越來越多澳洲人在申請房貸時遭遇瓶頸。明明收入穩定、信用良好，卻面臨拒貸。
Shadow Housing Minister 部長近日指出，目前約有40%的首次購房者，因無法透過銀行的“償付能力緩衝”評估而失去貸款資格。
所謂“償付能力緩衝”（serviceability buffer），是澳洲要求銀行在審批房貸時，必須假設借款人在利率基礎上還要多承擔額外3%的還款壓力，以此來判斷其是否具備應對未來加息的能力。
這一機制是在疫情期間設立的，當時現金利率低至0.1%，而如今利率已升至4%以上，但緩衝比例依舊維持不變。
聯盟黨承諾，若在5月大選中勝出，將推動下調這一緩衝比例，並推動監管機構採取更靈活、與市場利率掛鉤的評估方式。
除了償付緩衝，聯盟黨還提議改革首付不足20%時需繳納的貸款人抵押貸款保險（LMI）制度。
當前銀行為控制風險，需為這類貸款預留更多資本，從而將成本轉嫁給購房者。這導致“沒父母支援的年輕人”需承擔更高利率或貸款成本。
除了被拒貸，很多人在申請房貸還會遇到一個困惑：為什麼銀行批下來的額度低於預期？其實問題往往不在你的收入和信用，而是在你名下的車貸和信用卡。
這兩項日常生活中常見的貸款工具，往往會成為影響你房貸額度的“隱形負債”。瑞澤金融（Ryze Finance）憑藉多年經驗，為客戶提供專業的貸款解決方案。
接下來，瑞澤金融的專業貸款經理和我們聊聊它們是如何影響銀行評估的？
車貸：不容忽視的固定負擔
買車幾乎是每個家庭的剛需，尤其是通勤族、新手爸媽等群體，購車計劃往往早早提上日程。但很多人在買車時，並沒有考慮清楚一個問題：是該先買車，還是先買房？
不少人會覺得，車貸金額不大，期限也短，不至於對房貸造成太大影響。但事實上，銀行在評估你的還款能力時，會將車貸視為一項長期、穩定的支出。
舉個例子：
如果你有一筆每月還款800澳元的車貸，銀行會將這筆支出折算成未來數年持續存在的負擔，從而減少你可承受的房貸額度。這筆車貸，可能會讓你少拿到10萬到15萬澳元的房貸。
需要注意的是，即便你只剩一年就能還清，銀行通常仍會以貸款原始週期（比如5年）來評估風險。
信用卡：額度也是“負債”
很多人都認為，只要每月按時還清信用卡賬單，就不會影響房貸申請。但銀行在審批房貸時，看的不僅是你的欠款金額，更會把信用卡的“授信額度”本身當作潛在負債來計算。
假設你持有一張額度為2萬澳元的信用卡，哪怕每個月賬單都清零，銀行仍會按一定比例（通常是5-6倍）計算你可能承擔的債務風險。這張卡，可能會在無形中讓你的房貸額度減少10萬到12萬澳元。
有貸款相關的問題，可以諮詢瑞澤金融的專業貸款經理哦，解決貸款中的“疑難雜症”。
如何最佳化？提前規劃最關鍵
如果你已經計劃在近期申請房貸，可以從以下幾個方面入手做出調整：
關於車貸：
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如果車貸即將還清，建議提前結清，這會顯著提升你的房貸承貸能力；
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如果貸款期限還長，可以和貸款機構溝通是否能延長還款週期，以降低每月還款額。
關於信用卡：
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如果你持有的信用卡額度較高但平時使用較少，建議主動申請降低額度；
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若有不常用的卡片，可以考慮提前登出，減少負債評估時的“負面加分項”。
買房買車，順序要講究
在澳洲，信用卡和車貸雖然屬於日常財務安排，但在房貸審批中卻是不可忽視的影響因素。房貸額度不只是看收入和信用記錄，銀行更關注的是你的“月度負擔能力”。
因此，如果你已經有明確的買房計劃，建議優先處理房貸申請，再根據實際情況考慮車貸或信用卡的配置。這不僅能幫助你獲得更高額度的貸款，也能提升整體貸款審批的成功率。
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