房價，一夜之間開了天大玩笑 2025-05-13 18:40 經濟學雜談 作者：高牛探 來源：高牛探（ID：gaoniutan） 文章已獲授權 3月10日。 蘇州打響了2025年降月供第一槍，前5年每月本金最低還100元，購房門檻大降。 我們打個比方，一套總價200萬的房子，最低首付22萬，前五年月供4300元左右就夠了。 看起來，這似乎是樓市向購房者丟擲的橄欖枝。 但撥開表象，就會發現這不過是樓市在困境中無奈揭開的一塊遮羞布—— 當下房價暴跌，如同洶湧潮水，將市場信心衝擊得支離破碎。 各地只能依靠“首付分期+延遲還款”，看似巧妙實則無奈的金融手段，營造出輕鬆購房的假象，讓年輕人產生買房容易的錯覺。 1 “雪崩式”下跌 其實，蘇州的這一系列政策，本質上只能給奄奄一息的樓市注入一劑強心針。 我們開啟資料： 2024年蘇州新房價格持續下滑，累計跌幅達18%，二手房掛牌量更是呈井噴式增長，突破12萬套大關。 這場看似降低購房門檻的大戲，說白了，就是想用更低的成本誘惑購房者入場接盤。 蘇州樓市的魔幻劇情並非孤立現象，放眼全國，房價正經歷著一場驚心動魄的“雪崩式下跌”。 2024年，全國百城二手房均價猶如斷了線的風箏，同比下跌7.26%。 在這場房價下跌的浪潮中，深圳、成都等少數城市如同在狂風巨浪中艱難維持平衡的小船，勉強穩住局面。 然而，武漢、南京等眾多二線城市則沒這麼幸運，跌幅超過10%，房價下跌之勢如脫韁野馬，難以遏制。 即便在一線城市，北京二手房價格也開啟了漫長的下跌通道，已連續15個月下跌，上海內環掛牌價較峰值大幅跳水，跌幅達25%。 更令人擔憂的是庫存危機，這猶如懸在樓市頭頂的達摩克利斯之劍。 全國商品房待售面積高達7.4億平米，換算下來，相當於800多萬套空置房在市場上無人問津。 在三四線城市，去化週期更是長達30個月以上，大量房子積壓，如同滯銷商品，無人接手。 去年9月，“認房不認貸”等政策如同一陣風吹入樓市，短暫刺激了成交量。 但這不過是一場虛假繁榮，本質上是以價換量的無奈之舉，如同飲鴆止渴。 開發商為儘快回籠資金，緩解資金鍊斷裂的壓力，使出渾身解數，推出“首付分期”、“買房送寶馬”等各種花式促銷手段，令人眼花繚亂。 二手房東們也不甘示弱，紛紛開啟“血拼式降價”模式，價格戰打得如火如荼。 這種恐慌性拋售如同癌細胞般在樓市迅速擴散，形成惡性迴圈： 房價越降，購房者越觀望，越沒人買； 越沒人買，賣家就越要降價…… 如此往復，整個樓市彷彿陷入了深不見底的“死亡螺旋”，難以自拔。 2 房價下行的三大底層邏輯 說起房價下行的原因，我們可以歸納成下面3方面： 首先，是人口危機，從“狼多肉少”到“肉多狼少”。 過去20年，房價一路飆升，背後的兩大核心動力是城鎮化與人口紅利。 然而，時過境遷，這兩大動力如今已如強弩之末，逐漸失去往日威力。 2024年，中國出生人口急劇下滑，跌破800萬，與此同時，60歲以上人口占比悄然突破25%。 城鎮化率也已接近65%的天花板，意味著城鎮化程序步伐逐漸放緩。 更致命的是，社會消費觀念的深刻變化。 如今的年輕人，不少可透過繼承父輩房產解決居住需求，不再像過去那樣迫切需要購買新房。 而老齡化社會的到來，催生了“以房養老”熱潮，大量老年人將房產推向市場，釋放出海量二手房源。 打個比方，過去是“狼多肉少”，房子供不應求，房價自然一路上漲。 現在變成了“肉多狼少”，房子供過於求，房價又怎能不跌？ 這就如同市場上某種商品突然大量過剩，價格必然一落千丈。 其次，是購買力崩塌，居民負債已達極限。 過去十年間，中國家庭槓桿率一路攀升，從40%飆升至72%，居民部門債務總額更是突破80萬億元。 2024年，居民人均可支配收入實際增長6.2%，看似增長喜人，但個人所得稅卻意外下降15.9%，背後反映的是高收入群體收入縮水的殘酷現實。 而就業市場的寒冬，更是讓情況雪上加霜。 在這種情況下，許多年輕人連每月的房貸月供都難以負擔，更別提買房了。 就像一輛汽車，沒有足夠燃料，又怎能在購房的道路上疾馳？ 居民的購買力在高負債和就業寒冬的雙重打擊下，已瀕臨崩塌，這無疑給房價上漲的動力系統帶來沉重一擊。 再次，是政策轉向，從“夜壺”到“灰犀牛”。 房地產在中國經濟舞臺上，曾扮演著“夜壺”的角色，每當經濟面臨困境，就會被拿出來救急。 然而，今時不同往日，房地產如今已搖身一變，成為令人擔憂的“灰犀牛”。 中央多次強調“房住不炒”，給過熱的房地產市場降溫。 但各地政府卻陷入兩難境地，一方面要響應中央政策，另一方面又不得不救市。 2024年，全國累計出臺救市政策超千條，從限購鬆綁到房貸利率下調，從購房補貼到人才政策，五花八門。 但這些政策的效果卻逐漸減弱，如同強弩之末。 這背後反映的是政策的兩難抉擇： 救吧，擔心引發通貨膨脹，讓經濟陷入另一個困境； 不救吧，又害怕樓市崩盤引發系統性風險。 ZF就像走鋼絲的雜技演員，在平衡中艱難前行，每一步都小心翼翼。 3 未來樓市的三大預判 在這樣的情況下，我們可以預測得到， 接下來，為避免樓市硬著陸，樓市將出現三大趨勢： 第一，是各地的政策工具箱大機率將全面開啟。 比如北上全面取消限購，讓購房者不再受政策限制； 降低首付比例至10%，進一步降低購房門檻； 房貸利率可能降至2%以下，大幅降低購房成本； 甚至有可能重啟“棚改貨幣化”，透過貨幣補償刺激購房需求。 然而，這些看似強大的政策，邊際效應卻在逐漸遞減。 就好比給重症晚期患者不斷加大嗎啡劑量，雖能暫時緩解痛苦，但無法治癒疾病。 樓市問題積重難返，單純依靠政策刺激，很難從根本上解決問題。 第二，是城市分化將更加劇烈。 在未來的樓市格局中，城市分化將愈發明顯，如同冰火兩重天。 一線城市憑藉強大的產業吸引力和人口虹吸效應，如同巨大磁鐵，吸引著人才和資金源源不斷流入。 因此，其房價可能在風雨中企穩，甚至有小幅上漲的可能。 而三四線城市則截然不同，由於缺乏產業支撐和人口吸引力，在樓市下跌浪潮中只能無奈“躺平”。 房價下跌20%以上，將成為常態，大量房子可能面臨有價無市的尷尬局面，甚至淪為“白菜價”。 這種城市間的巨大差異，將讓房產投資徹底進入“拼地段”時代，地段的重要性將被提升到前所未有的高度。 第三，保障房將成為新主角。 2024年，全國保障性住房開工量達172萬套，深圳、鄭州等地已推出“6折人才房”，這一舉措如同訊號彈，預示著保障房時代的來臨。 未來，保障房將分流大量商品房需求，逐漸形成“商品房市場+保障房體系”雙軌制。 這意味著商品房將回歸商品屬性，價格不再被人為炒作，而是由市場供需關係決定。 曾經“只漲不跌”的房價神話將徹底破滅，房地產市場將迎來深刻變革。 保障房的崛起，將重塑樓市格局，為廣大中低收入群體提供更多住房選擇。 4 普通人的生存指南 現在，我們許多人最關注的問題來了： 接下來，普通人如何應對呢？ 首先，是捂住錢包，別當接盤俠。 對於普通人而言，如果不是迫切的剛需購房者，在當前樓市風雲變幻的時期，務必牢牢捂住錢包，切勿輕易踏入購房陷阱，成為接盤俠。 尤其是在三四線城市，房子的價值可能一落千丈，淪為“負資產”，不僅難以保值增值，甚至連每月租金都可能無法覆蓋房貸月供。 在購房決策上，一定要深思熟慮，不要被市場短期波動迷惑，要著眼長遠，看清房產的真正價值。 其次，是最佳化資產，降低負債率。 如果你手中持有多套房，趁現在政策視窗期尚未關閉，應儘快拋售。 要知道，在樓市下行大趨勢下，房產的流動性將越來越差，未來出手可能變得非常困難。 尤其是那些缺乏核心競爭力的房產，如位置偏遠、配套設施不完善的房子，要果斷割肉，及時止損。 同時，儘量提前償還高利率房貸，減輕債務負擔。 高負債如同沉重枷鎖，壓在普通人肩上，讓生活充滿壓力。 降低負債率，才能在經濟浪潮中更加從容，避免被債務壓垮，為未來生活保留更多選擇空間。 再次，是擁抱變化，尋找新機會。 房地產的黃金時代已漸行漸遠，但白銀時代仍存一線曙光。 在經濟轉型浪潮中，我們要學會擁抱變化，積極尋找新機會。 關注AI智慧、機器人應用、城市更新、銀髮經濟等新興賽道，這些領域可能成為未來投資風口。 更重要的是，要不斷提升自身能力，讓自己在經濟轉型期能夠抓住新機遇。 無論是學習新的知識技能，還是拓展人脈資源，都是為自己的未來投資。 在這個快速變化的時代，只有不斷進化，才能在激烈競爭中立於不敗之地。 總的來說，房價不會永遠漲，就像潮水不會永遠不退。 當這場持續20年的財富遊戲接近尾聲，我們每個人都要做好準備。 別讓房子成為你的負資產，別讓房貸壓垮你的人生。 真正的安全感—— 從來不是鋼筋混凝土堆砌的城堡， 而是你兜裡的現金和頭腦中的智慧。
