最近關於惠州樓盤5折甩賣的事情引起了我的注意
其力度大到國慶還沒結束就迅速被住建部叫停，甚至低價賣出的13套房還被要求立即清退
而在更早的5月
同樣也是惠州，還有樓盤從備案均價14741元/平降到7000-7200元/平方米
折扣低至4.8折，直接破了大亞灣的最低紀錄
我粗略計算了下，這兩個樓盤折扣後是這樣的：
資料僅供參考
對比2022年以來，多地出臺限制商品房成交價格下跌幅度：限跌10%或15%
和這兩個樓盤降幅差了好幾倍
要知道曾經惠州的房價，憑藉深圳外溢引得多少投資客趨之若鶩
根據統計，早在2021年惠州市場的深圳客佔比高達58%
而現在，這些曾經靠著眾多異地客戶熱銷的專案，怎麼就跌成這樣了
01
曾經大火的環滬、環京、環深，現在多便宜
想想以前為什麼這些城市的房子火
道理也很簡單，大多都是一線的名額被卡住了
無論是北京還是上海，都是全國範圍內購房資格限制最嚴的城市，因此環一線的城市自然也就藉著一線城市房價水漲船高
就好比花橋，公認的環滬之王
高峰時期可以破3萬/平，成交週期不到20天
而現在
繼9月四大一線城市前後腳宣佈“認房不認貸”，當大部分人還在盼望著一線樓市回暖時
殊不知，那些環一線城市反倒開始率先遇冷
以剛才我們提到的凱德都會新峰為例，中介小哥告訴我因為最近上海政策的放鬆
不少人都開始拋售花橋這邊的房子
我還要了最新9月的成交記錄
資料整理自：鏈家
雖說成交套數還可以，但均價已經來到2.3萬/平左右
曾經高位一套200萬的房子，如今也就值150萬
如此說來中介小哥口中該小區現在一套至少下降30萬也確實如此
當然不止花橋
我又去看了下部分環一線城市近期二手樓盤的成交情況
不僅都有類似花橋這樣樓盤下跌的情況，且從降幅來看，最誇張的是這兩個
第一個，跌幅超60%燕郊的福城上上城二季
這個樓盤在2017年的時候成交價還能去到3萬/㎡呢
現在一套86平的兩房
成交總價竟然只有86萬元，均價9991元/平，居然直接跌破萬元了
包括中介小哥也告訴我如今整個燕郊的樓盤，價格都不理想，總體下行
此外從每個月的成交資料來看
圖片來源：鏈家
從今年4月起每個月也就2、3套的成交量，也是看得人觸目驚心
但是好歹福城上上城二季也是從歷史成交高位掉下來的，而另一個
惠州大中華幸福城，如今成交比開盤價還要低
該樓盤最早開盤的時候價格在1.2萬/平-1.4萬/平之間
然後2020年趁著深圳的行情，一口氣漲到2萬/平
而現在僅有的3套成交
成交價均低至1萬/平左右，連當初的開盤價都沒有達到，真就屬於純虧本專案
你以為跌價就完了
還有掛牌量的增多
資料整理自：鏈家，截至2023年10月13日
單就鏈家一個平臺，其中佛山的二手房掛牌量已經逼近12萬套
據說不少剛交樓不久的小區就出現大量的二手房掛牌房源
此外還有嘉善地區
截止2022年末嘉善的人口一共才42萬人，如今二手房掛牌量卻有1.3萬套
佔了整個嘉興市（二手掛牌5.2萬套）的25%
對比隔壁靠近上海金山的平湖市，掛牌量也就才2047套
可想而知嘉善的二手掛牌壓力有多大
02
當然，海景房也好不到哪去
我們可以先來說說近點的上海
有沒有發現我們其實很少在上海聽說海景房，因為上海的海也就是俗稱的灘塗海，泥景房
加上又都是位於城市的邊緣地帶，最遠的臨港從市區駕車都要1個半小時
因此即使在寸土寸金的上海，這海景房的價格也依然上不去
而前段時間我們的小夥伴剛好去了趟奉賢和金山海邊踩盤
這兩個樓盤都算的上是較新的純一線海景房了，但都賣不出高價
比如奉賢的棕櫚灘海景城
2017年的時候還能勉強衝上2萬/平的價格，現在基本只有1.3萬/平
但更難的還是這些海景房的置換問題
金山的上置海景大廈，一個2011年的老小區
論品質，當初也屬於這邊的豪宅產品，算得上是為數不多真正的海景房，價格也一直居高不下
但一來經歷數十年海風的侵蝕，房子折舊程度已經比較嚴重
再則論價格，又要面臨和今年周邊好幾個約3萬/平新盤對比的尷尬
高不成低不就
如今成交量幾乎已經停滯了
那如果你說我買海景房也不是投資，就為了養老總行了吧
各位還記得啟東的海上威尼斯麼
一句“離上海最近的藍海”，當初吸引了多少上海客戶過去置業
而現在
不僅房價跌到一套50㎡一房最低30萬就可以拋售
如果再算上裝修，一套100多萬的房子，精裝還要花個30萬
此外交通上，上海市中心駕車過去得快2小時，如果坐高鐵、大巴，時間耗了還費精力
都是奔著休閒放鬆目的去的，誰會願意在路上這麼折騰
而不止是上海
曾經頗受外地客青睞，北方的威海乳山，南方的北海等地
現在海景房最低的得采用幾萬每套的單位計算
加上很多海景房本就地處偏遠，公共配套根本跟不上
平日買菜或許都要開車去幾公里之外的集市
還有諸如房子潮溼發黴、北方城市冬天寒冷可能供暖還有問題
別說養老了，日常生活都夠嗆
03
還有那些藏在小鎮裡的文旅大盤
好山好水好冷清
如今文旅大盤們的命運總是出奇的相似
來看一個典型案例
比如這是廣西的一個文旅盤，先來看看它的住宅
圖片來源：酷酷的HB
目之所及裸露的鋼筋、破敗不堪的建築牆體
誰又曾想過在2020年首開時，這還是一個需要千人搖號的網紅熱盤
圖片來源：酷酷的HB
熱銷近800套
但僅一年之後專案就開始停工
如今最早的一期地塊所剩房源不多，而克而瑞資料顯示，2022年全年網籤成交僅33套，均價6749元/㎡
換句話說，一年時間總共賣了33套
對比專案首開價在8200-9200元/㎡，那些早期買在這裡的業主，虧個十幾二十萬比比皆是
但更令人唏噓的，還是它的文旅
要知道當初這個盤之所以能吸引如此多的客戶，正是相中了專案旁側總投資500億元
由六大文化特色景區、度假酒店群、文化演藝等組成的特大型的文旅綜合體
當時還表示專案全面建成投入運營後，預計每年可吸引遊客約3000萬人次
再看看現在
景區內僅有探索灣啟動區完成了主體建設，其餘設施都還是漫漫山體
房子賣不出去就沒有現金流完善配套，沒有配套又反過來影響住房的銷售
這也是大多數文旅盤會陷入的死迴圈
而一個缺乏開發資金專案的下場，就是直到今年業主還要在領導留言板上
督促專案延期後能儘快交付
而在全國各地，還有太多太多類似這樣動輒上億，規模幾萬方的文旅大盤
它們常常因為體量太大，位於遠離市區的偏遠地帶，同樣也是因為大，又需要吸引足夠多的外來客戶
而一旦樓市下行，就很容易造成業主信心不足開始往外拋售
這些文旅大盤立馬就會成為最先倒下的那批
04
但是還沒完，甚至把觸角伸向了國外
是的，在當年那個炒房火熱的年代
眼見著國內的房價即將見頂，又有很多外資製造業將工廠轉到了越南等地，加上一時興起的出國熱
於是馬來西亞、越南、柬埔寨等眾多國外城市，就這樣被搬上了投資客們的餐桌
而直到現在還是會令我唏噓不已的，還是這個
位於馬來西亞的碧桂園森林城市
這是當年龍頭房企的一次海外實踐，碧桂園從2010年開始就嘗試著走出去
2013年時，碧桂園在馬來的新山市，拿下了一塊20平方公里的地
這個宛如超級大城的樓盤，預計開發20年，投資2500億人民幣，規劃100萬人
成為中國房地產界有史以來操作的最大專案
當年碧桂園為了這個盤，單廣告費就近20億元
當然錢也確實沒白花，2016年森林城市實現銷售額近200億，國人就佔據了70%的比例
2017年碧桂園銷售額也因此衝到了5500億，成為世界500強企業，當時可謂是碧桂園和森林城市最為風光得意的一年
而至此之後
伴隨相關海外政策的調整，森林城市無法大規模在國內銷售，國外市場又賣不動
根據BBC的紀錄片
這個浩浩蕩蕩的大城，已經如同鬼城般荒蕪
同樣的柬埔寨的首都金邊
近年來，柬埔寨為了促進本國經濟發展，允許外國人購買當地房產甚至是鼓勵大開綠燈
於是我們的國內炒房團憋不住了，聽到這個訊息立即蜂擁而至
甚至三年內直接把該國部分地區地價推高了5倍
而這些房子不僅大部分都是來自國內開發商，且80%以上都賣給了中國投資客
但我們說房價之所以能漲，很大一個原因就是流通性
而對於柬埔寨本地人來說，2023年人均年收入僅為1924美元（約14053元）
，根本付不起這樣的高價
同時柬埔寨二手房交易市場也不成熟，即使是首都金邊也只有五六家中介公司
因此這些囤在投資客們手中上萬套的房子，未來誰能接盤
不過也就是靠外國人賣外國人，上演一場擊鼓傳花的遊戲罷了
05
所以各位發現了麼
今天提到的專案，或多或少都是要靠外界元素來吸引外地客戶趨之若鶩
環一線的房子
主要承接一線人口的外溢，異地客戶購房的佔比可能比本地還多，一旦一線放鬆，自然大批客戶都想拋售去往一線
而海景房，亦或是小鎮文旅大盤們
一開始就打著好山好水的稀缺景觀資源，給人一種以後會漲起來還不錯的感覺
而具體到專案自身
樓盤的品質，配套是否有能力兌現，長期以來生活的品質感倒是成為第三、第四才會去考慮的事
包括一頭猛扎進去，完全不考慮未來房屋流通性的外國炒房客們
本質上這些異地獲客類專案都是靠輿論在賣房
我們常常說房住不炒，而對於那些真正脫離居住屬性的房子
背道而馳的最終結果，或許就是血本無歸
以上為正文，來自Moon
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