哎喲，今兒個跟您嘮點兒掏心窩子的。咱們做日本地產這麼些年，見過太多稀裡糊塗衝進市場的主兒，合著拿著辛辛苦苦攢下的血汗錢，跟賭場扔骰子似的，“哐當”就下去了！
祥子看著是真替您心疼！所以，趁我今兒心情好，跟您嘮嘮在日本買房的那些“門道兒”，保準您看完少踩倆坑！
❶ 便宜房子真香？您得先掂量掂量！
有迴帶客戶看房，他興奮得跟撿著錢包似的：“祥子哥，這套房才980萬日元（約47萬人民幣），便宜得不像話，買它買它！”
我挑著眉毛，緩緩遞給他一句：“哥們兒，您細品，這房子怎麼就這麼便宜？”
在日本，便宜的房子通常逃不過這幾種情況：
- 房齡老
日本房子折舊快，30年以上的房子，房價已經跌得只剩個地皮錢了。您買它，指望升值？做夢呢！
- 地段偏
有些房子光看照片還行，一查地圖，離地鐵站走路20分鐘，開車10分鐘才能看見人影兒，這種您住都費勁，更別提出租！ - 土地條件差
比如“旗竿地”（宅基地像個旗子，前面長長一條窄通道），看著是獨棟，但車開不進，光剩個殼兒，這種房再便宜也坑。
祥子勸您一句：便宜房子不是不能買，但得看它“便宜得有沒有道理”！要是房子老、地段遠、升值無望，那您買了就跟抱著個“定時炸彈”一樣，轉手都難！
❷ 日本房價會跌？您別信那點兒謠言！
前兩天，有個老客戶微信上找我：“祥子，聽說日本房市要崩了，真的假的？”
我一口茶差點兒噴螢幕上，回他倆字兒：“扯淡！”
跟您掰扯掰扯：日本房價這幾年可是穩中有漲！
東京、大阪這類核心城市，房價年年往上竄，尤其是大阪，2025年世博會+IR綜合度假村雙重利好，房價怎麼可能跌？
再說了，日本貸款利率常年低得跟白送似的，錢藉著比存著划算！
加上外國買家不斷湧入，需求越來越大，日本的優質地段房產，不但不會跌，還很可能穩步上漲！
❸ 買公寓還是一戶建？別光看表面！
有客戶搓著手問我：“祥子哥，公寓和一戶建，買哪個更合適？”
我點點頭：“嗨，您還真問著了，這可是門學問！”
✅ 買公寓，圖的是輕鬆管理
日本公寓大多有物業管理，您人在哪兒都不用操心，水電、維修、垃圾清理，物業全包了。
出租也方便，租客喜歡住公寓，市場接受度高。不過！公寓有管理費、修繕費，每月白白扔出去，長年累月也不少錢！
✅ 買一戶建，圖的是土地價值
一戶建土地是您自己持有的，未來土地可能升值，而且沒有管理費。自由度高，您愛咋改造咋改造，帶個小院兒，自己住著也舒服。但！缺點是維護麻煩，費用還不低，水管壞了、牆皮掉了，全得您自己掏錢修！
祥子的建議：
投資出租？選公寓！**管理方便，流通性好。
長線持有？選一戶建！**土地升值潛力大，持有成本低。
❹ 日本的租客真有那麼省心？別天真了！
有客戶信誓旦旦地跟我說：“祥子哥，日本租客都是紳士淑女吧？租金從不拖欠？”我聽了差點兒給他跪下：“您哪聽的神話故事？租客裡也有刺兒頭！”
日本租客大致分三種：
白領租客：收入穩定，租金基本按時交，偶爾會抱怨熱水器壞了，但人還算講理。
外國租客：留學生、短期打工的多，有時候會拖欠房租，搬走還留一屋子行李，讓您頭疼得直跺腳！
不良租客：租金拖欠不說，還各種藉口耍賴，甚至賴著不走，趕都趕不出去！
所以在日本做房東，租賃管理公司真得請一個！他們能代收房租，還能處理租客糾紛，不然您自個兒維權，怕是得累禿嚕皮！
❺ 在日本買房，您圖啥？
我見過不少客戶，最開始奔著投資去，最後卻收穫了生活裡的小確幸。有位上海的大哥，買了大阪一套公寓，說是投資。結果過了倆月，他發微信給我：“祥子，我租不租出去無所謂了，每次帶老婆孩子去日本玩，有個落腳地，感覺這錢花得值。”
我一看照片——小陽臺上擺著小桌子，太太泡著茶，孩子在旁邊看書，窗外是大阪的萬家燈火……
那一刻我突然明白了……
所以啊，您要是想在日本買房，甭管是為投資，還是為家人留個安穩的去處，祥子都願意陪著您，給您把好每一道關！
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