作者：餘飛
來源：城市財經
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成交量腰斬的蘇州樓市
前兩天寫了南京樓市。
南京的現狀是，成交量持續低迷，上半年南京全市二手房成交量49525套（含高淳、溧水），環比（與2023下半年比）上漲15.2%，同比（與2023上半年比）則下滑12.1%。
價格一路下行，半年均價跌去了19%，相當於跌沒了首付。
我愛我家南京研究院披露，2023年年末，南京二手房成交均價已經跌破了3萬元，至29978元/平方米。而該機構最新披露的資料是：6月末，南京二手房成交均價跌至24206元/平方米。半年時間，跌幅高達19.25%。
蘇州上半年樓市的表現，一言以蔽之：成交量腰斬，房價持續下行。
新房總簽約20165套（含政策性住房），同比2023年同期下滑34.54%；新房簽約面積2666115㎡，同比下滑36.39%。其中新房住宅簽約13967套（含政策性住房），同比下滑47.87%；新房住宅簽約面積1821572㎡，同比下滑48.12%；新房非住宅簽約6198套，同比上漲54.53%，；新房非住宅簽約面積844543㎡，同比上漲24.10%。
新建住宅，無論是成交量還是成交面積，都接近腰斬。
二手房方面：
總簽約32738套，同比2023年同期下滑19.97%；存量房簽約面積4006145㎡，同比下滑8.06%。其中存量房住宅簽約29243套，同比下滑21.34%；存量房住宅簽約面積3110940㎡，同比下滑21.68%；存量房非住宅簽約3495套，同比下滑6.28%；存量房非住宅簽約面積895204㎡，同比上漲132.39%。
由於國家統計局每個月公佈的70個大中城市，不包含蘇州，所以只能看機構披露的資料。
貝殼找房披露的資料顯示，目前蘇州的二手房均價已經跌破2萬元，6月份的成交價為1.89萬元/平方米。年初成交均價是2.06萬元。
蘇州在年初將最後一道限購政策解除，開啟了全面裸奔模式。但資料告訴我們，顯然沒有任何積極意義。
1998年，中國結束了此前的福利分房時代，進入了商品房時代。1999年蘇州正式開始執行，當時蘇州的市場價格是1680元/㎡，園區都市花園一期的成交均價為2000元/㎡。
此後隨著浩浩蕩蕩的城市化，尤其是2001年中國加入世貿組織迎來了全面經濟快速發展。
在經濟與人口推動下，中心城市的房價一路上漲。2003年蘇州成交均價漲至3000元/㎡，園區的成交均價重新整理至4400元/㎡。2005年均價漲至4500元/平方米。2007年園區價格衝到了7000元/平方米。
2008年受全球金融危機影響，有過短暫的調整，但後來隨著“4萬億計劃”推出，全國 樓市又精神抖擻了起來。
從2009年至2019年，蘇州房價翻了近4倍。2010年蘇州房價登上萬元，2017年登上2萬元。2019年的高位均價是2.58萬元/平方米。這只是均價，核心板塊的工業園區與姑蘇均價直逼4萬元。
如果從上一輪大牛市的起點2015年開始算，四五年時間蘇州房價翻了一倍。
因為不計代價上漲，在那段週期裡，蘇州與南京、合肥、廈門並稱為樓市四小龍。
那一年全國樓市整體都在躁動，彷彿又回到了2016年。蘇州方面更是火爆異常，尤其是在當年的火遍大江南北的電視劇《都挺好》帶動下，蘇州的房子更是遭遇了哄搶，當時沒有全款的實力，基本都得靠邊站。
由於房價上漲過猛，特別是半個月裡拍出了三個地王，最終引發了住建部約談點名。最終蘇州在5月份連出兩條調控政策：
第一拳，2019年5月11日，蘇州出臺調控新政，新房重點區域限售3年，二手房重點區域限售5年，土地出讓溢價不得超過25%等狠招。
第二拳，2019年5月16日補充新政，新房和二手房均需要取得房產證後，才能申請學位，且學位鎖定5年改為9年，小學和初中不分段。新樓盤60%用於人才購房。
重拳之下，效果在2019年7月份顯現，蘇州房價開始轉跌。
根據中國房價行情網資料顯示，從2019年7月到2020年的11月的二手房掛牌價28619元變為24379元，降了4240元，降幅17.3%。蘇州樓市的二手房成交價從27484元降到了25737元，跌了1747元，跌幅為6.8%。另據中國房價行情網追蹤的即時資料顯示，2020年11月蘇州二手房同比下跌7.18%，位居內地跌幅榜第12位。
跌幅並不大，但整體轉向的趨勢已經形成。進入2021年，蘇州房價維持在高位震盪，直到2022年，才進入了全面且力度較大的調整模式。
按照中國行情網公佈的蘇州二手房成交最高點27484元/平方米，以及如今貝殼找房公佈的6月份成交均價1.89萬元/平方米，蘇州房價經過近5年調整，均價下降了8600元/平米。
這一跌幅，在主要城市中不算高，尤其是相比於省內兄弟城市南京。南京過去半年跌幅就達到了19.25%。
從長週期來看，南京均價最高點達到了3.5萬元/平方米左右，如今的均價跌至2.42萬元/平方米，均價下降了1.08萬元。
這一輪樓市是全面的、整體的，沒有哪個城市能夠躲過。
一方面，對於房價遠超城市平均購買力，掏空了6個錢包，導致需求斷檔，找不到接盤俠。
另一方面，超前透支城市經濟、產業實力，也即當下各城市本身的產業、經濟支撐不起它們當下的房價。
國家統計局披露的5月份70個大中城市二手房價格變化資料，無論環比還是同比，無一城不降。
在去年如斯跌幅下，今年商品房成交量跌幅進一步擴大。
國家統計局披露：1-5月份，新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。
從上圖走勢可以看到，房地產進入2024年，跌幅在去年下跌的基礎上，進一步大幅放大。
今年前五個月的銷售面積相較於去年前四個月跌去了超五分之一，銷售額跌去了超四分之一。
綜合我之前寫過的深圳、廣州、上海、北京、東莞、成都、重慶、煙臺、常州、南京、西安、武漢、廈門等一眾熱點城市的房價走勢，可以得出一個明顯結論：
即便擁有不錯的產業、經濟和人口，也抵擋不住大趨勢。因為儘管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力和購買力。
區別只在於，產業強、人口競爭力強的城市，跌幅相對小一點，前兩者弱則跌幅相對大一些而已。
蘇州的成交均價相比於高點，每平米下調了8600元，南京則每平米下調了1.08萬元。
蘇州2023年工業總產值超過4.4萬億元，位居全國第二，僅次於深圳。上海去年的規上工業總產值略有下降，跌破了4萬億。
蘇州的工業增加值在萬億之上，而南京2022年的工業增加值為5140億元，不到蘇州的一半。
在千億產業數量上，南京的千億產業數量不錯，有6個千億產業。6個千億產業總營收達到了10337.8億元。高於成都、鄭州、杭州。但沒法與蘇州掰手腕。
蘇州擁有11個千億產業，其中還有一個萬億產業。當下擁有萬億產業的城市，只有三個，深圳、蘇州和東莞，且都是計算機、通訊和其他電子裝置製造業。
即便這些擁有不錯的產業、經濟和人口的城市，在大週期面前也只有服從。
本號早就說過，儘管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。
對於一二線城市來說，房價調整的根本邏輯，其實就是一句話：很多城市的房價，德不配位。
對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回撥是必然選項。
