文/子木
今天聊聊樓市，最近發生的大事比較多，我儘可能都聯絡在一起，重點訊號會多分析一些。
如果有買房、賣房決策，耐心讀下去。近期政策和訊號，對2025年樓市影響很大。
第一，返鄉置業潮徹底結束了。
曾幾何時，春節返鄉置業，一度是炙手可熱的節點性話題，即便是欠發達的縣城，春節樓市也是一片火熱景象。
然而，2025年的春節，這個話題，徹底銷聲匿跡。飯場上，人們不再討論房價。
歸根結底，房價跌麻了，而且接盤者缺失，能級越低的地方，房子越賣不出去也賣不上價格，信心崩壞。
尤其是縣城，有地方買房送車位+十年物業費的促銷，依然無人問津。
春節期間，三四線城市找房熱度跌幅，高達28%。
“樓市分化”，是我最早在8年前提出來的，每年都在聊，聊到現在，人們耳朵都起繭了。
很多人順勢而為，很多人依然不信。
無論信與不信，都沒關係，因為“分化”變成了“分裂”。
在全國大回調之後，大多數地方的房子，基本喪失金融屬性。那些曾經靠宏觀敘事和純炒作的房子，成了歷史的陪葬品。
上面也不會再給更多的資金支援，幫助低能級城市房價的反彈或者復甦。
除了經濟較強的三四線或者縣城，比如崑山、江陰、張家港、慈谿、義務、龍口、壽光等等百強縣，經濟同樣還在增長，可以虹吸周邊更低能及的勞動力。這些地方，學區房和改善房還有增長的勢能。
其他三四線或者更低能級的房子，想賣的，就在今年即將到來的3月份，這是全年相對最好的樓市視窗。
一二線城市，則是另一番光景。
春節期間，35個重點城市在春節周成交面積約23.46萬平方米，同比上漲，廣州新房網籤量同比增47%，北京增5%，成都、南京、武漢等二線城市成交量明顯增長。上海、深圳等一線城市二手房成交創近三年新高。
這都是觸底的訊號。還有一個土拍市場在加速復甦。
深圳首宗居住用地溢價超70%；北京朝陽區地塊以87.3億元成交，溢價率10.5%；鄭州金水區地塊溢價率達87.5%；杭州，兩宗蕭山土地，一宗溢價61.91%成交，另一宗71.25%，拱墅區更誇張，價率 71.25%，重新整理杭州土拍最高成交樓面價。
還有上海、武漢、昆明、金華、江陰等等都出現了不同程度土地溢價。
溢價是什麼意思？
就是開發商願意花更高的價格拿地，這是市場信心最主要表現，大家已經開始形成共識，房價已經有了反彈趨勢。
預計3月，全國小範圍的小陽春行情會到來，深圳和上海領頭，北京和廣州跟上，然後是杭州、成都、武漢、蘇州、南京、寧波等等。
這些城市的價格，已經觸底，區域性反彈是大機率事件。
第二，最近全國各地推出新一輪樓市政策。
1、專項債收儲。
剛剛各省兩會落幕，其中多個省份在檔案中對房地產都提到了一句話：
發專項債，收儲存量房和存量土地。
這是去庫存最簡單有效的方式，意義重大。
一方面，盤活房企和土地，讓下游市場有了流動性，另一方面，把存量房屋轉化為保障性住房，讓城市更多容納就業人群。
但收儲規模，依然跟各地方的財力有關，比如廣州節前就已經啟動大規模收儲，預計今年就會大幅度消滅庫存，新房沒了，供應端短缺，就會傳遞到需求端，造成房價觸底回暖。
但有的城市，連消費券都發不出來。財力和基本面依然是基礎。
2、“4取消、4降低、2增加”。
取消限購、限售、限價、非普標準。 降低公積金貸款利率、首付比、存量房貸利率、換購稅費負擔。 增加100萬套城中村和危房改造；增加4萬億白名單專案信貸規模。
這些都是促進房價回穩的手段，很多城市都在跟風推出。但我認為，當下樓市，最最重要的還是信心。
簡單來說，就是房價還能上漲的信心，以及收入預期持續上漲的信心，只要信心在，即使政策不出，人們還會蜂擁去買房。
說實話，現在的房價貴嗎？
並不貴。
全國普跌30%以上，回到了2016年。即使二線頭部城市，比如成都、武漢、重慶、蘇州、南京等等這些城市，只要不買核心區。
房價1萬-2萬多每平米的標的很多，80-100平米在100-200萬的區間，首付15%，利率在3%左右，小平米住房，首付20萬就能拿到手。
而大多數人在觀望。
一是因為他們害怕房價還會跌，利好政策還會出，“等等黨”正確，而現在買房就是冤大頭。
二是，普通房子滿足不了自己的需求，還不如租房，而真正想要買的房子，更大貴好也更貴，這就要衡量未來的就業形勢，薪資收入，是否能從容還房貸。
唯有打消悲觀念頭，才能迎來房地產市場的真正復甦。而這都需要真金白銀，花錢去刺激，而且是超預期的力度。
如果今年想借3月小陽春，發酵更大範圍的房地產回暖，那麼這個月底，下個月初，就一定還會有大政策出臺。
目前已經聽到了風聲。
最後，聊聊當下的“確定性”買房。
房地產已經不再是當年那個，政策一喊，人們普遍上頭衝進去接盤炒作的時代。
這意味著，2025年買房邏輯，基本沒有感性的炒作邏輯，而回歸到純粹理性的價值邏輯。這意味著：
經濟決定一切。
比如杭州，春節期間房子賣得特別好。DeepSeek概念爆發，讓杭州成為中國的AI矽谷，科技之城。
再聯絡到宇樹科技、遊戲科學、雲深處科技、強腦科技、群核科技等科技六小龍，以及馬雲歸來的阿里反彈概念。
杭州的經濟動能，瞬間得到爆發式生長。未來，AI的規模效應會在杭州落地，會加速虹吸全國AI人才，創造高薪就業崗位。
這段時間，AI產業直接帶動杭州豪宅需求，拱墅區智慧網谷地塊樓面價破8000元/㎡，預測核心區新房單價或超10萬/㎡。這就是買房的“確定性”。
還有深圳，春節期間，樓市同樣火爆。
節後七天二手住宅帶看量同比增長 37%，其中節後五天帶看量漲幅高達 53%。節後首個週末，一二手房看房量快速回升，單日看房量已回升至去年 10-11 月的高位水平。
1月深圳全市新建商品住宅網籤銷售 5090 套，同比增長 97.3%；二手住宅網籤成交 4554 套，同比增長31.5%。背後依然是經濟推動。
深圳2024年GDP增速高達5.8%，位列四大一線城市之首，同樣是全國TOP10排名第一。
華為和比亞迪高階製造業，帶動了第二產業增加值，高達1.39萬億，增速8.3%。同時，深圳進出口規模，去年超過上海，位居全國第一。
產業好，大公司多，經濟強，人才流動只會越來越充沛，房價是否上漲，怎麼上漲，都已經充分寫在了經濟資料裡。
第二個“確定性”，是“好房子”。
北京樓市剛出新政策，特地印發了檔案，定義“好房子”標準。什麼是“好房子”？
可增加封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率，允許套內面積比較大的住宅可在起居室設定一定比例面積的挑空空間。
除了可以送陽臺，還可以送高度…基本完全弱化，甚至殺滅了公攤面積。
這是一個市場訊號，接下來很多城市都會出臺好房子標準，實際上2024年下半年，四代住宅和類四代住宅的專案，已經出現了很多。
這種“好房子”會在產品設計上，借政策春風，對同級別資產形成降維打擊。產品出現代差和割裂感。
那麼就從中產生了兩個確定性，一個是買這樣的房子，另一個是賣掉被影響的同類別房子。
值得注意的是，這樣的房子，會在城市非核心區，以改善房和豪宅的形勢大量出現。
未來一二線非核心區的資產，會遭遇重創。小平米剛需，會有保障性租賃住房衝擊，大面積改善，會遭遇“四代住宅”衝擊。
唯一的壁壘，可能就是地段和資源，畢竟大基建降速背景下，優質城市配套未來會很難被複制。而人口會再一次被強制集中。
看懂趨勢，一些房子就抓緊時間賣了，沒留的必要。
第三個確定性，是租售比。
這幾年，房價下跌，租金也下跌，但當房價下跌速度遠超於租金，那麼租售比就會直線上升。
前幾天覆盤，我發現很多城市房價回撥後，租售比都出現了大幅反彈，比如上海部分割槽域租售比達2.5%，接近房貸利率。
這意味著什麼呢？
房產的租金現金流已能覆蓋或接近覆蓋貸款利息成本。這標誌著市場從依賴房價上漲的投機邏輯，轉向以租金收益為核心的現金流邏輯。
那麼房產就有了其他的投資思路，比如總價100萬元的房產若年租金3萬元（租售比3%），在房貸利率2.85%時，租金收益可覆蓋利息成本。
未來房貸利率還會逐漸下降，趨近於2%，機會利差將越來越大。
當然，買房要分得清，經濟是上行期還是下行期。每個城市都不一樣。
這個城市如果經濟上行，那麼房產投資的主要收益來源於房價上漲，其次才是租售比。但這隻存在經濟發達的城市，有大量高薪收入的人口。
如果經濟下行，又是經濟欠發達的地區，買房則要充分考慮租售比，這也是流動性和風險性的顯現。
看懂三個“確定性”，2025年買房就有了方向。以此再來分析不同城市和不同板塊。
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