行情不好的時候,中介一般會先賣什麼房子

本文為往期內容*
乾貨不過時,希望依然對大家有幫助
最近中介朋友的一句話還是蠻讓我吃驚的
他說市場上70%以上的房東都不清楚自己的賣房目的
而市場上每月順利賣出的房子,就是那剩下的20%多的房源
然後有意思的事情來了
中介不可能把精力平均分配給每一套房源
他要做的就是找出那20%多的房源,避免在另外70%多的房源身上下功夫
那他們又是怎麼甄別是20%+、誰是70%+的
然後中介朋友的一句話把我逗樂了:其實我們眼裡房子也分“三六九等”的
這裡的三六九等不是地段好壞,也不是價格貴還是便宜
而是能不能賣掉
好不好賣
01
先看看房子是怎麼分的「三六九等」
原來中介眼裡每套房子不僅有樓層、門牌號,還有不同級別
目前上海市前二的兩大中介各有自己的一套評判標準
一種是滿分10分的打分制,一種是分SABC的分級制
雖然兩個制度聽起來差別很大,但我做了一個簡單歸納
將不同房源分為>8分、7-7.9分、4-6.9分、<4分,分別對應SA、B、C級
其實SABC級還比較容易貼標籤
而這裡的評分制背後其實是一個房源維護價格競爭業主意願基本屬性等維度的龐大打分體系,這裡只對打分製做匡算對應
那這裡每個檔位都什麼意思
在這裡還是有必要給各位簡單展開下
這裡面的S級、A級,一般來說,就是低於市場價
或者價格沒有突出優勢,但是房子沒硬傷,比如中間位置、中間樓層、裝修又好、稅費清爽、沒有抵押
在中介眼裡,這就是一套乾乾淨淨的房子,隨時拿出來隨時可以賣
用中介行話說,這就是隨時能出現在網籤記錄上的房子
而是S盤,還是A盤,就看是不是中介的獨家房源
B級,差在哪呢
分兩種,第一種,就是高價盤
比如一套房,樓層合適、電梯房、裝修、稅費都很好,但是價格高出小區平均價,這就是高價房,也是妥妥的B級

所以發現沒,價格真的是一個極為重要的參考維度,比的不是房價的高低,而是你的房源跟同小區比、跟歷史成交價比是什麼位置

B級還有一種可能,就是有硬傷的房子
比如:頂樓、底樓、朝北、毛坯、稅費高、有抵押
C級的是什麼樣的盤,這是我當時最最好奇的房子
其實這類房子的一個最大特徵,就是不誠意賣
如果房源有硬傷,房東還不誠意賣,那這就是穩坐C位了
對房東來說,也只是掛掛而已
對中介來說,他只會扔在那裡,誰想要給誰
02
那不同的盤,會被如何“區別對待”
如果用一張圖表示這4類房源的關係,差不多下面這個象限圖
這裡面S盤,對應的>8分的盤,也就是中介群裡的香餑餑
其次就是ABC排排坐
如果你的房子被劃分到S類,那恭喜你
這是中介夜以繼日最願意花時間去維護的那種
無論價格還是業主關係都非常厲害,以T中介為例,中介基本每天跟房東聯絡4次,每天店長1次,業務員3次,週末店長1次,業務員1次
這裡的聯絡並不只是電話,還有簡訊,或者房東不在家鑰匙交給中介打理的,中介進去給你打掃一下,拍個影片發房東,這也是一種聯絡
理所應當的,這類房源無論是曝光度、帶看量都會比一般房源要高,屬於房源裡的優等生
這就是強中之強
而這類房源平均T中介每家門店只有0.5套,如果一個區域有4家門店的話,那麼這個區域只能有2套S盤
具體成交週期分市場行情,也分地段、配套,但是無論什麼行情,這類房源在同級別房源裡一定是最先成交的那中
S和A盤都很受中介歡迎,二者只是是否獨家的區別,都屬於優質房源,也都屬於每月可以賣出的20%+
那B類房源,會被怎麼對待
這種房子很多人來看,會覺得很好,但是因為價格高,很難讓人有購買的慾望,會勸退很多人

所以這樣的房子對中介來說,可以拿來做

高價炮灰
比如給客戶介紹房源的時候,這類房源就可以派上用場
客戶:這套不錯,就是價格太貴
中介:那沒關係,我有一套同品相,但是更接近市場價的房子
這時候就算中介有一點點誇張成分,但是隻要房子是差不多同級別的,在客戶心裡,那都是更划算的房子
曾經我們就採訪過一位購房者,房源本身因為裝修很有設計感,於是以高出市場價的價格掛牌,看房還只能週六日
然後他就眼看著同小區同戶型其他房東紛紛賣掉離場,他就妥妥的成了那個高價炮灰,等到了去年7月底的核驗價,市場急轉直下,降價百萬都沒賣掉
還有一種B盤,雖然價格便宜,但是有硬傷,比如頂樓、底樓,還有那種房子有抵押的,自己又還不上的
這都是中介眼中有硬傷的B盤,不會放棄,但一定不會願意多花時間
說完前面SAB,C類又會面對什麼
就是房子本身有一定硬傷,外加房東還不誠意賣房
某連鎖中介門店小哥跟我說他大概每7天或者更長週期聯絡這類房源房東一次
中介:房子還在賣麼,房東:不確定
中介:價格有變動麼,房東:可能會漲價
中介:好的,有事再聯絡
有一定硬傷,還沒誠意,這就是中介眼中最好的備胎
不過也別灰心,這些房源身上的標籤,都是即時變動的
我的中介朋友有次做業務的時候,打電話就打到一套房子
房東的房子以前是賣的,還跟中介簽了獨家,疫情原因回了老家,回來之後房子就不賣了,盤也被掛到C盤
這位中介朋友就會時不時聯絡一下
中介:最近有賣房打算麼
房東:先不賣,等我買到了再賣
突然有一天房東就給中介發微信說:我房子可以看了

中間樓層、精裝修、滿五唯一、稅費少,同時還是市場價

然後這個盤直接從C盤掛到A盤,房子也幾乎同一時間很快進入成交
03
那作為房東,我們現在應該做些什麼
其實無論打分還是分級,這兩點都是關鍵點
換句話說,如果我是房東,我該如何可以讓自己的房子掛到更高分呢
兩個維度
第一,就是價格
這裡麵價格,不是勸你掛低價格,而是建議你的掛牌價貼近市場價格走
那些老中介告訴我,他們自己多年的從業經驗告訴他們一件事
就是越是貼近市場價的房源,它的關注度很高、分數也會很高,這就是S盤,就是70-80分的好房子
但很多房東掛牌的時候還是想盡可能掛高
比如中介告訴房東,這個小區三開間朝南的成交記錄就是1092w走掉的
但是房東掛的時候,依然選擇

當然這些動作都是值得理解的,沒誰會願意貼著市場價掛房子,總想高賣

但如果你不著急賣,又能掛的出去那就算了
但如果著急賣,就不要再倔強去投機,趕緊迴歸市場價,而且要快,否則市場說變就變
然後我也替各位多問了中介一句,如果我只預留很少的議價空間,到時候被砍價砍的更狠怎麼辦
中介說根據他們的經驗來看,你的掛牌價和你的成交價貼的很近,其實你的成交速度是很快的
而且群眾的眼睛是雪亮的,越是這樣的房子,肯定不止一家客戶過來看房子,看房的人多了,房東可能都會反轉去挑選付款方式更優質的客戶
留有5-10w議價空間還可以,但是如果高出市場價格太多,除非你根本不著急賣房,否則大機率您的房子就會被當作高價炮灰,在這個瞬息萬變的市場失去主動權
第二個維度,就是配合,或者說誠意度
誠意度是什麼
如果一名中介知道房東賣房意願很強烈,他就會開始主動推薦這套房子,專業方法很多
除了流量之外,可能他還會找出跟這套房源同等價位的其他房源,然後找出這些房源的中介維護人,跟他們推薦自己這個房東的房子
因為同等價位的房源的客戶也是相通的,這樣的房源被關注的機率更高
總之最後結果就是房源分數會肉眼可見的提高,會被更多人看到
房東意願這一塊,在中介對房源的打分中,權重很高
有時候就是6.9分和7分的差別,不要小瞧這0.1分,6.9分和7分就是“必看xx”這類標籤有無的巨大差別
分到了自動會被打上這樣的標籤,然後自然享受著高曝光率,這也就自然意味著更大機率的成交
有時候賣房並不僅僅是中介的事
04
綜合這幾個維度,一套房源就會有一個分數
有的中介後臺10w套房源,每一套房源都有自己的分數
80%都是4-5分,只有剩下的20%才是7分+的房子
也只有這類房子才更容易被賣掉
希望各位想賣房的房東,你們房子都在那20%
以上為正文,來自巧克麗麗
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