3.69%
與抗跌排名第二的大華錦繡華城十二街坊比對，共同點十分明顯，這兩個盤都是：張江+學區
看來，對樓盤來說產業才是價格穩定的關鍵所在
遠郊次新雖然價格有跌，但整體議價空間不多，成交週期也相對還好，都沒超過百天
但也有一個數據值得關注，那就是成交量
好世鳳翔苑和浦發檀府的成交量漲幅都呈現了負增長，金地格林世界的成交量漲幅也很小
與之形成鮮明對比的則是激增的掛牌量
這表明了遠郊次新房在供需市場的失衡，非常明顯的供>需
未來這類產品是否還能保持在價格上的平穩，我們也持保留態度
05
房齡超25年的老破小，真的跌了很多嗎？（主力戶型套均總價600w以下）
我們選取了這類的三個典型案例：梅園三街坊、彭五小區、真光新村
樓盤覆蓋浦東、浦西，涉及學區、非學區兩類產品，且在板塊內關注度較高
透過資料，我們發現，老公房產品雖然也跌了不少，但沒有想象中的那麼差
在本次統計的專案中處於平均水準（本次統計成交價平均跌幅約10.99%）
議價率則是本次統計的各類產品中，最低的一種，均未超過5%
這可能是本次統計中最好買的型別，成交週期也印證了這一點
看來，低總價的剛需市場更容易出手
典型的老公房社群梅園三街坊是本次統計中成交量漲幅最高的樓盤，達到了約110%
僅約56.61天的平均成交週期也是本次統計中最好出手的樓盤
而掛牌量漲幅僅約47.17%，是本次統計的十五個樓盤中唯一一個掛牌量漲幅低於成交量漲幅的小區
價格方面，梅園三街坊成交價跌幅約7.57%，抗跌屬性似乎處於中上水準
小區議價率僅約3.81%，僅高於浦發檀苑
梅園三街坊的供不應求，主要還是得益於優質的學區和更低的總價
我們統計具體成交房源，就能發現，小面積在梅園三街坊中最受歡迎
主要用途就是來掛學區，相對而言低總價的產品更具價效比
相對於學區房的巔峰時期，現在的價格也更加容易接受
而真光新村則是本次統計專案除豪宅外唯一一個掛牌量、成交量均下跌的專案
看來普通老公房小區的房東面對下行市場並不著急出手，更多選擇觀望
老公房雖然價格再跌，但上車門檻低、不缺買家、競品較少，出手相對容易
06
總結
2023年，二手市場確實很冷
透過資料，我們得出以下結論：
1、各類產品二手成交價、掛牌價整體下跌
2023年全市各型別樓盤成交價整體下跌，二手次新與新房之間的倒掛在逐漸縮小
成交價平均跌幅約為10.99%，其中跌幅最大的產品是標杆次新，平均跌幅約為19.01%
掛牌價平均跌幅約為5.94%，其中跌幅最大的產品是老公房，平均跌幅約為9.40%
2、掛牌量普遍上漲，成交量除豪宅、郊區次新外普遍上漲
2023年上海二手成交量各類產品掛牌量普遍上漲，除豪宅、郊區次新外均有上漲
但掛牌量漲幅普遍高於成交量漲幅，整體市場供>需，買方市場已經形成
成交量平均漲幅約為10.51%，其中漲幅最大的產品為標杆次新，樓盤平均漲幅約為34.4%
掛牌量平均漲幅約為319%，其中漲幅最大的產品為豪宅，樓盤平均漲幅約為726.47%
3、議價空間普遍增大，各類樓盤均有更多討價還價空間
成交價與掛牌價之間的差值增加，更多產品需要降價出售
各類產品議價率較2022年均有上漲，其中議價率最大的產品為標杆次新，樓盤平均議價率約為17.45%
議價率=（掛牌價-成交價）/掛牌價，可以反應房源的降價空間
對於房東，我們也有幾個小小的建議：
1、打新趁早，這可能是最後的倒掛視窗期
標杆次新跌幅最為明顯，而土地聯動價不斷上漲，倒掛紅利在縮小
2、急賣降價，市場形勢已經轉變，房東處於被動地位
掛牌量與成交量大差距明顯，其中壓力最大的是標杆次新房東
3、議價空間增加，討價還價可以參考議價率
如果是房東急賣，降價幅度不低於產品的平均水平更容易出手
如果不急賣，買家砍價超過產品平均議價水平不建議出手
4、繼續觀望，置換鏈已經開啟
置換鏈會逐步到達各類產品，如果不是已經看中合適的產品著急置換打新，建議房東再觀望一段時間，靜候市場恢復
最後，祝大家2024年都能買到心儀的房子
以上為正文，來自夢風鈴
本文資料中成交價、掛牌價、成交週期數據均來自鏈家成交資料統計，由於技術原因，未能參考其他中介平臺，與整體市場可能存在出入，僅供參考；本文資料中成交量、掛牌量資料均來自兔博士統計，僅供參考
文中各型別專案平均值資料計算均為選取三個盤的平均水平
具體計算公式：某類產品平均值=（a盤均值+b盤均值+C盤均值）/3
成交價跌幅公式：成交價跌幅=（2022年成交均價-2023年成交均價）/2022年成交均價*100%
掛牌價跌幅公式：掛牌價跌幅=（2022年掛牌均價-2023年掛牌均價）/2022年掛牌均價*100%
成交量漲幅公式：成交量漲幅=（2023年成交量-2022年成交量）/2022年成交量*100%
掛牌量漲幅公式：掛牌量漲幅=（2023年掛牌量-2022年掛牌量）/2022年掛牌量*100%
議價率公式：議價率=（掛牌價-成交價）/掛牌價*100%
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