本月觀點：春節假期後第三週，全國樓市成交量整體回升至新政前一週水平以上。當前政策效果主要集中於高能級城市，北京、上海、深圳、杭州、成都等核心一、二線城市量、價積極訊號共振。銷售、融資改善下，房企拿地積極性回升，土地市場加速回暖，年初以來土地成交平均溢價率達2022年以來新高，尤其是部分民營房企重回土拍市場，民企化險實質效果初顯。

新房市場方面，一、二線城市新房價格止跌回穩，春節後樓市銷售修復，一線城市更具韌性。從成交量來看，自2025年2月以來（截至2月24日，下同），32城商品住宅日均成交面積同、環比分別下降7.3%、23.8%，成交邊際轉弱或由於春節假期因素影響。春節後第三週，32城周度日均成交面積即回升為新政前一週水平的105.0%，其中，一線城市周度日均成交面積回升至新政前一週水平的113.9%。從成交價來看，2025年1月，一線、二線城市70大中城市新建住宅價格指數環比均增長0.1%，前值分別為0.2%、0.0%。重點城市中，深圳、上海、北京、成都新房市場景氣度佳；廣州、杭州修復相對滯後，但基本面相對健康；武漢、寧波、福州、南京、廈門、蘇州、合肥受政策提振明顯。

二手房市場方面，二手房成交量優於新房，重點城市二手房價格分化程度大於新房，部分城市仍在“以價換量”。從成交量來看，2025年2月以來，12城二手住宅日均成交面積同比上升27.8%，環比下降15.5%。春節後第三週，12城二手住宅周度日均成交面積回升至新政前一週的133.6%。從成交價來看，2025年1月，一線城市二手住宅價格指數已連續4個月環比為正，二線城市環比下滑0.3%，與上月持平。重點城市中，北京、上海、深圳、杭州、成都量、價表現相對較優。

土地市場方面，核心城市地市延續回暖，供地質量提升加大民企競地積極性。2025年1月、2月（截至2月25日），全國住宅及綜合用地平均溢價率分別為9.8%、13.2%，環比2024年第四季度大幅回升，上海、杭州土地市場維持高熱，北京、深圳、成都、蘇州、鄭州核心城區優質地塊以15%以上高溢價率成交。得益於前期樓市銷售企穩、行業資金面改善，金地集團、龍湖集團等部分非國有房企透過聯合拿地再現土拍市場，說明化險政策下民營房企信用實質改善跡象初現。高品質新房專案供給有望抬升新房價格、穩定二手房價預期，進一步推動樓市“止跌回穩”。與此同時，仍需關注一線城市部分地塊維持底價成交，城市內部土地市場分化大，專案盈利、去化前景為當前房企拿地的首要考慮因素。

綜合來看，在35個大城市中，景氣度較高的城市包括上海、深圳、杭州、北京、成都。其他城市中，廣州、廈門、武漢、蘇州、天津、福州、寧波、合肥近期樓市基本面受政策提振，景氣度向好，關注修復持續性。