文|《財經》記者 嚴沁雯
編輯|袁滿
部分開發商或中介推薦的 “零首付”“首付貸”購房,是真優惠還是假套路?蛇年春節假期剛過,便有相關部門針對此現象釋出風險警示。
據央視新聞,鄭州市住房保障和房地產管理局2月6日稱,嚴正警告各房地產開發企業,各房地產中介機構要依法、依規開展房地產經營活動,對違規、違法開展“零首付”“首付貸”銷售商品房、提供“零首付”“首付貸”服務的房地產開發企業、房地產中介機構依法依規予以嚴肅處理,情節嚴重的,移交有關部門依法處理。同時將其違規、違法行為計入信用檔案,向社會公示。
這已經不是鄭州市住房保障和房地產管理局第一次釋出警示,2024年8月,該局便在官網釋出了《關於“0首付”購房風險警示》。與此同時,2024年至今,已有多地金融監管部門對消費者作出明確提示。
業內專家認為,對於當前購房者而言,購房思維已由過去的投資為主,過渡到了自住為主,“這種情況下最好量入為出”。

“揭秘‘零首付’,把握上車機會!”“‘零首付’購房後重啟人生”……儘管2024年以來個人住房信貸政策持續最佳化,購房門檻進一步降低,社交平臺購房首付的新形式卻層出不窮。
據悉,所謂“零首付”“首付貸”,主要由房地產開發企業或房地產中介機構預先墊付首付款,購房者則需要在短期內向墊付資金方分期還款,並支付相應的利息與手續費等。
以上形式被稱為“他方墊資”。對於購房者來說,承擔了遠超正常購房的費用。與此同時,短期內的高額還款壓力,很容易讓購房者資金鍊斷裂,一旦逾期還款,還可能面臨信用受損、被追討債務等一系列問題。
降低首付款的另一種形式為 “高評高貸”——即房屋賣方、中介機構等聯合購房者做高購房合同價格,向銀行貸出更多的款項來覆蓋首付款。例如一套房子總價90萬元,首付15%,若按100萬元的總價簽訂合同,可從銀行貸出部分首付款。
以上不僅意味著中介、稅費等購房成本的增加,月供也相應增多。原價90萬元按照15%的首付比例繳納首付款後,在利率3.6%(5年期以上LPR),等額本息計算方式下,每月還款金額約為3478.04元;但若按照“高評高貸”的方式,每月還款金額約為3864.49元。
不僅如此,有銀行業人士指出,“高評高貸”還涉嫌騙取銀行貸款,一旦被銀行或相關部門查處,購房者將面臨巨大的財務損失和法律責任。
另一種形式則是“偷樑換柱”,即挪用其他種類貸款款項支付首付款。中介機構將購房者“包裝”成企業主,向銀行申請經營貸,所獲貸款款項用於支付首付款、中介機構費用等,該過程往往伴隨偽造虛假交易背景、賬戶流水等違規操作,存在倒貸接續風險。
事實上,在2017年釋出的《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》中,嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
2024年以來,由於部分開發商及中介透過“首付貸”“高評高貸”等違規操作誘導剛需客戶“零首付”購房現象時有出現,已有包括山西、河南等在內的多地金融監管部門釋出相關提示。
如國家金融監督管理總局河南監管局便於2025年1月發文指出,“零首付”購房不僅未實質解決購房者資金短缺問題,反而可能增加購房、還款總成本。同時,銀行機構發現首付款來源存在問題的,可能無法透過貸款申請或提前收回貸款,購房人將面臨“房貸兩失”風險,甚至可能涉嫌騙取貸款犯罪。
上文指出,消費者購房時,要透過正規金融機構辦理按揭貸款,警惕不法貸款中介虛假宣傳和誘導,切勿盲目相信陌生來電、簡訊、廣告、社交平臺等渠道推送的“零首付”“負首付”購房資訊,切勿透過簽訂“陰陽合同”等方式辦理貸款,不接受無證無照的“黑中介”服務,避免陷入相關陷阱。

事實上,對於當前的購房者而言,“上車”門檻已有明顯降低。
首付比例方面,商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房,最低首付款比例統一為15%。而在房貸利率方面,與之掛鉤的5年期以上LPR在2024年累計下降60個基點。與此同時,多地在住房公積金貸款額度、對引進人才發放購房補貼等方面陸續釋出穩樓市相關舉措。
在此背景下,為何“零首付”“首付貸”購房仍能吸引購房者眼球?
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,在購房者端,儘管近年來房地產市場經歷了調整,但是對於部分剛需而言,房價仍在高位,購房能力不足;而在開發商端,需要保證交房,存在資金等方面的壓力;另外在銀行端,個人住房貸款資料下滑的背景下,放貸任務不輕。
“這對市場還是具有一定的吸引力的,但也存在風險。一方面,首付能力不足的購房者,月供能力本身也不強,如果‘零首付’,意味月供壓力更大,存在後續斷供的可能性,對於銀行的貸款也有風險。另外,部分開發商可能借‘零首付’銷售‘殘次品’。” 李宇嘉表示。
值得注意的是,購房風險警示不斷,上述現象似乎一直存在。中原地產首席分析師張大偉表示,“開發商和中介其實能力有限,所以銀行發放貸款必須評估,比如高評貸款,這需要看到銀行風控方面的問題。”
“對金融機構而言,放貸款能產生短期收益;對於住建部門或政府部門而言,能夠在短期內加大住房銷售。”李宇嘉指出,金融機構和住建部門都要完善監管,堵住漏洞。一方面,金融機構一定要嚴格執行差別化的住房信貸政策,即首套房首付不能低於15%,嚴格把好關;同時資金來源的監測,比如不能來源於第三方金融機構,在賬戶上的存放時間等。
另一方面,住建部門要在購房合同中明確不能由第三方金融機構融資的條款支援首付;不能簽訂除了購房合同、按揭貸款合同以外的其他合同;此外,要加強風險提示,對於違規行為要加強懲罰力度。
不過在張大偉看來,目前市場上選擇“零首付”購房者並不多。“因為投資需求不多,市場還在調整過程中,很少人會盲目加槓桿。”
“對於現在購房者而言,購房思維已經由過去的投資為主,過渡到了自住為主,這種情況下量入而出最好。”張大偉表示。


責編 | 張生婷
題圖|視覺中國
