持續攀升的抵押貸款利率會增加貸款人違約還款的風險嗎？

房88美國投資

自去年夏天以來，抵押貸款利率上升至兩年來的最高水平。根據房88（fang88.me）的資料分析，我們發現按揭利率每升0.5%, 信用評分則會下降9點。今天我們就跟跟大家一起探討抵持續攀升的抵押貸款利率是否將增加貸款違約風險。

美聯儲主席耶倫北京時間週三凌晨表示，美國金融和銀行體系安全度大幅提高。最新一次銀行壓力測試結果顯示，接受測試的34家大型銀行全部透過壓力測試。這也是美國大型銀行，連續第三年全部透過壓力測試。

耶倫表示，美國銀行壓力測試的結果表明，美聯儲在危機後主動出擊的監管政策使得金融體系更加安全和健康，也對美國經濟復甦起到至關重要的作用。並表示希望“在我們有生之年不會重演2008年的金融危機”。

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但是就目前房地產市場來看，更高的利率可能導致“可調整利率抵押貸款”的月付款數額增加（也稱為ARM）。大眾都在猜測這種月付款數額的增加可能會導致貸款支付違約率的上漲。但是，專家給出了四個原因為什麼這不大可能發生。

四大降低風險的因素

原因一：“可調利率貸款”只佔貸款餘額的7％左右，往往是財務狀況更好的高收入借款人貸款的高額貸款。這類借款人大多能夠適應月付款的增長。

原因二：由於大部分長期固定利率貸款的合約利率低於市值，於是當市值上升時，貸款餘額的市值則會下降。

原因三：約四分之一（26%）的住房貸款均為期限為15年或20年的固定利率，這比起長期貸款來說能更快地還清。

原因四：較高的利率與通貨膨脹率和房價漲幅息息相關。房價漲幅將有助於建立住宅權益，推動貸款價值比率的下降。

增高的利率對借貸人的信用評分也產生了影響。如果利率上漲，貸款人的平均信用評分則會下降。自2009年以來，按揭利率每增加0.5%，借款人的平均信用評分就會下跌9分。如果利率持續上漲，這種評分下降的趨勢可能會繼續下去。

據房88（Fang88.me）對美國房屋抵押貸款利率分析報道，目前早期按揭表現良好，持續穩步提高。30-59天拖欠率下降至1.7%，成為自2000年1月以來的歷史最低點。

相對的，後期嚴重拖欠率持續下降，跌至自2007年11月以來的最低水平。其中，2017年3月美國全國房屋抵押貸款30天拖欠率為4.4%，相比於2016年同期的5.2%減少了0.8%。

拖欠率的減少，是金融危機後市場復甦的良性反映。隨著就業機會增多，以及失業率遞減，和房價的穩步增長以及需求量增多，房88（Fang88.me）預計抵押貸款的拖欠率的下降趨勢將繼續保持，並且房產市場將重點著手於解決房源供應短缺及日益增長的的市場負擔能力的問題與危機。

從圖中可以看出，拖欠率的下降主要來自於30天期、120天期和止贖期資料的下滑。

2017年最新披露的120天期拖欠率為1.8%，相較於去年的2.4%同比下降了25%。止贖期的房屋是指當因貸款人無還款能力時，放貸機構強行收回的抵押房屋。相比於2016年1%的拖欠率，2017年下降了0.2%。

根據房88（Fang88.me）針對全美35個大城市的房屋抵押貸款情況的最新報告，目前投資者購房需要揹負的房貸壓力越來越大，加利福尼亞州表現尤為明顯。

2017年的第一季度，投資者及業主在全美房產市場中平均每月需要收入的20%用於還房貸。然而，位於加州的洛杉磯、舊金山、聖地亞哥和聖荷西等城市距全美平均值有很大差距，其中洛杉磯居於全美榜首。洛杉磯的房屋擁有者和業主平均每個月交付收入的46.8%用於房貸按揭，比全美平均高出1倍多，較其過去10年的歷史平均值35.2%也高出了12.6%。

緊隨洛杉磯的北加地區—舊金山和聖荷西，房屋按揭分別佔收入的40.2%和39.3%。從房88的全美房產資料交易平臺Fang88.me上，投資者可以更直觀的瞭解到所購房屋需要的月供。比如，對於舊金山市值約80萬美金的3室2衛生的公寓，如果貸款年限是30年並且據目前抵押貸款利率，投資者所需月供平均約為3700美金。

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