跌破1.7萬!蘇州樓市,急了

作者:餘飛

來源:城市財經
圖片由Pexels提供
文章已獲授權
01
蘇州,拉開2025年救市大幕
誰也沒想到,拉開2025年新一輪救市大幕的城市,會是蘇州。
3月10日,蘇州市住建局表示,已經會同相關金融機構研究出臺了“三低一寬”特色化金融產品(低首付、低利息、低月供、寬期限),疊加人才房票政策,進一步降低購房門檻,助力青年人、新市民購房置業。
低首付:15%。
低利息:最低商業貸款利率3%。
低月供+寬期限:前五年每月最低歸還100元本金,延長購房者的本金還款期限。
為了解釋清楚這次的組合拳可以給購房者省多少錢,蘇州官方還舉例進行了說明:
以吳中區本科學歷購房者為例:若購買總價200萬元的新房:首付30萬元(比例15%)中,人才房票可抵用8萬元,購房者自籌22萬元。貸款170萬元按利率3%計算:普通房貸客戶(30年期等額本金)首月還款8972元,特色化金融產品客戶前五年每月還本金100元,首月還款4350元,首月月供減少約51%。
來源:蘇州住建
低首付、低利息幾乎所有城市都在去年落地了,包括廣州、深圳以及京滬外圍區皆如此,並不新奇。
蘇州這次組合拳的亮點,在低月供:前五年最低每月只歸還100元本金。
很多人可能沒看明白是什麼意思。
我這裡就詳細解釋一下。仍以蘇州住建局給出的例子,200萬的新房,購房者的人才房票可以抵用8萬,自己掏22萬,總共湊齊30萬首付,然後可以向銀行申請170萬貸款,最低利率3%等額本金30年。
關鍵地方來了:
如果沒有低月供這個政策,那麼按照正常來說,每月還款8972元。這裡的8972元是4250元利息+4722元本金。
有了低月供政策,則前五年每月只需要償還4250利息+100元本金=4350元。
相當於前五年的每月還款壓力減輕了一半。
當然,本金在五年之後還是會加上去。你可以理解為壓力後移,減輕了購房者的前期壓力。
而且,這與降首付有區別。降首付是加槓桿,雖然首付少,但貸款多,成本更高。
而這個組合拳,前期本金少還,後期多還,沒有增加購房成本。
蘇州這麼做的目的,當然是為了提升成交量。
02
蘇州,二手房均價已跌破1.7萬
從2009年至2019年,蘇州房價翻了近4倍。2010年蘇州房價登上萬元,2017年登上2萬元。2019年的高位均價是2.58萬元/平方米。這只是均價,核心板塊的工業園區與姑蘇均價直逼4萬元。
如果從上一輪大牛市的起點2015年開始算,四五年時間蘇州房價翻了一倍。
由於房價上漲過猛,特別是2019年上半年,半個月裡拍出了三個地王,最終引發了住建部約談點名。最終蘇州在5月份連出兩條調控政策,終止了蘇州房價上漲勢頭。
從2019年7月份開始,蘇州的房價就見頂向下。2019年至2021年,蘇州房價在溫和下跌。
進入2022年,在民眾收入縮水、工作前景不明、不確定性充斥之下,蘇州房價則開啟了狂跌模式。
根據蘇州樓市的梳理,當年,蘇州6大區23個板塊進入了全線調整模式,其中跌幅最大的板塊是吳江區的汾湖,同比下跌了75.3%。蘇州房價天花板的園區,跌幅最大的板塊也超過了三分之一。
從蘇州市統計局披露的資料來看,蘇州的商品房成交量(包括住宅、寫字樓、商業用房等)見頂於2020年。
2020年蘇州市商品房成交面積2192.2萬平方米,2023年跌至1704.1萬平方米,跌幅22.3%。
根據其銷售額和銷售面積計算的均價從2021年開始下跌,從2021年的1.85萬元/平方米跌至2023年的1.67萬元/平方米,跌幅9.9%。
製圖:城市財經;資料:蘇州市統計局
去年926一線城市拉開的救市大幕,讓蘇州、成都、武漢、南京、寧波等二線城市的成交量,也跟漲了一波。
但由於前三季度成交慘淡,其全年新房與二手的成交量,仍低於2023年。
克而瑞蘇州披露的資料顯示,2024年,蘇州市區新房成交量約為429萬㎡,同比減少約26%;2024年,蘇州市區新房成交均價約為26637元/㎡,同比下跌約5%。

來源:克而瑞蘇州
2024年蘇州市區二手住宅成交量約為657.4萬㎡,同比減少約4%。
從成交套數來看,2024年蘇新房、二手房成交總量首次跌破10萬套,住房總需求量仍在縮減。

來源:克而瑞蘇州
進入2025年,2月份春節月的成交量差強人意,環比當然是下跌,同比相較於2024年2月份的春節月增加了不少。
永聯行資料顯示:
2月份,蘇州新房住宅簽約1384套(含政策性住房),環比下滑3.28%,同比上漲26.39%。
但價格仍在下跌。
貝殼找房APP追蹤的二手房成交均價,2月份為1.65萬元/平方米,環比下跌10.8%,均價已經跌破1.7萬
而且,從資料來看,2月份掛牌的二手房中,有64330套在降價,漲價的只有4305套,這意味著大多數房東和業主,仍在尋求降價離場。
來源:貝殼找房
03
蘇州樓市啟示
恰如我之前分析寧波樓市時所說,這一輪無論是北上廣深一線城市,還是蘇州、南京、成都、寧波、青島、西安、武漢、廈門等二線城市城市,房價無一例外都在調整,可以得出一個明顯結論:
即便擁有不錯的產業、經濟和人口,也抵擋不住大趨勢。因為儘管高房價城市中,有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市,但是,高房價嚴重透支了這些城市的支撐力和購買力。
區別只在於,產業強、人口競爭力強的城市,跌幅相對小一點,前兩者弱則跌幅相對大一些而已。
一線城市的產業不可謂不強,蘇州的產業也不可謂不強,主要體現在兩方面:
第一,蘇州的工業實力位居全國第二,僅次於深圳。
2023年,蘇州的工業總產值超過上海。2024年,蘇州規模以上工業總產值47017.41億元,進一步甩開了上海。
製圖:城市財經;資料:各城市統計局
從營業收入角度看,蘇州同樣位居全國第二,僅次於深圳。
製圖:城市財經;資料:各城市統計局
工業強的背後,最關鍵的是,蘇州以新興工業、民營工業為底色。
蘇州統計局披露,2024年民營工業產值達到23163.1億元,佔規模以上工業總產值比重達49.3%,比上年提高2.6個百分點。
此外,製造業加快邁向高階化、智慧化、綠色化,全市實現高新技術產業產值25726.3億元,比上年增長7.7%,其中航空航天製造業、電子及通訊裝置製造業分別增長9.1%和15.9%。國家專精特新“小巨人”企業實現產值比上年增長8.4%。積體電路、感測器、通訊及電子網路用電纜等高新技術產品產量分別比上年增長20.1%、81.2%、11.1%。
第二,產業強,擁有全國第二多數量的千億產業。
按照工信部劃分的41個工業行業大類中,蘇州有11個產業總產值超過1000億元,在千億產業數量上,蘇州甚至比深圳還要多,位居全國第二,千億產業數量僅次於上海的13個。
其中計算機、通訊和其他電子裝置製造業總產值超過1.4萬億元,這一產業上,蘇州的實力僅次於深圳,位居全國第二。
而且,目前全國各城市中,擁有萬億產業(單個產業非產業叢集)的城市只有三個,深圳、蘇州和東莞,且都是計算機、通訊和其他電子裝置製造業。
製圖:城市財經;資料:蘇州市統計局
即便如此,又如何?難道因此房價就能漲到天上去?
2021年開啟的這一輪全國性調整,本質上是市場對房價德不配位的反饋。
這一輪調整是全面的、深度的,在大週期面前,誰都得服從,誰都無法置身事外。
本號早就說過,儘管高房價城市中,有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市,但是,高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。
對於房價遠超城市平均購買力,超前透支城市經濟、產業實力的城市來說,房價回撥是必然選項。

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