作者 | 掘金醬
來源 | 掘金日本房產（ID：Japan_gold）
如今在日本，以東京圈為核心的房地產市場相當活躍。
無論是新建的高階塔樓、獨棟住宅，還是二手普通公寓、商住一棟樓，甚至是單純的地皮，幾乎每天都有數百筆交易達成。
然而，對於那些剛剛踏入日本房產投資領域、希望透過海外買房收租實現資產增值的普通人來說，如何選擇合適的房產型別，以確保本金安全並減少潛在風險，無疑是極為關心的問題。
Hana女士，是一位在東京生活和工作了40多年的本地人，同時也把投資房產當作副業的兼職房東。
自2013年開始涉足不動產投資領域以來，她一直在探索適合大眾的“常規”投資策略。
十餘年來，Hana不僅親身見證了東京樓市從低谷反彈的關鍵階段，還在自己的投資實踐中逐步總結出了寶貴的經驗。
透過對市場上幾類熱門房產投資型別的分析，對比其風險與收益，她總結出了4個“絕對不買”的房產條件。不妨一起參考看下。
風險在上，收益在右
當開始房地產投資時，選擇能夠“把控”的房產非常重要。
Hana作為一名土生土長的東京不動產投資者，憑藉多年經營，她將個人買家經常涉足的6種房產型別，其中包括：
民宿、二手公寓和公寓樓、一戶建、新建普通公寓，還有二手塔樓和新建塔樓公寓，將不同房產型別在投資中的風險和收益繪製成下方的座標圖：
越是靠上，代表風險越高；越是靠右側，收益越高。
打個比方：
左上方的新建普通公寓這一類，屬於風險偏高，但收益又偏低的房產；而右上角的民宿，屬於高風險和高收益的投資。
在Hana看來，只要有足夠了解，其實日本樓市各類房產投資的優、缺點都挺明顯的。
就如，近幾年風頭一時無兩的豪華公寓塔樓套間（分戶式高階公寓（マンション））：
優點是隨著房價不斷攀升，塔樓公寓在房地產市場中流動性較高，買入和轉售的情況很多，容易估算購買價格，而且由專門的人負責物業管理，比較省心。
然而缺點在於，這類公寓的租金收益率通常較低，一般在3%左右。管理費和修繕積立金偏高，並且隨著房齡上升，該費用甚至會佔到房租的20~30%左右。
這就導致現金流減少，如果貸款投資的話，很有可能出現赤字。
相反另一方面，整棟多戶出租公寓的二手公寓樓（中古アバ-ト）：
投資優勢在於，租金下降的風險較低，而且由於一棟樓內有多個單元，因此整體空置率的風險也相對偏低，所以產生的租金現金流也較穩定。同時，一棟樓由房東直接管理負責，話事權較高。
這裡插一句，東京23區的二手公寓小樓，是為數不多，允許外國人申請日本銀行貸款的投資物件。
但也需要考慮到空置單元增加的風險，以及大樓內外部的維修費用等。
自住vs投資，房價vs收益，對不同房產型別有投資需求的朋友，都可下方掃碼詳細溝通諮詢：
▲掃碼諮詢，日本房產投資流程▲
絕對不買，四大禁區
可不管市場上主要流通的投資房產優劣勢如何，Hana都直接表明，這4大“禁區”（紅線）的房子條件，是她絕對不會碰的。
1.高階公寓塔樓單元，不想沉迷於炒房
東京的塔樓公寓，雖然房價翻倍這一前提很吸引人，市場也很火熱，買賣速度很快。
但對於像“我”這樣的普通人來說，一想到要用房租覆蓋貸款買高階公寓的本金和利息，還要扣除高額的管理和修繕費用，基本不剩多少錢。
根本沒辦法實現目標中的現金流。
因此，華麗的高階公寓還是適合自住多於投資，尤其對於那些看中長期租金收益，而非炒賣得到資本收益的投資者來說。
2.租金低於4萬日元的小戶型，不投。
剛開始買房投資的時候，很多人會有的誤區是投入少，比如買個小型的一居室公寓，哪怕租金少點也可以安穩躺平收租。
不對。
單戶租金太低，有些時候是會“賠本”的。因為不管是月租4萬日元的公寓還是10萬日元的公寓，只要房子有些什麼要維修、換熱水器諸如此類的事項，開支花費差不了多少。
租金低的戶型看似回報率高些，但實際運營未必。
3.距離車站步行超過10分鐘，不投。
除了地段之外，距離車站（地鐵）線路的遠近，被視為房產未來估值，不管是房價還是房租的重要指標之一。
不誇張地說，交通的便利程度意味著，房東能夠“吸納”多大、多遠範圍內的租戶，越方便越不愁租。如果是一戶建的話，條件可放寬至步行20分鐘內。
4.國道16號線以外的區域，不投
對於在東京土生土長的人來說，Hana說自己不會投“國道16號線以外”的區域。
一來，覺得未來的趨勢還是人口往城區內集中，租賃需求將相對穩定。
二來，國道16號線以外的區域，基本靠開車才能到達，不是很能深入瞭解的投資市場，不熟悉不投資。
東京的房產投資，是屬於長期主義者的勝利。
從2014年，為了想平衡家庭和事業，想透過房產投資帶來“睡後收入”涉足房地產；
到十年後的2024年，Hana已在東京和神奈川縣坐擁6棟樓共32戶的公寓套間和4家運營中的民宿。
一年的租金+工資收入超過4000萬日元，而且早在2019年，便實現了租金帶來的現金流和工資持平的目標。
Hana的房產投資策略未必適合每個人，畢竟需求不同。
但在一片熱浪之中，投資者知道自己“不適合買什麼，會比想要和能夠買什麼，更重要。”
更多日本買房要注意的坑，我們整理了一份業內人的【日本選房避坑指南】，裡面總結了置業選房幾大準則，有需要的朋友掃碼新增微信即可領取閱讀。