很久沒談房價了，在老鄧看來，春節以後北京、上海的房價表現不錯，說明一線城市的房價已經企穩。
比如，3月份北京萬柳的房價已經從之前的12.7萬元漲到12.8萬元。海淀區的科技產業聚集，推動房價又漲至86587元/平米，中關村等區域的新房價格接近10萬元/平米。西城區的二手房掛牌價達123331元/平米，位居全市第一，而在去年3月份，海淀區房價從92000元跌至82000元，西城區房價從119000元跌至109000元，可見過去一年漲幅明顯。金融街周邊兩居室的租金，更是高達10000~15000元/月。
現在甚至有人認為北京西二環“舊改新”，房價可能會衝到一平米18萬。
會不會這樣？老鄧也不知道，但種種跡象說明北京房價已經企穩。
當然，北京房價也存在兩極分化，比如望京房價已經跌破3萬，很多房子兩萬多可以拿下。比如四環外一點點的佳境天城，已經叫價24000了。
上海目前的平均房價是58692元/平方米，這個價格和上個月基本持平。其中，黃浦區的房價最高，達到了156125元/平方米，而寶山區的房價相對較低，為52522元/平方米。上海二手房3月份的生意好得不得了，月均1000套，一個月3萬套沒問題。
雖然現在仍然是以價換量，但越來越多的上海房東已經不願意賣房。一些地段的“低價房”賣一套少一套，說明上海房價也已經企穩。
這說明什麼？
說明由於經濟原因，人口繼續向中心地帶集中，抱團取暖。
全國向一二線集中，一二線則向內部的中心地帶集中。
杭州。2025年3月杭州土拍火熱收官，總計攬金266億元。其中，西湖區蔣村單元的某個地塊的總價高達34.3463億元，樓面價為88029.06元/平米，溢價率達115.39%，成為杭州土地市場新單價地王。兩個月內，杭州單價“地王”已三次易主！
蘇州，今年也有新地王，但比杭州疲軟，所以老鄧這裡就不多說了。但是3月以來蘇州新房和二手房市場活躍度顯著提升，尤其是二手房，成交價環比提升2.5%。其中工業園區二手房成交價環比增長7.3%，成為全市漲幅最高的區域。學區房仍然很火，3月份成交量較高。
成都，3月11日成都高新區大源63畝宗地成為“新地王”，成交樓面價31700元/㎡，是成都土拍目前最高成交樓面價。相比此前金融城三期27300元/㎡的成交價，每平方米提升了4400元！僅半個月後的3月27日，成都錦江金融城三期49畝地塊，由建發以樓面價41200元/平米摘得，再次重新整理成都住宅用地樓面價天花板！
“地王”價重新整理速度之快，漲幅之高，均超出市場預期。
我們再看一些宏觀資料。
根據國家統計局釋出的今年1、2月份的資料，全國房地產開發投資增速，今年1、2月份繼續同比下跌9.8%，但降幅已經明顯收窄。
再看全國新建商品房銷售面積和銷售額的增速，如下圖所示，已經快從向下往上突破零了。也就是說，增速可能馬上會回正。
1、2月份，新建商品房銷售面積10746萬平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8個百分點；其中住宅銷售面積下降3.4%，降幅收窄10.7個百分點。新建商品房銷售額10259億元，下降2.6%，降幅收窄14.5個百分點；其中住宅銷售額下降0.4%，降幅收窄17.2個百分點。
作為對比，今年1和2月全國賣地收入為4744億元，同比下降15.7%。
可見賣地的收入降幅更大，這有利於樓市。
一旦增速回正，會不會讓眾多觀望的買家蜂擁而入呢？
再看房企資金到位情況。今年1、2月份的增速是同比負3.6%，而去年12月份還是負17%，看看去年的慘淡資料，今年的房企資金到位的增速也有望回正了。
如果這個還不能說服某些人，再看看國企房地產的景氣指數，今年2月份是93.80。看看過去一年多的情況，離100已經很快了吧？
因此老鄧預計，今年秋天房地產有望企穩上漲，尤其是一二線城市。
當然，這也看國家政策、經濟和各地方政府的做法。
比如，如果某些地方不顧一切賣地，或者房價稍微止跌就瘋狂賣地，對房地產肯定是利空。
也就是說，少賣地，少蓋房，肯定有利於房價企穩和上漲。
拿蘇州為例，獅山地塊是一個房價高峰。但是最近地方政府一看這個地方的房價堅挺，就拼命在這裡賣地蓋房。以前的很多工廠都拆了，居民區越來越多。我就納悶了，以後這裡都住上人，這些人去哪兒上班呢？
所以我對蘇州獅山的未來不那麼看好。
蘇州3月份還出了個“每月100元房貸”的政策，具體內容是：
在最低首付15%的前提下，剩下的房貸，前五年每月可以僅還100元本金。就算加上利息，前五年的月供也下降了一半左右。
為了讓人買房，至於這麼拼嗎？
因為就算前五年月供少了，可是五年以後連本帶利更多了。
所以除非購房者對五年之後的收入有信心，否則作用可能不大，或者只有短期作用。
熟悉老鄧的朋友都知道，我在一年多以前的2023年秋，就已經開始看好一二線樓市了。
事實證明，我的眼光再一次有點超前
。
不過，只要實際通脹繼續，按照目前的大趨勢，一二線樓市的核心地段已經企穩，並開始上漲。
一二線樓市的全面回暖，已經指日可待。
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