作者：餘飛
來源：城市財經
文章已獲授權
01
樓市，仍在探底
從大維度來看，樓市從未回暖。
因為從國家統計局的資料來看，成交量從未轉漲。
克而瑞披露，即便是北上廣深杭蓉躁動不安的三月份，百強房企銷售面積仍創歷史新低。
百強房企3月實現銷售操盤金額3175.7億元，環比增長68.8%、同比降低11.4%。預判後市，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續弱修復態勢。
環比是相對2月份（春節月），當然會增長。但同比來看，相比去年同期，則繼續下跌了11.4%。
2025年3月份百強房企的操盤銷售金額，是過去五年來最低值。
國家統計局資料則顯示：
一季度，新建商品房銷售面積21869萬平方米，同比下降3.0%。新建商品房銷售額20798億元，下降2.1%。
而剛結束的4月份，態勢依舊。
克而瑞資料顯示：
4月，TOP100房企實現銷售操盤金額2846.8億元，環比降低10.4%、同比降低8.7%，單月業績規模保持在歷史低位。累計業績來看，百強房企1-4月實現銷售操盤金額10181.7億元，同比降低6.7%。
從上圖走勢可以看到，2025年4月份百強房企單月銷售規模，仍是過去7年來最低值。
國家統計局要等到4月中旬才會披露3月份全國商品房成交資料，但想來跌幅會擴大不少。
其實本號在上月中旬寫杭州樓市的時候就說過，4月初關稅大戰重燃，對樓市的影響不可小覷。
如今，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都這六個最具代表性的樓市火熱城市，4月份資料全部出爐，一言以蔽之：
全部熄火。
02
北上廣深杭蓉，熄火
3月份雖然全國商品房銷量整體仍在下跌，但分化嚴重，一線與部分強二線走出了獨立行情。
但4月份在關稅大戰影響下，四大一線與杭州、成都也不可避免的冷卻。以最能反映市場冷熱的二手房來看：
北京方面：
北京住建委網站資料顯示，4月北京二手房住宅網籤15569套，環比下降19.05%，同比上漲16.59%。3月份的網籤量是19234套。
上海方面：
上海房管局資料顯示，4月份二手房成交2.07萬套，環比下降23%，同比增長32%。
廣州方面：
廣州市房地產中介協會發布資料顯示，2025年4月（統計週期：3月26日至4月25日），廣州市二手住宅共網籤10312套，環比下降5.1%，同比增長12.97%。
深圳方面：
4月份二手房網籤量5733套，環比下跌5.7，同比增長37.4%。二手房錄得量為6597套，環比下降14.4%，同比增長33.5%。
杭州方面：
4月份二手房成交了不足萬套，只有9077套，而三月份瘋狂至12413套，環比下降25%，同比增長10%。
成都方面：
4月份二手房成交量也略有下降，成交了24473套，環比下降3.5%，同比增長20.6%。
製圖：城市財經；資料：各城市官方、機構公開資料
同一個資料，可以有兩個解讀角度。
樂觀的人看到的是，雖然六個城市環比均下降，但同比都增長了不少。
悲觀的人看到的則是，雖然同比都增長了不少，但3月份火熱的勢頭已經終止，6個城市環比集體減少，尤其是杭州、上海環比下降了四分之一左右。
本號依舊屬於後者，畢竟關稅大戰已經重燃。
我反覆強調、解釋過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產行情的因素，信心和預期佔主要。
這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。
也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。
北上廣深杭這類城市，不缺購買力，決定他們的因素是信心與預期。
而信心與預期的決定因素，則是全國的宏觀大環境，也就是經濟恢復和就業恢復情況。
中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底築底回暖的關鍵。
這也是我不斷強調的，收入是就業的函式，就業是經濟的函式。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意願入場。
而美國發起的針對中國的關稅大戰，讓年初的好勢頭，再次變得撲朔迷離。
正是在這樣的背景下，原本熱火朝天的杭州樓市，勢頭戛然而止。
3月份的杭州，如同上一輪樓市啟動的深圳一樣，成為了中國樓市新生代風向標。
杭州本地媒體錢江晚報披露：
3月，杭州二手房市場火力全開，“小陽春”變“大陽春”，十區共成交二手房12413套，僅次於2017年4月的12666套，創下近8年來新高。
3月二手房還實現量價齊升。杭州貝殼研究院資料顯示，3月杭州十區住宅成交均價為30210元/㎡，環比2月提升4.0%，同比去年3月提升3.4%。
而3月末，杭州的土地市場更是熱火朝天，一週內誕生了兩個地王，樓面價不斷創新高，先後超越廣州、深圳。
3月25日，經過72輪兇猛角逐，最終由濱江拿地，成交總價52億元，樓面價77409元/㎡，溢價率69.86%，不僅登頂杭州最貴地價寶座，在全國僅次於上海、北京、深圳。
3月28日，來自廈門的國企建發，經過102輪競價鏖戰，最終以34.35億元的價格摘得，成交樓面價88029元/平方米，溢價率115.39%。
成為杭州新單價地王。而且，一舉超越了深圳最高地價。
製圖：城市財經；資料：公開報道
按照這種行情和熱度預演，4月份的杭州市場，本該熱火朝天才是。
但4月2日，關稅大戰爆發，一切都變了模樣。
03
關稅大戰，對哪些城市影響最大
這個問題，其實上個月本號專門分析過。
選取的目標是外貿30強城市，分別是：
深圳、上海、蘇州、寧波、東莞、金華、廣州、北京、杭州、青島、重慶、無錫、廈門、成都、天津、佛山、紹興、嘉興、鄭州、南京、西安、煙臺、福州、武漢、南通、常州、合肥、溫州、中山、濰坊。
從兩個維度，一個是對美出口規模，一個是對美依賴度（對美出口/出口規模）。
當然，影響大小不是按照出口規模，而是參考兩個指標：
這些資料查詢很麻煩，其中蘇州統計局公佈的對美出口是美元單位，472.51億美元。
根據央行公佈的《2024年第四季度中國貨幣政策執行報告 》顯示，去年年末，人民幣對美元匯率中間價為7.1884元，由此蘇州的對美出口人民幣計價為3396.52億元。
東莞、無錫、廈門、成都、紹興、嘉興、西安、常州、濰坊未公佈2023年對美出口資料，因此仍沿用2023年的對美出口資料。
鄭州、南京、武漢、合肥四個城市2024年與2023年的對美出口資料均沒有公佈，因此空置。
第一，從對美出口規模來看，深圳、蘇州、上海受影響最大。
製圖：城市財經；資料：各地統計局、各地海關
從對美出口規模來看，深圳是內地唯一一個對美出口超過4000億的城市。
蘇州對美出口超過3000億，上海、寧波超過2000億。
東莞、金華、廣州、杭州對美出口超過千億元。成都、廈門超過800億元。
外貿三十強中，對美出口最少是西安，只有135.1億元，理論上影響最小。
第二，從對美依賴度角度看，寧波、蘇州、中山、成都、杭州、東莞、煙臺、廣州、佛山、金華受影響位居前十。
製圖：城市財經；資料：各城市統計局、各地海關
尤其是寧波和蘇州，對美出口依賴度超過20%。寧波四分之一的商品貨值出口到了美國。蘇州超過五分之一的商品出口到了美國。
深圳雖然對美出口規模第一，但對美依賴度為15%，在外貿三十強城市中位居第13。
對美出口依賴度最低的外貿三十強城市是西安，依賴度不到5%，利潤是影響最小。
04
救市大招可能會扎堆到來
面對4月初中美之間的貿易對壘，坊間紛紛猜測4月份救市大招可能會來，尤其是很多人預測430新政。
但整個4月份，我們保持的相當剋制，既沒有降準也沒有降息，
然而，如今轉跌的資料已經擺出來了，接下來的5月份，不動手不行。
4月末國家發改委、央行、商務部與人力資源社會保障部四部門聯合召開發佈會上就透露，接下來會有一大波增量政策出臺，其中對房地產的表述是：
在營造穩定發展的良好環境方面，主要包括持續穩定和活躍資本市場、持續鞏固房地產市場穩定態勢、加大對實體經濟的金融支援等舉措。
因此，預估5月份降準可能會率先到來。降息要視人民幣匯率情況而定。
各城市接下來仍會有一波降稅、給購房補貼等措施出臺。
如果後面影響太大，北京、上海、深圳核心區域的限購，也可能全部解開。