2025.05.08
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導讀：如果回望近年的利率高點，當前房貸的“減負”效果明顯。
作者 | 第一財經 孫夢凡
“是不是終於可以下手首套房了？”近日，房貸政策“大禮包”發出後，不少網友在社交媒體討論：到底該繼續存錢、還是在低利率環境下“上車”買房。
房貸利率確實來到了歷史低位。5月8日，在央行官宣“降準降息”、降低公積金貸款利率後，北京、深圳等諸多城市接連跟進新政，宣佈個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，5年期以上首套房利率降至2.6%。
在業內看來，公積金貸款的利率，對商業貸款利率有一定“錨定”作用，過往公積金貸款與商業貸款利率差持續收窄，導致商業貸款利率下調空間受限。新政有望帶動商業貸款利率隨之下調，且下調幅度有望超過LPR 的下調幅度。
回望近幾年的利率高點，當前房貸到底“減負”了多少？以一套總價300萬的房子為例，若按首付三成、商貸30年、等額本息方式計算，首套房商貸利率從2021年的高點5.74%降到3.01%，相當於利息總額減半、月供縮水近三成。
近一年來，住房商業貸款與公積金貸款之間的利差明顯收窄，部分城市甚至出現商貸利率低於公積金利率的“倒掛”現象，關於降低公積金利率的呼聲一直很高。
5月7日“靴子”落地，央行行長潘功勝在國新辦釋出會上表示，將降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%。
央行政策“大禮包”釋出後，各大城市紛紛跟進新政。
5月8日，深圳市住房公積金中心表示，根據央行決定，深圳同步下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。據樂有家研究中心，若以首套二孩純公積金貸款209萬、等額本息方式計算，新政後可累計節省利息9.94萬。
同日，北京住房公積金管理中心宣佈，下調個人住房公積金貸款利率；廣州住房公積金管理中心同樣表示，跟進央行《關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》。上海公積金管理中心也釋出了《關於調整本市個人住房公積金貸款利率的通知》。
截至目前，北上廣深四大一線城市，以及西安、長沙、武漢、福州、青島、合肥、鄭州等多個城市，以及甘肅省、海南省等地的住房公積金管理中心，均釋出下調住房公積金貸款利率的通知，跟進央行金融新政，助力剛需購房。
從歷史資料看，5年以上首套個人住房公積金貸款利率最高值在2007年，為5.22%。2019年以來，5年以上公積金貸款利率調降2次。本次調整前，5年以上公積金貸款利率為首套2.85%、二套3.325%，調整後將分別降至2.6%、3.075%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，之前商業貸款利率在3%左右，公積金利率為2.85%，二者之間的差距很小，加上公積金貸款額度限制，導致公積金貸款積極性降低。隨著公積金貸款利率下調，加上各地提高公積金貸款額度，有助於提升公積金貸款的利用效率，更好助力剛需群體購房。
不僅如此，公積金貸款利率降低，也可以為住房商貸利率調整提供空間。
東吳證券表示，公積金貸款利率對商業貸款利率有一定“錨定”作用，過往公積金貸款與商業貸款利率差持續收窄，導致商業貸款利率下調空間受限，此次公積金貸款利率的下調，對於解決行業核心堵點具有重要意義，有望帶動商業貸款利率隨之下調，且商貸利率的下調幅度有望超過此次 LPR 的下調幅度。
“公積金貸款利率降低，對於剛需購房人群是直接利好，但對於五六百萬總價的房子，多數購房人還是需要選擇公積金+商業貸款的組合貸模式。”克而瑞北京稱。
可喜的是，不僅是住房公積金貸款利率，商業貸款利率也有望持續降低。
5月7日，在國新辦召開的新聞釋出會上，央行方面宣佈降準0.5個百分點，同時，下調政策利率0.1個百分點，預計將帶動LPR同步下行約0.1個百分點。
央行資料顯示，2025年第一季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.11%。隨著此次LPR變化，後續房貸平均利率預計可低至3.01%。
對100萬貸款本金、30年期、等額本息的商貸來說，總還款額預計可減少2萬元。雖然單次調整變化不突出，但將時間軸拉長，近幾年我國房貸利率降低非常明顯。
自2019年LPR（貸款市場報價利率）正式施行後，我國房貸固定利率退出歷史舞臺，LPR成為商業銀行貸款利率的定價基準。據公開資料顯示，自2019年以來，5年期以上LPR共下調十次、累計調降125BP（1.25%）。
這期間，受房地產貸款集中度管理制度的影響，信貸環境曾在2021年一度緊縮，市場端出現房貸利率提升、放款週期拉長等情況，房貸利率一度達到階段性高點。
據貝殼研究院監測資料，2021年10月，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，是年內首次環比下降，也即9月份的年內高點時，首套房貸利率為5.74%，二套利率為6%。
當時，部分城市的首套房貸利率甚至達到6.37%。房貸利率居高的同時，2021年後樓市價格開始陰跌，進一步放大了這批“高位站崗”買房人的利息負擔。
如果與2021年的利率階段性高點相比，如今房貸“減負”後到底下降了多少？
以一套總價300萬的房子為例，若按首付三成、貸款30年、等額本息計算，2021年首套房商貸主流利率5.74%時,利息總額230萬元、月供12241元；若按商貸利率3.01%計算，利息總額為109萬元、月供8865元，相當於利息總額減半、月供縮水近三成，購房減負效果明顯。
如果按更剛需的百萬房貸計算，曾經首套房商貸利率5.74%時，一百萬的貸款本金、貸款30年、等額本息方式貸款，利息總額高達109萬元、月供5829元；對比“3開頭”的房貸利率，如今利息總額減少至51萬元、月供降至4221元。
當下，樓市的供需關係已經逆轉，去庫存、促消費成為主基調。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，房貸利率已經處於歷史最低水平，連續降息的累計效應不可小覷，從趨勢來看，今後利率“2字頭”或是主流。
在房貸利率持續下行的趨勢下，與曾經的利率高峰期比，“百萬房貸月供少三成”“300萬房產貸款利息減半”已成為現實，住房商貸的利息負擔已經明顯減輕。
值得注意的是，持續走低的房貸利率環境，對買房人的心態也有一定影響。
“房貸利率越來越低、開發商給的價格也很優惠，感覺現在是買房的好時機。”一位正在看房的購房者表示。不過，與曾經政策刺激、市場上行的年代相比，當前購房者的心態非常理性，即便房貸利率降低，也不傾向於加太高槓杆。
也有購房者表示，雖然房貸利率在持續降低，讓自己開始思考“上車”與否的問題，但如果房價和首付超過承受範圍，還是傾向於把錢拿在手裡，買房與否的核心因素，還是要看後續房價的走勢。
微信編輯 | 小羊
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