什麼叫最好的時候，是當年可以閉眼入的時候，還是現在需要睜大眼睛好好淘的時候。
我覺得如果跟過去比，總會有人感慨錯過了很多所謂的高光時刻，那麼怎麼比都是遺憾的。
可是從 2023 年開始，我們站在全球看日本，會發現，這恰恰是個機會。
因為日元是個好時機，因為日元依舊是穩定的，日元資產的對沖，以及日本房子的漲幅和收益率依舊對投資者有著致命的吸引力。
房地產研究公司東京官邸（東京都品川區）2024 年12 月 23 日公佈，2024 年 11 月份東京 23 區二手公寓平均要價為每 70 平方米 8,531 萬日元，環比上漲2.7%。
在投資資金持續湧入的東京都中央六區，投資金額自 2004 年 1 月開始調查以來首次達到 1.4 億日元的水平，比上一年增加了 30% 。與周邊地區的差距正在擴大。
截至 11 月，東京 23 個區的均價環比連續 7 個月上漲，創下歷史新高。總體趨勢繼續受到城市地區房地產價格飆升的推動。
東京中央六區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區）的平均房價環比上漲 2.4% ，達到 1.4128 億日元。與去年同月相比增加了 29.7% 。
其中，港區售價最高，為 1.9028 億日元，其次是千代田區，為 1.8895 億日元。新宿區的總金額為 1.0212 億日元，自調查開始以來首次達到 1 億日元水平。
市中心的公寓需求強勁，不僅來自富人和企業，還來自海外。投資資金湧入，希望價格進一步上漲，價格持續快速上漲。
01
很多人總是記掛著日本失去的30年。
總是站在國內的視角看日本。
但是出海買房的邏輯，有時候會完全顛覆你過去的任認知。
我覺得我們去買一件東西的話，需要有判斷能力：
第一，我們追求是投機還是投資，我們要什麼樣的確定性？
第二，你的訴求是什麼？或者說你能獲得什麼？對股市也好，對大宗商品、對房產也好，你做這件事大機率處在什麼樣的週期。
2015 年日本全國新建住宅發售數量不到 8 萬套，2016 年不到 8 萬套，17 年不到 8 萬套，1 8年 8 萬套，19 年不到 8 萬套，20 年更低只有 6 萬套，21 年不到 8 萬套，22 年還是不到 8 萬套。
各位，全世界的房地產可能只有兩種：中國房地產 和 其他國家的房地產 。
什麼意思？
只有中國是城市土地歸國家所有，所以我們才可以拆舊房搞新城。
而除了中國其他國家都幹不成，其他國家全部都是自有產權、永久產權。
所以偌大一個日本，1.245 億人口的日本，每年新建住宅就是 8 萬套。
而且這 8 萬是全日本，比如沖繩、北海道，還加上各種小地方，甚至還有旅遊度假房。
真正建在城市的，市中心旁的房子佔比不會超過 40% 。
意思是說，真正有價值的新房每年不會超過 3 萬套。即使我說 8 萬套都建在東京，它和北京、上海每年新房的量也完全不在一個量級，對不對？
中國 2017 年賣了 1,370 萬套新房，2018 年賣了 1,400 萬套，2019 年賣了 1,419 萬套，2020 年賣了 1,460 萬套，2020 年賣了 1,483 萬套……
也就是，在 2017 年到 2021 年期間，中國每年興建住宅是 1,400 萬套左右，是我們人多，我們 14 億人 10 倍，是不是？
回看日本，它一年 8 萬套新房。即使咱按人口是 11 倍來算，一年也只有 90 萬套。
我們說去買曼谷，過去 10 多年整個大曼谷就蓋了 62 萬套公寓，2009 年到 2019 年 11 年間只蓋了 62 萬套公寓，一個 1,600 萬人口的大省會城市，11 年蓋了 62 萬套房子，還都是小戶型。
所以這個認知需要我們去理解。
全球只有兩種房地產市場。
如果你站在中國看全球，
全錯，全錯，
因為我們的整個土地性質不一樣。
02
日本失去了 30 年！
日本衰退了 30 年！
日本少子化老齡化 30 年！
他憑什麼，就還是大家公認的一個發達國家？
把這個話題搞明白，你對這個世界的理解會更加的通透。
想當年，阿根廷在 1916 年迎來了自己首條地鐵的榮耀。
菲律賓在 1965 年也不甘示弱，斬獲了第一條地鐵的驕傲。
而 1967 年，南非更是以驚人的技術，成功實施了世界首例的人體心臟移植手術。
曾幾何時，這些國家猶如明星般璀璨，站在全球經濟發展的巔峰。
可惜，歲月如梭，很多國家就像陷入了迷霧，無論是阿根廷、菲律賓，還是南非，都跌入了失去的時代，和日本一樣，成為了典型的發展中國家，甚至可以說是貧窮的代名詞。
然而，讓人深思的是，為什麼日本經歷了泡沫破裂、股票崩盤、樓市崩盤等諸多考驗，甚至面臨少子化和老齡化的嚴峻挑戰，竟然依然屹立不倒，甚至不乏頗具競爭力的前景？
低慾望和通島國真有那麼大的魔力？安倍的“三支箭”又有什麼實質性的效果？安倍經濟學在很多人看來也許成了一個無奈的笑話。
你知道日本達到中國平均 GDP 1萬美元的時候是哪一年嗎？
1987 年他們已經達到了 2 萬美元。
1992年他們經濟崩潰的那一年達到了 3 萬美元。
所以倒推下來，他們在 1983 年突破了1萬美元。
而 1985 年，日本跨過了我們現在的 1.34 萬美元的階段。
1985 年到現在多少年了？40 年。
意思就是說，日本在 40 年之前就已經達到了我們現在人均 GDP 的水平。
所以去理解一下，如今被說老齡化的日本，可是在戰後 20 年時間，1970年就成了全球第二大經濟體。2019 年人均 GDP 就破四萬美金。
再來，我們看看日本一些諾貝爾諾諾獎情況。2000 年之後的 17 年，就從 2000 年到 2017 年，日本獲得了 17 個諾獎，整個日本歷史上現在一共是加起來有 29 個諾獎。
一個物理學家物理博士寫過一本經濟學著作，他用物理學思維反過來看經濟，很有趣，他告訴我們說，經濟增長的本質是秩序的增長。
所以劃重點秩序！
日本憑什麼還是一個發達國家。
南非人/阿根廷人/菲律賓人/日本人？
本質上都是人，沒有本質區別！
但是能夠把這些沒有本質區別的人有序的組織有序的分工，有序的管理，有序的安排，形成合力。
1+1大於3這件事，這叫秩序，很值錢！
日本相比其他國家的優勢，就是有這麼一套秩序，阿根廷人在實驗，南非人在搶劫，但是每一個日本人在整個的社會面前都有自己的分工安排，整個的社會執行井然有序，每個日本人從出生到去世，面臨的是一套完整的有序的有規則的一個社會秩序。
這個秩序當然包括有序安排的教育法治政治，貨幣福利，就業保險養老投資稅收等等，所以這是關鍵點，人不稀缺。
但是組織管理人的秩序很稀缺，所以日本憑什麼持續了30年，依然還是大家公認的發達國家。
一輛布加迪威龍跑車的售價是 250 萬美元，比同等重量的白銀都貴。可是這輛車並不是用黃金打造的：要是出個事故把它撞毀了,它就是一堆廢物，立馬跌到白銀的千分之一，甚至一文不值！
所以，鋼鐵塑膠鋁這些東西不值錢，但是能夠把這些東西有序的組織到一起的秩序，它很值錢，然後廢鋼廢鐵迴歸秩序這件事很值錢。
所以增長的本質是秩序，而日本會依照這份秩序持續前進，投資日本的基層邏輯不會變。
但是投資的機會正在收縮，因為好專案是面向全球的稀缺產品。
03
日本市場好像終於迎來了拐點，這是我今天聽到的一個追問。
因為有資料流出，顯示：
日本 2023 年，沒有地區的二手房的掛牌價格是處於“下跌趨勢”的；
但是，截至今年 9 月，日本 47 個都道府縣中只有 23 個都道府縣的二手房呈現“稍微上漲趨勢”或“上漲趨勢”，呈下跌趨勢的地區數量增加一半以上。
山形縣、福島縣、愛知縣等 8 個縣出現——“明顯下跌趨勢”；
宮城縣、埼玉縣等 7 個縣出現——“稍微下跌趨勢”；
位於仙台市宮城野區的二手高層公寓。
夏季面向家庭的 3,000 萬日元（約人民幣150萬）左右的房子在幾個月左右被下調了 1 成左右。雖然是轉角房的優質房，但買家還沒有。
宮城野區二手房 2024 年 9 月的平均希望出售價格，以專有面積 70 平方米換算為2,260 萬日元（約人民幣）。與一年前相比下降了 4% 。
日本地方的房子給我們透露出一個現象，閉眼入的時代過去了，也印證了我們之前說的那句，“真正有價值的都是有限產品”，時間越長，湧入的人越多，能瓜分到的越少。
首先注意，日本絕不是不行了，恰恰相反，現在才是投資日本的“決勝局”。
農村地區二手公寓市場的變化是由三個因素共同造成的。
首先，收入水平低於東京市中心，並且“由於市場價格上漲過多，當地人已經買不起”。
如果價格上漲，二手公寓在農村地區的吸引力將下降，因為它們將與獨立屋和新建公寓競爭。
二是物價高。許多人在中小企業工作，並沒有充分享受到工資上漲的好處。消費品價格不斷上漲，人們的財務空間正在耗盡。
最後一個話題是未來的利率趨勢。抵押貸款利率顯示出上升跡象，這抑制了購房情緒。
日本不動產調查公司東京KANTEI 高階研究員指出，“今後，二手公寓市場價格下降的地區將會繼續擴大。”
眾區走跌，它獨漲。
在東京，截至 9 月份，所有 23 個區的平均售價均高於去年同期。
港區為 2.0375 億日元（約人民幣961萬），中央區為 1.409 億日元（約人民幣665萬），均比上年增長 42% 。
東京區內的房產主要由外國的投資者和富裕人士購買，使其成為一個特殊的市場。
其實之前周邊地區的漲，也是東京的“輻射”。
到目前為止，在東京的推動下，農村地區的賣家已經變得看漲並提高了價格，但許多地區的市場動力正在消失。
我們要在全球範圍內找到什麼樣的資產？
答：大週期裡永遠在漲，或永遠能漲回來的。
截至目前，全日本大約有 6,500 萬套住宅，其中竟有 900 萬套處於空置狀態，佔比高達 13.8% 。
這不禁讓人深思：許多破舊的房子、鄉村的房屋，以及小城市的房產，實質上就像是垃圾資產，等待我們果斷處理，因為這些投資未來價值幾乎為零！
回顧 1990 年日本的泡沫時期，那時東京的千代田、港區和中央區，房價曾是最貴，漲幅也最大，泡沫更是膨脹到極致。
然而，到了 2024 年，這些地區的房價已遠遠超過了當年的高位，再次刷新歷史紀錄（兜兜轉轉還是它們）。
這個現象無疑告訴我們：普通老百姓應該堅定信念，追求核心資產，相信優質資產的價值。儘管價格不菲，但真正可怕的，是那些既不夠核心也不值得信賴的資產。
如今，日本最貴的地價依然在銀座，一個平米竟然高達 200 萬元人民幣，相當於一畝地要 13.3 億元！
在如今這樣的市場環境中，我們要時刻保持清醒，謹慎選擇未來的投資方向，如何找到始終在漲的房子，是我們目前的使命。
04
我們再來思考幾個問題：
2005 年之前，最早買上海的人是誰？
2005 年之前，最早買入深圳的人是誰？
2017 年，最早買入胡志明的人是誰？
2016 年，最早買入金邊的人是誰？
80 年代末，最早去紐約掃貨的人是誰？
如果你想我給買房中最重要的環節打個分，那麼“時機”絕對是重中之重。
現在永遠比下一刻更好。
記住！
不要為錯過朝霞而哭泣。
要不然連落日的餘暉也留不住。
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