2025.07.13
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作者 | 第一財經 安卓
“買房不僅沒掏錢，反而能從銀行多套出上百萬元貸款。”這種在電影裡都不敢上演的情節，卻在現實中日漸呈氾濫之勢。
近段時間，高評高貸的現象被廣泛關注，灰色操作大白於天下，甚至還牽涉炒房客、職業揹債人等社會群體。所謂高評高貸，簡單來說就是透過人為拉高房產評估價，使得銀行批覆下來的貸款額度超過實際購房成本，最終實現“零首付+多套取貸款”的操作。
這種看似美好的交易模式實際有著巨大的法律風險，對於銀行來說，一旦房產斷供，將形成不良資產，加重銀行的資產質量壓力，對於買賣雙方來說，或涉嫌構成貸款詐騙罪。
高評高貸的現象也再次引起了銀行的高度關注。近日，一張聊天截圖在多箇中介群傳播，截圖資訊顯示：某銀行已經嚴查高評高貸業務，該行某支行已有多人被調查。不過，該圖片第一財經尚無法證其真偽。
一位知情人士對第一財經透露，確實銀行已經關注到了高評高貸，起因是在6月初對上半年例行風險排查時，查出了高評高貸現象。
“高評高貸”套貸與風險鏈條
一家房產中介負責人對第一財經表示，事實上，高評高貸的現象一直都存在，已經是“老手段”了。只不過在前些年房價處於上漲通道時，操作難度較大。
“一方面，房價快速上漲，高評很難實現；另一方面，首付在三成、五成乃至七成時，能高貸的空間也十分有限。”他說，“那個時候，高評高貸的主要目的是幫助客戶實現零首付。”他說。
“而這幾年，隨著房價步入下跌通道，首付比例下降至15%，高評高貸的空間一下子就出來了。”他透露，從疫情之後，高評高貸的苗頭就日漸顯露，尤其是去年以來越加瘋狂。
2024年5月，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發文，將首套房最低首付款比例調整為不低於15%，二套房最低首付款比例調整為不低於25%。同年9月，上述兩部門再度發文，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為不低於15%。
據瞭解，高評高貸的具體操作模式是，中介機構或者操盤的金融公司專挑低於市場價的房子，聯合評估公司把評估價做高。
比如，在不考慮稅費的前提下，將500萬元的房子評估價做到700萬元，首付15%即105萬元，剩餘595萬元向銀行貸款。對於買家來說，貸款不僅覆蓋了房屋的全款，還多拿到了95萬元。而為了撮合高評高貸，其中通常還涉及買賣雙方簽訂陰陽合同，約定銀行多付給賣方高於房屋總價的資金到賬後要返還給買方。
那麼，什麼樣的人群需要高評高貸業務呢？
據上述房產中介透露，一類是小微企業老闆，他們出於日常資金週轉需求，想透過高評高貸的模式買房，順道套取較低利率的信貸資金。如果透過正規的經營貸，這些小微企業老闆或是資質不達標，或是面臨較高的利率，而當前的房貸利率僅3%左右。
一類是亟需資金的人群，他們需要藉助“揹債人”群體完成高評高貸，職業揹債人被中介機構或操盤的金融公司包裝成“優質客戶”，幫人頂名買房，最後的資金給到了上述亟需資金的人群，而購來的房產最終走向斷供，成了銀行的不良資產。
還有一類人群就是炒房客。“房產上漲的時候有炒房客，房產下跌的時候同樣有炒房客，只不過，後者是以時間換空間。”上述房產中介人士稱，如今業內有種說法：炒房客非高評高貸不買。
“炒房客在無法有效盤活手上存貨的背景下，透過高評高貸貸出資金以維繫現金流，期待在未來房價上漲後賣出獲利。”他說。
第一次賣房就遭遇高評高貸陷阱
在社交平臺上，時有使用者表示，自己在不知情的情況下被高評高貸了。
一位使用者稱，第一次賣房就進了坑。該使用者說，自己在網上掛盤後，有中介聯絡她，開價稱“淨收90萬能賣不”？雖然價格比市場價低，但考慮到淨收省事，使用者就同意了，第二天就簽訂了賣房合同，合同上標明定金1萬元，銀行貸款70萬元，剩下19萬元過戶當天付款。
“當時，中介和我說，籤合同的買家不是以後房產證的人，到時候他們會指定上證人，我沒多想就同意了。”她說。
由於該使用者的房產還有未結清貸款，所以中介讓她去申請提前還貸。“一開始說下週面簽完就可以還款，結果10月底籤的購房合同，現在都來年的2月初了還沒辦完，一直以各種理由推拖，比如買家沒時間、買家資料不全、銀行面籤人員出車禍了、面籤沒過、公司處理的工作人員家人去世……”她說。
“正常房屋買賣流程一個月內搞定，但我本人經歷前後6個月的時間才告終。後來才發現，當初在簽完合同後，他們金融公司（中介）才開始找目標客戶，這個時間可長可短，而且這些客戶或是徵信有問題，或是急需錢週轉的，面籤不一定能過，結果就是買家換了一批又一批。如果買家後期還不上銀行貸款，或者拒不還款，可能我還會面臨被銀行起訴的風險，屬於聯合騙貸行為，想想就害怕。”她說。
另一位使用者也說，自己3月初簽了賣房合同，然後中介就一直拖，合同約定網籤時間為5月底前，結果到6月中旬了，中介才打電話通知去銀行籤資金監管協議，去銀行才知道中介和買方又把房子賣給了另外一個人。
“買方和中介對我說，買方是做生意的，到時候可能會多貸一點，到賬後我要還給買方，結果超貸了30多萬，後面去查了籤合同的買方，發現那人是失信被執行人，身背幾千萬元負債。”該使用者說。
買家賣家均涉刑責，賣家或成貸款詐騙共犯
廣東邦燊律師事務所律師賴智欣告訴第一財經，在房地產交易中，高評高貸存在重大法律風險。“對於買家來說，如果透過高評高貸購樓，且斷供後惡意套貸跑路，或涉嫌貸款詐騙罪。”他說。
對於貸款詐騙罪，根據《刑法》第193條的規定，有下列情形之一，以非法佔有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款，數額較大的，處5年以下有期徒刑或者拘役，並處2萬元以上20萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處5年以上10年以下有期徒刑，並處5萬元以上50萬元以下罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處10年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處5萬元以上50萬元以下罰金或者沒收財產。具體包括編造引進資金、專案等虛假理由的；使用虛假的經濟合同的；使用虛假的證明檔案的；使用虛假的產權證明作擔保或者超出抵押物價值重複擔保的；以其他方法詐騙貸款的。
對於賣家來說，同樣具有法律風險。“在高評高貸的房產交易中，我們經常強調買家的風險，往往忽略了賣家面臨的風險。賣家為了促進成交，而應買家的要求配合做高評高貸，以減輕買家首付款籌措的壓力，或涉嫌構成貸款詐騙罪的共犯，要被追究法律責任。”賴智欣說。
另外，賴智欣表示，在民事責任方面，若高評高貸行為導致合同因虛假陳述或惡意串通而損害第三人（如銀行）利益，則該合同可能被認定為無效。
“這將導致賣家和買家之間的交易失去法律效力，賣家可能面臨返還已收款項、賠償損失等民事責任，且對個人的信用記錄造成重大影響。”他說。
“我認為，高評高貸目前只停留在個案階段，不會出現大規模爆發。”廣東省小額貸款公司協會秘書長徐北對第一財經分析說，高評高貸通常需要銀行的高度配合，甚至要“內外勾結”。“而事實上，銀行在審批貸款時，會對借款人提供的房產評估報告等材料進行嚴格稽核，若發現評估價值明顯高於市場價值或存在其他虛假資訊，銀行會進一步調查並評估貸款風險。”他說。
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