熱議｜公寓估值暴跌！加拿大男子被迫放棄$43.9萬訂金：“這樣做反而更省錢”！

2025-05-09 09:26 加國報告

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在2021年樓市飆升後，近兩年期房市場交易幾乎停滯，隨著開發商陸續交房，買家正面臨房價大幅縮水。
Joe Baradziej在2020年底的房地產狂熱期決定以219.5萬元購買多倫多中城區Leaside社群的一套公寓樓花。他向開發商支付了43.9萬元（房價的20%）作為訂金，這套兩居室的公寓位於8層高的豪華公寓樓的5層，可俯瞰城市美景。
去年秋天，當建築接近完工時，Baradziej請人對公寓進行估值，以便申請按揭貸款。評估價格僅為160萬加元，比購房合約價格低27%，即比他當初簽訂的購房合同低了59.5萬元。
圖源：51記者拍攝
銀行只會按照公寓的實際估值提供貸款，這意味他需要自己填補59.5萬元的資金缺口。然而，他無法轉售購房合同（即“轉讓銷售”），除非開發商售出90%的單位，這在行業內屬於普遍慣例。
由於公寓市場陷入低迷，Baradziej不願冒驗用自己現在的房產再融資來填補資金缺口。最終，他決定放棄訂金，直接違約。
“這就是簡單的數學計算，” 他說，“放棄購房，我反而能省錢。”
《環球郵報》 檢視的一份郵件顯示，開發商Gairloch與加拿大皇家銀行（RBC）合作，推出了一種“統一估值”（blanket appraisal）方案，允許購房者按照原合同價申請貸款，即便公寓的實際估值較低。但Baradziej拒絕了該方案。
他說：“我無法接受按‘虛高’價格貸款。我不會這麼做。”

多倫多期房市場，買家普遍面臨估值暴跌

這一案例只是整個多倫多房地產市場現狀的一個極端縮影。
房地產估價師表示，當前期房估值普遍比原合同價格低10%至30%，許多購房者需要自己填補資金缺口，否則就會損失訂金，甚至面臨開發商的法律訴訟。
多倫多資深估價師Lorenzo Presutti從事估價工作超過20年，他說：“我從未見過如此大的跌幅。”他的團隊2024 年估價了約100套期房公寓，均出現不同程度的估值下降。
根據房地產行業研究機構的資料，多倫多與漢密爾頓地區2025年預計將有30,793套期房公寓交付，超過2024年29,800套的歷史新高，這可能會進一步加劇市場低迷。
而且，這種估值問題不僅限於高階公寓市場，而是影響所有型別的公寓。
例如，2020年1月，一套535平方英尺的一居室公寓以85萬加元的價格售出，該樓盤位於55 Charles St. East，2024年交房時估值僅70萬加元，縮水約18%。
估價師如何計算公寓估值？
估價師通常參考類似房產的市場成交價，由於當前成交量極低，當市場價格不斷下跌時，估價師只能使用最新的成交價進行調整，導致估值大幅下降。
部分購房者選擇放棄購房合同，損失訂金；另一些人則依靠家人的資金支援或尋找其他融資方式。即使成功填補資金缺口，不少投資者在出租時仍面臨月虧損，因為租金不足以支付按揭貸款和物業管理費用。
隨著投資者興趣下降，期房市場正面臨更大的下行壓力。
Baradziej的公寓原定於2022年9月交房，但由於種種原因，開發商推遲了近兩年，直到2024年8月才通知他可以入住。
根據行業慣例，在正式交房前，買家需要支付“入住費”（occupancy fee），包括物業管理費、房產稅以及未支付房款的利息。由於Baradziej尚未支付的購房款為175.6萬元，因此每月費用高達13,000元。Baradziej僅支付了一個月的入住費，之後便決定違約，放棄43.9萬元的訂金。
Gairloch開發商銷售和市場總監Mike Rivait表示，加拿大皇家銀行向所有購房者提供了按原購房合同價估值的貸款選項，並稱大樓內的其他買家未遇到融資或估值問題。
加拿大皇家銀行房屋資產融資政策與監管管理副總裁Leah Robinson表示，銀行的估值基於特定市場條件，並強調會根據市場變化重新評估估值。
資深估價師兼Home Value Inc.業務發展總監Damian Guiducci表示：“期房投資曾被認為是極其安全的選擇。“但現在市場觸底，這就是代價。”
來源連結：
https://www.theglobeandmail.com/business/article-toronto-buyers-left-in-lurch-as-preconstruction-condos-now-worth-less/
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來源：www.51.ca
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