相信大家今年都被蘇州幾個熱門紅盤刷屏了。
無論是被千人瘋搶的獅子山瀾庭，大平層分分鐘售罄，還是萬科奧體頤和玲瓏，非人才房中籤率僅3.47%，或是園區永旺西神盤頤和源璟，中籤率僅為10%。
如此火熱的背後，當然免不了倒掛的因素。
我們也不禁回想起前幾年蘇州的倒掛盤，那熱鬧的場面也是堪稱一絕。
那麼幾年過去，以前被瘋搶的那些專案現在什麼情況？
於是我們選取了幾個以前的熱門倒掛盤，趁著近日陽光正好，打算實探分析一番…
01
首開龍湖·天賦從3.6萬到6.6萬，漲幅83%
我們首先去的是首開龍湖·天賦，位於姑蘇區胥江板塊，毗鄰2號線和5號線地鐵站，與在建的胥江天街也僅僅一路之隔。
專案在2018年12月開盤，共計116套房源，備案均價約3.6萬/㎡。其中28套為140㎡，88套為210㎡，開盤當晚去化率約83%。
◎開盤現場丨圖源網路
被社群品質驚豔，滿滿的新中式風格
剛走進小區大門，一股濃墨重彩的新中式風撲面而來。古色古香的屏風搭配在風中搖曳的中國結，讓人覺得彷彿走進了某處園林。
儘管只有兩幢樓，小區整體不算大，但目光所及之處無不透露著整潔與綠意。
在水景處，物業人員在認真撈著漂浮在水面上的落葉，在會客廳，精緻的桌椅被整齊安放，甚至看不到一絲破損。
除了社群景觀，新中式的風格也延續到了單元門和入戶大堂。
大氣的挑高，明亮的電梯廳，還有精緻到擺了鮮花的桌子和沙發椅…留意的話，還能發現牆上掛著的滅蚊拍，感覺像是走進了某個星級酒店。
此外，我們還發現了一些容易被忽略的細節：
在小區某個角落，置放了舊衣物回收箱和礦泉水售賣機，礦泉水不僅有小瓶，還有大瓶裝的，不僅環保還直擊生活痛點了。
垃圾分類收集亭開放時間在早上6:30-8:30和晚上18:00-20:00，清潔工整理垃圾避開了大多業主在小區活動的時間，減少了直面垃圾的困擾。
天賦全部採用人車分流，並且車位配比達到了1:2，地下車庫十分寬敞，且配有大量充電樁。
小區的兒童遊樂場經過歲月洗禮，所以略顯破舊，但據悉即將翻修，所以在社群維護方面，的的確確做到了實處。
二手房成交量僅1套，但價格漲幅約83%
目前小區所在的胥江板塊，二手房均價在2.8萬/㎡左右，共有2543套房源在售。
而天賦掛牌均價已經約6.6萬/㎡，比板塊均價高出近4萬，與之前的備案均價3.6萬/㎡相比，也有約3萬的差價，漲幅約80%。
儘管二手房成交量較少，歷史僅有1套成交，但2021年就比新房漲了近1萬。
不僅如此，隨著一路之隔的商業胥江天街即將營業，加之雙軌交匯，未來天賦的二手房成交價格估計還會上漲。
02
中海·上東區從3.9萬到6.2萬，漲幅56%
看完姑蘇區的倒掛盤，我們再來看看園區奧體倒掛盤的代表，中海·上東區。
2019年6月，上東區最後一批房源開盤，共400套約143㎡的大平層，其中人才房236套，非人才房164套。
備案均價39998元/㎡，總價區間在529-728萬元/套。
◎開盤現場丨圖源網路
最後一共有2625組客戶參與164套人才房搖號，中籤率低至6.24%。
這火熱程度，堪稱蘇州樓市的一代傳奇，以至於現在還會時常被拉出來蹭一蹭熱度。
那麼上東區如今的社群品質還配得上這樣的熱度嗎？
社群給人公園的感覺，私密性很不錯
儘管交付時有一些維權（其中聲音很大的是綠化問題）
但此時的上東區，植被已經很茂密了，有點小公園的感覺。路燈上掛著火紅的燈籠，似乎還有國慶的節日餘味。
路旁有一排快遞櫃，業主收取快遞挺方便的。定睛一看，草叢裡還有一隻小貓正懶洋洋地曬著太陽。
因為社群採用人車分流，所以地面上也基本沒有看到車輛，而一路之隔的奧體在抬頭的瞬間就能看到。
走到樓間空地，米黃和古銅色相搭配的外立面，在陽光下更加讓人心生暖意。地面也十分整潔，一瞥發現核酸檢測小屋也被安放在一旁。
作為業主每日必經之處，入戶大堂的調性也很重要。所以上東區在大堂裡擺放了沙發，以便社群鄰里之間交流溝通。
不僅如此，電梯間也十分乾淨明亮，私密性做得很不錯。
兒童遊樂場一旁的亭子裡，幾縷陽光透過鏤空的幾何，灑下斑駁的光影，讓人忍不住想要進去坐一會兒。
而正當我坐下來休憩時，又發現目光所及的地方有一顆果樹，圓滾滾的果子掛滿了樹枝。
從栽種到開花，最後再結果，有這樣的投入和維護，的確讓人很安心。
二手房單價上漲約56%，單月帶看85次
坐擁毗鄰奧體的絕佳地段，再加上社群維護得還不錯，所以上東區的熱度自然不會低。
小區所在的湖東奧體板塊目前二手房均價4.7萬/㎡，目前有2301套二手房在售。
而上東區目前有43套房源在售，掛牌均價在62413元/㎡，對比此前的備案均價39998元/㎡，有約2.4萬元的上漲，漲幅約56%。
小區最近成交的一套房源，建面約143㎡的4房大橫廳戶型，單價突破7萬/㎡，總價超過1000萬。對比2020年12月第一套成交的房源，單價漲了近2萬。
儘管歷史只有16套成交，近90天只有1套房源成交，但一個月有85次帶看，說明還是有不少人觀望的。
作為蘇州樓市的一代傳奇，足夠核心的地段，的確會給二手房房價給予極大加持。
03
南山維拉，從1.6萬到2萬，漲幅29%
除了前兩個倒掛的改善盤，有個剛需倒掛盤，前幾年也是佔盡了風頭。
這個盤就是位於甪直的南山維拉。
專案在2019年幾次開盤，備案均價不到16000元/㎡，和周邊倒掛約8000元/㎡。於是大批購房者連夜排隊認籌，那場面也是震驚了蘇州樓市。
◎排隊認籌丨圖源網路
不僅如此，專案的180套洋房線上開盤時，1120組客戶參與搖號，直播還有64萬+次圍觀，最終中籤率16%。
◎開盤直播截圖丨圖源網路侵刪
社群髒亂且嘈雜，但好在煙火氣濃厚
既然是剛需神盤，我們也是抱著探剛需的心態去看的，所以總的來說喜憂參半。
先來說說缺點：
進入小區後，首先看到的就是成片密密麻麻的高層住宅，看上去一層得有6戶。
其次，是隨意停放的電動車和汽車，與前兩個人車分流的小區相比，瞬間失色。
再看看地面，雖然是次新小區，但鋪設的塑膠地面已經破損不堪，看上去髒兮兮的。
入戶大堂和電梯廳也不盡人意。不僅地面有汙漬，而且電梯廳的燈也壞了幾個，只有一個亮著。就連洋房區域，電動車也直接停在了單元門前。
不僅居住舒適性不夠，小區大門口還有很多中介招租，從廣告來看有群租嫌疑，並且小區大門很隨意就進去了，所以私密性和安全性也堪憂。
說完缺點，再來說說這個小區好的地方：
一方面是便利。
小區毗鄰甪直大道，可直通園區。並且自帶幼兒園，還有舉步可達的商業維樂城。社群外圍底商有兩層樓，種類豐富，小區門口也有快餐店和藥房。
另一方面是人間煙火氣。
在實探前兩個改善小區時，我發現裡面十分整潔，整潔到少有人影。
但在南山維拉，能看到遊樂場裡是真的有孩童在玩耍，家長在一旁閒聊。
也能看到路上有推著嬰兒車漫步和提著菜疾走的住戶，還有穿梭在樓幢間的外賣小哥。
所以有那麼一瞬間，我覺得住在這裡也挺好的。
二手房漲幅僅29%，掛牌量大且難出手
雖然住戶喜憂參半，但對於業主而言，可能憂慮會更多。
因為當年的剛需倒掛神盤在如今好像沒那麼香了。
南山維拉目前的二手房均價為20640元/㎡，比最後一次備案價高了近5000元/㎡，漲幅僅約29%。
是不是感覺當時搶到的都賺了？那我們再來看看最近成交的幾套房源。
成交單價幾乎都在2萬出頭，甚至不到2萬，兩年多時間過去也僅僅漲了近5000。
算上房貸和維護成本等，對於不少購房者來說，有可能不賺反虧，畢竟當時有不少都是奔著投資去的。
不僅如此，儘管小區目前有327套房源在售，掛牌量較大，但其實並還不好出手。
目前大部分房源的掛牌單價已經低於2萬/㎡了，但掛出一年半載還遲遲沒有成交。
由此可見，不是所有的倒掛盤都能閉眼入，要是像南山維拉這樣的小區，儘管當時有倒掛，但因板塊和社群品質跟不上，所以未來也很有可能賣不動。
最後
我們來總結一下：
姑蘇倒掛盤代表首開龍湖·天賦，從當初的約3.6萬元/㎡到現在的6.6萬元/㎡，漲幅約83%，品質極好+配套提升，所以大機率未來還會有持續上漲。
園區倒掛盤代表上東區，從當初的約4萬元/㎡到現在的6.2萬元/㎡，漲幅約56%，很大程度是因為地段核心+品質不錯，所以當時搶到真的賺到。
而剛需倒掛盤代表南山維拉，從當初的約1.6萬元/㎡到現在約2萬元/㎡，漲幅約29%，地段一般+品質較差，導致倒掛的紅利開盤即是結束。
所以買房想要升值，倒掛不是唯一的決定要素，還要考慮地段、社群維護和居住圈層等等，不能只看價格。
以上為正文，來自蘇州真有好房團隊