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來源：張湧說財經
LPR下調0.1個百分點，5年期的從之前的3.6%，下降到3.5%。
這個降息，央行在5月7號的會議上，就已經吹過風了。
4月份全國首套房貸平均利率3.1%，意味著這次降息之後，全國平均的房貸利率下降到3%左右。
以100萬，貸款30年為例，每月可少還54.88元，利息總額減少2萬元左右。
LPR下降，存量房貸和新增房貸會同時下降。
如果是調整加點，那麼之前已經上車的人則不受影響。
比如，廣州最近逆勢上調了房貸利率，首套房貸款利率已從此前的LPR-60個基點，統一調整為LPR-50個基點。
為了給這次LPR下降做鋪墊，公積金貸款利率已經率先下調了0.25個百分點，來到了2.6%。
在我看來，3%房貸利率水平下，提前還貸的必要已經幾乎沒有了。
舉個例子，一所100萬的房子，商貸50萬，租金回報率1.5%，每年可以收1.5萬的租金；
而房貸的利息支出是50萬×3%=1.5萬，基本可以做到收支平衡。
如果換成公積金貸款，那麼要求的租金回報率就更低了。
因為租金回報率算的是全部房價的1%~2%，而房貸利率是貸款部分的3%。
而且，如果你不貸款買房，這個1%~2%的租金收益是沒有的，所以貸款買房子還是發揮了一定的槓桿作用。
如果是自住，則相當於把租金收益用來租房子了，因為你不買房的話，也需要支付租金來居住。
除非你買了一個毛坯，不裝修，不出租，也不自住，那麼房貸不論高低，對你來說都是純純的成本，沒有收益。
而且，通脹也是站在貸款買房人這一邊的。
如果考慮到每年2~3%的通脹率，你每年支付的房貸金額是不變的（假設後面利率不變的話），現在每個月5000元，20年後還是每個月5000。
但是20年後的5000和現在的5000，購買力完全不是一個概念。
也就是說，因為還房貸消耗掉的購買力是逐年遞減的。
而且，拿著貸出來的錢，要做到3%的投資收益率，抵消掉房貸的利息支出，其實並不難。
一些債券類基金，或者鎖定期比較久的理財產品，是可以給到這個收益的。
包括股息率比較高的避險資產，比如紅利類基金，優質的REITs等；
只要能長期拿得住，比如5年以上，以存錢的心態來持有，其實預期收益大機率是要高於3%的。
如果從第一性原理去思考，房貸利率下降，反映的是房地產和銀行業的低迷；
那麼你把這筆貸款的錢，放到一個增速高於房地產和銀行業的板塊，則大機率會跑贏3%的收益率。
而且，房貸，幾乎是人一生可以接觸到的最便宜的一筆貸款。
把錢放在自己手裡，就是給家庭的一個安全保障。
為了這個安全保障，支付一個比較低的成本，是比較合理的。
尤其是對於現金儲備不是特別充裕的家庭來說，提前還貸其實是降低了抗風險的能力。
很多人擔心，我儲備了風險資金後，如果風險沒有來，是不是抗風險的準備就白費了呢？
不是的，一切有關安全的投入，“備而不用”是最好的一個狀態，好於沒有準備，也好於準備了且派上了用場。
就好比騎車戴頭盔，可能你騎車一輩子，這個頭盔也不會派上一次用場，但不代表戴頭盔是錯誤的。
而且可以預見的是，後期房貸利率大機率還是會繼續下降。
降到什麼時候呢？降到房地產市場開始企穩回升，對經濟的拖累逐步消失。
根據國外某知名媒體預測，到2035年，新房銷售面積較2024年再降40%至5.8億平方米，二手房交易佔比提升至66%。
所以，從投資回報比的角度來看，在3%的房貸水平下，提前還貸，並不划算。
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