素材來源：智超講財商，深入分析部分由投行圈子補充
樓市的跌勢跟經濟形勢亦步亦趨，有房的開始賣房子，可能是為了填補公司的虧空，也可能是要把錢用來配置其他的資產，還可能是把錢挪到海外去置業。
按照現在的房價趨勢，願意出手的大概只有剛需人群，大戶型的房子作為改善型住房的首選，已經成為閃崩的主要物件。
一方面，原來持有這些大戶型的業主很多都是早年發家，房價又很低的時候入手的，所以有巨大的利差。另一方面，房價上漲已經二十多年了，持有的業主很多都過了退休年齡，甚至年至耄耋，有的業主的孩子都定居在美國，需要錢的地方在國外，而被迫放棄國內的資產，因為錢留在國內沒有什麼用。
在大家的印象裡，歷來豪宅都是房地產保值增值的典範，然而在上面幾個原因的驅使下，豪宅也成為賣不出去的燙手山芋，所以才會有業主不得不透過透支未來幾個月的跌幅，一步到位完成成交。也就形成了表面上的閃崩，其實也是業主的預判，同時讓買方也願意持有房子來代替持幣，在剛需的情況下，覺得能夠算過來總賬，用可接受的未來半年到一年的跌幅透支，以及省下幾個月的裝修時間，來完成改善房的更換。
看看北京的棕櫚泉國際公寓在2025年4月成交了一套369平的五居室，成交價是2950萬，同戶型在2025年1月的成交價是3560萬。
僅僅三個月的時間，下跌了610萬，跌幅高達18%。戶型是真的好，有錢了大家都買一套。
再回頭看過去的情況，同戶型在2023年的成交價是3835萬，在2024年3月的成交價是3730萬，跌幅很小。
△萬泉新新家園190㎡4居室：
2025年4月，成交一套，成交價2570萬
相比於2022年9月，同戶型成交價3500萬，↓930萬，-27%
相比於2021年1月，同戶型成交價2800萬，↓230萬，-9%
相比於2019年11月，同戶型成交價2626萬，↓56萬，-2%
大戶型從來都是有錢人的首選，在獨棟別墅和大平層之間，選擇大平層是在城市中心生活的人夢想之房，高檔小區的環境也會讓家庭變得更加幸福，人們變得更加鬆弛。
北京的房子大家都知道很多很多，二手房似乎也出現了前所未有的爆發，從掛牌量來看，年後掛牌量從不到13萬套，已經飆升至13.8萬套，4月二手房掛牌量極可能突破14萬套，賣房人越來越多，多到應接不暇。
然而，現在還有些業主已經瘋了，知道反正賣不出去，就本著可能碰到傻子的情況下，把房價提升到市場不能接受的價格，然後不管不顧的掛上去，浪費中介和買房人的時間。
這類人代表不了未來，只能代表不甘心的委屈，代表錯過賣房價格高峰期的LOSER，不過，只要他們願意，把房價單價掛到100萬一平米，也是可以的，人心不古，瘋子不可理喻。
接受房價下跌的現實有那麼難嗎？
延伸閱讀：北京高階住宅價格下降原因分析
北京高階住宅市場近期價格下行趨勢引發廣泛關注，這一現象的背後是多重因素交織作用的結果。結合政策調整、市場供需變化、投資預期及宏觀經濟環境等維度分析，主要原因可歸納為以下幾點：
一、政策調控與市場預期的雙重影響
2024年10月北京實施的購房新政是推動市場變化的直接因素。新政透過降低首付比例、放寬非京籍家庭購房社保年限等措施釋放了部分購房需求，短期內提振了成交量（四季度成交1330套，環比增長44.7%）。
然而，政策刺激也促使開發商採取“以價換量”策略。例如，四季度新房價格環比下降1.3%，部分專案透過大幅折扣吸引買家，如某地王專案以低於預期的價格開盤，單月銷售121套。此外，二手房業主因市場回暖逐步縮減優惠，但整體仍面臨價格壓力，反映出政策對短期需求的拉動未能完全抵消長期市場信心不足的隱憂。
二、供需失衡加劇價格競爭
供應端的集中放量是價格下行的關鍵推手。2024年北京零售地產新增供應量達162萬平方米，創歷史新高，而高階住宅市場亦迎來高價新專案入市，加劇了市場競爭。
與此同時，投資客拋售潮顯著增加二手房供應。據中介資料顯示，當前市場上約三分之一的賣家為投資客，部分千萬級豪宅降價幅度達百萬元以上，如釣魚臺七號院一套318平米房源直降200萬掛牌，萬國城MOMA一居室報價低於市場價60萬。這些拋售行為不僅源於對後市的悲觀預期，還與不動產登記推進和房產稅預期相關，促使多套房持有者加速套現離場。
三、經濟環境與購買力分化
宏觀經濟增速放緩及收入預期的不確定性，導致高階住宅的投資屬性弱化。2024年北京大宗房產交易總額雖達427億元，但投資型買家佔比升至80%，顯示市場更偏向保值型資產（如辦公樓和零售物業），而非住宅投機。另一方面，高淨值人群的消費決策更趨謹慎。例如，部分買家轉向核心區位的高性價比房源，如朝陽區、豐臺區因配套成熟成為需求增長熱點，而遠郊豪宅因交通、配套不足面臨更大降價壓力。
四、產品品質與價值迴歸
高階住宅市場長期存在的品質與價格錯位問題，也在本輪調整中暴露。部分專案因“硬傷”被迫降價，如裝修質量不達標、周邊環境嘈雜或公攤面積過大等，導致購房者議價意願增強。
例如，奧東18號專案因毗鄰熱力廠和噪音問題，價格從2.5萬元/平方米跌至1.48萬元/平方米，降幅達40%。這種價值迴歸現象表明，市場正從盲目追高轉向理性評估，開發商若無法兌現“高階”承諾，將面臨更嚴峻的價格競爭。
五、季節性因素與開發商策略
四季度作為傳統銷售衝刺期，開發商為完成年度目標加大促銷力度。例如，部分專案透過贈送裝修、減免物業費等方式變相降價，新房價格跌幅達1.3%。此外，高價新專案入市後，開發商為快速回籠資金，傾向於犧牲利潤空間換取銷量，進一步拉低市場均價。
總結：短期調整與長期分化的博弈
北京高階住宅的價格下行，本質上是政策、供需、經濟與品質因素共同作用的結果。短期內，開發商“以價換量”和投資客拋售仍將主導市場；但長期來看，隨著高價專案品質提升及核心區位稀缺資源的價值凸顯，市場或呈現兩極分化——具備稀缺屬性的優質資產價格趨穩，而配套不足或品質欠佳的專案可能持續承壓。
仲量聯行預測，2025年新房價格跌幅將收窄，但市場信心的全面恢復仍需依賴經濟基本面的改善與政策支援的持續性。對購房者而言，當前或是“撿漏”優質資產的視窗期，但需警惕部分降價房源背後的潛在風險。
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