這個金九銀十熱了麼，確實熱了
我們親眼看到郊區新盤售樓處人擠人的畫面
但似乎只是熱了一下子，也只限定了新房市場
二手還是一樣的只聞吆喝不見買賣，尤其國慶二手帶看情況還沒徹底迴歸
但是近期的豪宅市場，卻有些不一樣
新房就不用多說了，9月底雲錦東方滿分售罄的成績是有目共睹的
讓我意識到不尋常的，是二手豪宅市場
9月11日那幾天，陸家嘴的明星盤世茂濱江花園就接連成交了3套
最近董家渡的綠城黃浦灣一套高層四房，又以1.6億的總價成交
成了區域內的9月成交冠軍
二手普遍不太行的時候，二手豪宅看起來似乎還可以？
為了驗證這個現象是否真實，我立刻統計了近幾年的資料，發現最近的豪宅市場確實不太一樣了
01
今年豪宅資料，有2個趨勢非常明顯
第一個就是掛牌量，比往年多得多
肉眼可見，這兩年上海的二手豪宅掛牌量持續走高
我算了一下每年的總掛牌量，2021年是2.3萬套，去年1.7萬套
而今年，這個數字已經超過4萬套，直接翻倍
尤其3月份以後，掛牌量蹭蹭往上抬
這一點和大半年來二手房東的情緒是一致的
甚至，這些豪宅持有者還要更敏感一些
最典型的湯臣一品，去年一整年都保持神秘
今年4月直接掛出了一套前排江景房，597平的房源，出價2.6個億
還有開頭提到的世茂濱江花園，也屬於每年豪宅成交榜的老面孔了
雖然在陸家嘴濱江梯隊裡靠後了些，但5月鏈家掛牌量已經達到250套左右
重新整理了5年來的歷史掛牌記錄
到了浦西這邊，被看作豪宅市場定海神針的翠湖天地，今年掛牌率更是登上新高
不知道各位還記不記得，6月我們專門聯絡過鏈家豪宅板塊的資深中介
發現整個上半年，上海總價1億以上的豪宅掛牌量，就已經有59套了
往年幾乎很難看到這麼多頂級房源一起擺上貨架
今年該出來的差不多都已經露出水面
第二個明顯趨勢，就是雖然掛牌量同樣走高
但和整體二手市場比起來，今年豪宅的成交需求一直是穩定存在的
給大家看兩張很有意思的圖表
之前我們整理過近四年的成交量資料
對比下來，今年的二手住宅成交水平大概是這樣的
拉長時間線後，你會發現今年確實是低谷沒錯
而豪宅的成交水平線是這樣的
排除過年月，今年以來上海豪宅單月成交就沒有低於200套的
即使低點位的7-9月，比往年同期成交水平也要高出不少
不過需要注意的是，去年4-5月比較特殊，導致第三季度需求集中釋放，數值上被拉高了
但整個四年週期內，豪宅市場的整體波動要小得多
甚至整個大盤中，近一年豪宅成交佔比也是相對穩定的
始終在1.6%水平線上下浮動
無論政策風向怎麼變、掛牌新增多少，市場的需求大體是穩定的
只在很小的範圍內流動
雖然這個結論今天已經不新鮮了
但當我們拉出資料，還是能看得更直觀一些
相對於二手市場的跌跌不休，豪宅市場一直在自己的節奏裡，基本走出了獨立行情
而從我們熟悉的豪宅板塊來看，也依舊各自穩定輸出
我統計了下1-9月的板塊成交量，穩坐大哥地位的依然是陸家嘴
單9月份一個月，網籤就貢獻了17套
這裡面還不包括各種滯後的資料
板塊內最大成交量的小區來自仁恆濱江園，共成交了6套
而主力成交區域中，除了新天地、董家渡、聯洋等老牌板塊，還有今年風頭正盛的徐匯濱江
雖然是近幾年崛起的新貴板塊，但面對市場的反應也很快
除了雲錦東方，濱江前排選手百匯園、尚海灣豪庭等，包括二梯隊的中信君廷也迅速進入市場
各小區前9個月成交量基本都在15套以上
整體來看，今年豪宅板塊的熱鬧程度，就像一個本身不大的資金蓄水池，突然打開了進出口的水龍頭
大量豪宅房東試圖離場的同時，也有資金實力雄厚的人正加速入場
只是前面的資料也已經足夠清晰，無論掛牌怎麼漲，需求都是穩定的
想買的第一時間就下手了，不買的這幾個月一直在猶豫
所以，也造成了這樣的局面
02
而在各種成交的背後，豪宅也開始以價換量了
尤其這幾個月，朋友圈豪宅打折的刷屏訊息都比以往多了些
堅挺如上海一線核心資產，似乎也逐漸進入了買方市場
開始有更多的議價空間
不過最讓我意外的，是今年的打新之光
雲錦東方，一度陷入了老業主降價的風波
這個盤，毫無疑問是今年的樓市話題頂流
上百名億級富豪頂著大太陽排隊，直接把它託上了倒掛神盤的高臺
但誰也沒想到，轉身到二手市場就有業主開始打折出售了
我印象最深的是3、4月份，二期成交了幾套億元豪宅，均價都在20萬/平以上
最高甚至達到27萬/平
而7月中旬的一套低層387平房源，卻直接掛出了16.5萬/平的價格
不排除低樓層單價更低的原因，但是富豪們為了幾千萬的倒掛辛苦排隊，這邊卻一夜重回備案價
總價直降2400萬，關鍵還送你一個免費車位
這種價格波動說不影響小區整體價值，是不太可能的
目前鏈家外網可查的資訊中，雲錦東方僅有一套掛牌房源
和上面那套打折房源差不多，同樣是低樓層四房
@鏈家
22.6萬/平的掛牌價已經堅持了很久，至今未能成交
這讓我想起曾經上海一二手倒掛最嚴重的板塊，前灘
如今部分小區也已經進入了以價換量的局面
比如九宮格內的尚峰名邸
因為華二，2020年成了毫無懸念的千人搖日光碟，多少人徒有鈔票，最終卻輸給了運氣
只是我看了下鏈家網的公開成交記錄
9月小戶型成交單價，已經降到14萬/平了
而去年6、7月份，同樣的小戶型房源
這個均價還在17萬/平左右
包括雖不在九宮格內，但同樣對口華二的江悅名庭
最近一次成交，均價已經跌破13萬/平
而去年7月類似房源還在15萬/平以上
看來即使有華二坐鎮前灘，也還是沒能守住房東們的心理底價
陷入尷尬局面的不只這些小區
今年上半年成交的天價豪宅，如今也在打折轉讓
更離譜的是，這回還是開發商親自下場
中糧海景壹號，和湯臣一品做了很多年鄰居，這些年在陸家嘴濱江一直是妥妥的第一梯隊
5月一套390平5房戶型，甚至創下了單價約39萬/平的成交記錄
只是最近，這個頂豪也開始打折轉讓名下的房子了
而且被開發商中糧地產也就是大悅城控股，直接打包出售
我查了下公告，這筆交易正式發生在9月27日
中糧賣出了小區內的三棟樓，共185套房
打包掛牌價只有41億出頭，折算單價僅8.4萬/平
和5月的成交價比，已經算是超級羊毛和撿漏了
而買家底價接手後，這185套房源跟著市場價走，已經在各種渠道散售賣得差不多了
只有最後的少量房源，國慶期間傳出限時打折的訊息
這幾套戶均在兩三百平以上，還特別註明了10樓以上的房源，表格價6.8折即可簽約
不過這個羊毛只能薅到10月8日，目前已經恢復原價
頂豪尚且如此，更別說那些老牌紅盤了，基本也都在讓渡部分價格
9月1日，長寧的華敏世紀廣場，一套405.24平的房源，成交總價為2964.8萬
此前的評估價為3920萬元，算下來其實相當於打了76折
浦東花木路上的紅盤御翠園，9月小區樓王房源最終8.4折成交
聯洋的仁恆河濱城二期，也是如此
9月最新一套房源成交是12.46萬/平，比年初同樓層戶型的成交價低了3萬/平
相當於打了8折出售
整體來看，從掛牌到成交，近期部分豪宅都需要下調價格才能真實賣掉
雖然很難像二手住宅那樣集體大漲大降，大部分豪宅降價都以個案的形式出現
但這些年豪宅在上海樓市中本身就是不足1%的少數派
在公眾視野中的關注點，也基本是由個案引起的
只是當這樣的個例越來越多的出現在我們面前，其實已經足夠說明一些問題
03
為什麼二手不行，豪宅市場卻越來越熱鬧
本質上還是豪宅市場有自己的一套邏輯
即使認房不認貸這樣的史詩級政策，也很難影響到豪宅買賣的決策
畢竟這些買家缺的並不是每月幾萬幾千塊的貸款價差
而是透過輪換城市核心資產，實現資金保值增值的需求
只是豪宅流動性一直不高，一邊是掛牌高企，一邊是置換需求空間很難再擴大
尤其新政作用較小的情況下，一些著急的豪宅房東們只能選擇降價自救
所以，我們現在看到的打折豪宅確實比以往更多
不過需要強調的是，就算打折，也不意味著上海豪宅真的和二手住宅一樣跌回低谷
前面提到的個案，基本都是和年初、去年價格對比，降8-9折就能迅速賣掉了
而這幾年恰好是上海豪宅漲幅較高的時期
之前統計過部分豪盤的幾年掛牌均價
各位可以大致參考下，這些盤的掛牌價雖有波動，但週期內的基本趨勢在走高
也就是說，即使現在打折賣掉，豪宅們的利潤依然很可觀
對大部分房東來說，只不過是沒在最高點出手，僅此而已
所以這輪調整下，豪宅的跌幅預期依然高於二手大盤
有了大盤襯托，上海豪宅優質資產的名聲還是能保住的
以上正文，來自餘奔雷
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