上海樓市又創記錄了

2025-04-22 02:28 WBusiness商業

來源：魔都財觀
上海樓市的成交又創記錄了。
12月28日單日1466套，是上海樓市近3年來的單日最高網籤量。
12月3萬套成交量，是上海樓市45個月，
以來的單月成交最高值。
2024年全年成交24萬套，是近3年最高。
對於艱難的上海樓市來說，2024年算是一個不完美但是有成績的一年。
1
 3萬套意義非常 
上海樓市到目前為止還在延續較好的勢頭。
是兩年來第一次打破“政策有效期最多管3個月”的魔咒。
其實到目前為止還是有很多人在繼續等著看上海樓市的笑話。
其實也可以理解，多空分歧是當下最正常的現象。
從今年每個月的成交情況看：
趨勢上面，成交量是在上臺階。
上一階休息一下，然後繼續上下一階。
圖：2024年上海二手房成交
上半年的時候，2萬套就是個很好的成交量水平。
6月份的時候第一次創紀錄破新高。
到了下半年成交量的底部在2萬套基礎上繼續提升。
並在9-12月實現了成交量3級跳。
上海樓市確實很久沒有見過3萬套的成交水平了。
至少是在信心層面有一點恢復。
如果縱向比較成交量的水平，2024年可能並沒有想象中的那麼差。
圖：上海歷年二手的成交
全年24萬套的水平和2019年相當。
不過2019年的時候，正處於上一輪牛市週期的前夜。
只看成交量的走勢，和那時候還有一點點相似嘞。
在過去的8年中，2024年成交排名第四。
還是個中游偏上的水平。
當然，2024年也不像大家所期望的那麼好。
畢竟成交量就算再大，虧錢賣房誰受得了。
這一年的價格跌幅、房東的地位是要比2019年更慘的。
值得慶幸的是，時至今日上海樓市還是延續了較好的成交熱度。
因為比虧錢更慘的，是完全賣不掉。
3萬套的意義非常。
流動性還在，就說明市場仍然存在價值。
2
 剛需買家確實進場了 
有成交就說明有玩家。
不過現在的買房人和之前確實有很大的不同。
之所以說現在的買家很不一樣，是因為投機的人真的極少了。
真實的購房需求在托起上海樓市。
你去市場、去一線看看，現在買房的人是真正有需求的人。
這些需求，要麼是上學讀書、要麼是置換改善生活、要麼是結婚當婚房的……
為什麼這個時候，會驅動他們下場買房呢？
我們可以看到，這些人有個共同特點：
大家都是樓市中的右側交易者。
說人話就是看到趨勢比較明確了才會出手。
其實年底這段時間，確實讓大家看到了止跌的趨勢。
大家願意買，甚至為好房子多付3-5個點的溢價也是可以的。
我們遇到的客戶，哪怕多付了30-50萬，但是他看到市場要止跌了，他就有信心。
現在成交量、帶看量的資料都是好的。
這是剛需進場的底氣。
此外，今年政策的放鬆，讓單身買房人多了起來。
不少區域裡面至少有3成的購房者來自於單身人士。
尤其很多市區的老破小，通勤生活便利的非常受歡迎。
現在的人，賬算的越來越清楚了。
不跌了才去買，上槓杆沒必要，錢不夠就買小點。
買房的思路越來越向切身實際靠攏。
這背後就是房子在迴歸本質，投機泡沫被消滅。
3
 賣不掉的情況不會徹底消失 
儘管上海已經來到了3萬套水平，剛需也紛紛入場。
但是有一個無法改變的事實，就是你的房子還是可能賣不掉。
我知道，很多房東都有這樣的困惑，明明都說市場變好了，人變多了。
可是自己的房子就是賣不掉。
這個情況很好理解：
因為現在上海的購房者，都在做同樣一件事情，賣掉差的房子，換好房子。
大家都這麼做，就會出現一個問題：
市場上處於兩端的房子都很被動。
你會發現你要賣的差房子就算是帶看量很大了，有客戶來買了，但是出價依然不高。
但你想買的好房子其實漲得是很快的，因為大家都想買這樣的。
我們最近有一個客戶就是這樣的。
他自己是要賣碧雲金橋愛建園的房子。
小區房齡20年了，優勢呢是有比較好的學區。
即便如此賣的也非常艱難。
賣的的時候掛小區最低價賣了3個月依然賣不掉。
並不是因為房子硬傷太多，它是中間樓棟位置，房子其實還可以。
他想換的房子是世茂湖濱花園，或者張湯三期。
兩個小區沒有一個願意降價的。
你去問小區附近的中介，就是說沒房子。
屬於想買都買不到。
張湯三期裡面唯一一套不靠馬路的，價格1100萬居高不下。
上海樓市的分化，體現在買賣中就是大家都在賣差買好。
兩端的擁擠，造成買的時候價格談不下來，賣的時候價格價格拉不上去。
4
 還不到狂熱的時候 
12月的成交很好，但是購房者還遠沒有到狂熱的時候。
3萬套成交之下，大家還是小心翼翼的在買筍盤的那種狀態。
如果市場真的很瘋狂，那3萬套成交水平之下，是購房人搶房子的那種狀態。
2014年的時候，3萬套的氣氛和現在完全不一樣。
每天都要想著去搶房，隨時都感覺明天要漲100萬的樣子。
現在小區裡面但凡你的房子貴一點，很多人都不願意來談。
在雲看房階段就結束了。
想要變得狂熱，還是需要連續3個月以上都是2.5萬以上的成交。
1月份趕上春節了，成交量肯定會降下來。
大家還是要保持理性。
2025年，隨著利率的進一步下降，大家的風險偏好可能會大一點。
當然，如果基本面沒有很大改善的情況下，還是不會出現狂熱買房的情況。
不過，熬了3年的熊市，似乎看到了一點曙光。
– END –
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