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來源：樓市新觀
三四線城市的二手房市場正在經歷一場前所未有的“流動性寒冬”。
2025年3月最新資料顯示，三四線城市二手房掛牌量同比激增42.3%，但成交量同比暴跌21.6%，平均成交週期延長至108天——
這意味著一套房子從掛牌到賣出，需要整整3個半月，而核心城市的平均週期僅為45天。當“不動產”真的變成“不能動的財產”，這場危機的本質正在浮出水面。
徐州、洛陽、株洲等典型三線城市，二手房掛牌量普遍突破5萬套。
以河南南陽為例，這個常住人口970萬的農業大市，2025年3月二手房掛牌量達8.7萬套，較2020年增長210%，相當於每100戶家庭就有12套房子在出售。
更極端的案例出現在資源型城市：遼寧鞍山因鋼鐵產業萎縮，城區二手房掛牌量達6.2萬套，
佔全市住房總量的18%，部分礦區家屬樓掛牌量甚至超過房源總數的40%，“樓上住人、樓下貼滿售房廣告”成為常態。
然而，成交資料卻冰冷刺骨，讓廣大房東感到絕望。
湖北宜昌2025年一季度二手房成交僅1200套，較2019年同期下跌63%；
山東聊城月均成交不足800套，而當地中介門店數量從2018年的300家銳減至120家。
貝殼研究院監測的100個三四線城市中，78個城市2025年二手房成交量創近五年新低，其中23個城市月均成交不足300套——這意味著當地中介平均每週只能賣出1套房，很多經紀人轉行送外賣。
河北保定一套130㎡的學區房，2017年峰值時掛牌120萬元，2025年降至65萬元仍無人問津，業主無奈在朋友圈自嘲：“房價跌回2015年，房貸還剩20年。”
湖南衡陽某新區樓盤，2019年開盤價7500元/㎡，如今二手房掛牌價普遍在4500-5000元/㎡，部分急售房源甚至降至3800元/㎡，低於建安成本。
最觸目驚心的是東北小城：黑龍江鶴崗某新建小區，一套70㎡的電梯房掛牌價僅8萬元，單價1142元/㎡，相當於每平米價格不及一杯中檔奶茶。
鏈家資料顯示，三四線城市二手房議價空間普遍擴大至15%-20%，2025年一季度“價格跳水”房源（較上次掛牌降價10%以上）佔比達37%，較2023年增加22個百分點。
更嚴峻的是，銀行對三四線二手房的“歧視性政策”加劇流動性危機：
某國有銀行已將房齡超過10年的三四線二手房抵押率降至30%，且利率上浮15%，導致80%的購房者無法獲得貸款，只能全款購買——
而這在人均可支配收入僅3萬元的三四線城市，幾乎等同於關上交易大門。
是誰讓三四線二手房“凍成冰”？
1.人口“抽血式”外流，需求端徹底崩塌
國家統計局資料顯示，2010-2024年，全國262個三四線城市中，147個城市出現人口淨流出，累計外流規模超3000萬人。
南陽、駐馬店等勞務輸出大市，近五年戶籍人口減少65萬、48萬，相當於每年流失一箇中等縣城的人口。
更直觀的是教育資料：湖北荊州幼兒園在園兒童從2015年的28萬銳減至2024年的19萬，降幅達32%；
河南周口小學數量從897所減少至682所，反映出適齡兒童隨家庭外流的殘酷現實。
人口流失導致住房供需關係徹底逆轉。2015年三四線城市住房套戶比為1.05，基本平衡；
2024年飆升至1.32，遠超1.1的國際合理上限，部分城市如山西臨汾、甘肅慶陽套戶比達1.5，意味著每100戶家庭擁有150套房。
而新增需求近乎枯竭：2025年三四線城市新婚登記人數同比下降18%，住房剛需較2017年峰值減少40%。當“接盤俠”越來越少，二手房自然淪為“燙手山芋”。
2.新房市場“降維打擊”，二手房毫無還手之力
三四線城市新房市場的“價格屠刀”直接砍向二手房。安徽阜陽某新盤2023年均價8500元/㎡，2025年推出“首付5萬住三房”活動，折後均價6200元/㎡，比周邊10年房齡的二手房低1500元/㎡；
江蘇鹽城某國企開發商為回籠資金，推出“買房送車位+裝修禮包”，相當於房價直降12%。新房不僅價格更低，戶型設計也全面碾壓：
三四線二手房普遍是“手槍型”暗衛戶型，而新房標配南北通透、雙陽臺，某聊城購房者直言：“同樣80萬，新房能買120㎡，二手房只能買90㎡老破小，傻子才選後者。”
開發商的“飢餓營銷”更讓二手房雪上加霜。江西贛州某新盤開盤時僱人排隊製造熱銷假象，當天簽約率達70%，而周邊二手房門店整整一週無人問津。
資料顯示，2025年三四線城市新房成交佔比達78%，較2018年提升25個百分點，二手房市場被嚴重擠壓。
更致命的是，新房附帶的“隱性福利”——如優質學區、品牌物業——讓二手房毫無競爭力：
湖北宜昌某重點小學劃片範圍調整，導致周邊二手房價格一夜暴跌10%，而新房專案卻因“自帶名校分校”逆勢熱銷。
3.棚改後遺症爆發，投資客“割肉大逃亡”
2016-2018年棚改貨幣化催生的投資潮，正在三四線城市引發“拋售海嘯”。山東菏澤當年棚改貨幣化安置比例達95%，大量拆遷戶手握現金湧入樓市，2017年房價同比上漲40%，吸引鄭州、濟南投資客批次買入。如今這些房源集中上市，2025年菏澤二手房掛牌量達7.3萬套，較2019年增長3倍，其中40%房源登記原因標註“投資止損”。湖南株洲某投資客透露：“當年買了3套，現在每月還房貸2萬，租金才3000，只能降價甩賣，每平米虧2000元也要跑。”
更嚴重的是“連環拋售”效應：當某小區出現幾套低價房源，周邊業主恐慌性跟進降價，形成踩踏。江蘇泰州某安置小區，2024年10月一套80㎡房源以45萬元成交，低於市場價15%，一個月內該小區掛牌價集體下調10%，但成交量反而下降25%。貝殼研究院測算，三四線城市投資客佔比仍達23%，這些“非自住需求”房源一旦集中拋售，相當於向市場傾倒“流動性炸彈”。
4.政策刺激失效，“救市”淪為“撓癢癢”
儘管三四線城市普遍出臺寬鬆政策，但效果微乎其微。河北衡水將公積金貸款額度從50萬元提高至80萬元，2025年一季度新增貸款僅增長4.7%；江西上饒首付比例降至15%，但購房者觀望情緒濃厚，某中介經理說：“首付降了，但收入沒漲，月供壓力還是大，不如再等等。”
最尷尬的是，三四線城市財政乏力，無法像核心城市那樣提供真金白銀的補貼：浙江金華給新房購房者每平米補貼800元，帶動成交激增50%，而河南商丘財政只能拿出500萬元補貼，平均每套房子僅補1500元，購房者戲稱“還不夠請中介吃頓飯”。
銀行的“惜貸”政策更是雪上加霜。某股份制銀行內部檔案顯示，2025年三四線二手房貸款不良率達2.8%，是一線城市的3倍，因此將審批門檻提高至“本地戶籍+穩定工作+首付40%”，導致符合條件的購房者不足兩成。政策失靈的背後，是三四線城市房地產的“底層邏輯”已變——過去靠棚改、投資驅動的增長模式難以為繼，而人口、產業的空心化讓政策失去發力支點。
5.持有成本飆升，“負資產”陷阱顯現
越來越多三四線業主發現，房子正在變成“花錢的無底洞”。物業費年均上漲8%，湖北宜昌某小區物業費從1.2元/㎡漲至2.1元/㎡，漲幅達75%；房產稅試點雖然尚未全面鋪開，但重慶、上海的經驗顯示，三四線城市多套房業主稅負增加23%-45%，一套市值50萬元的房子年繳稅約5000元。更隱性的成本是房屋老化：湖南衡陽某15年房齡的電梯房，2024年更換電梯鋼絲繩花費12萬元，每戶分攤8000元，而該小區房價不過4500元/㎡，業主抱怨：“修電梯的錢夠買1.7㎡房子，不如不修了。”
租金回報率更是慘不忍睹。三四線城市平均租金僅15-20元/㎡/月，一套100㎡的房子月租金1500-2000元，而房貸、物業費、稅費等月支出達3000元以上，形成“租金覆蓋不了月供”的倒掛局面。四川南充某業主算了筆賬：“貸款買的二手房，現在每月倒貼800元，賣又賣不掉，只能斷供，反正房子不要了。”2025年三四線城市房貸斷供案件同比增長65%，銀行無奈加大法拍力度，而法拍房又進一步拉低市場價格，形成惡性迴圈。
普通購房者如何在“冰封市場”中求生？
1.識別“偽流動性”城市，避開三大陷阱
遠離“單極依賴型”城市：遼寧盤錦依賴石油、內蒙古鄂爾多斯依賴煤炭，這類城市產業衰退直接導致人口外流，二手房掛牌量三年翻兩番，卻無人接盤。
警惕“規劃透支型”新區：河南某地級市規劃的“高鐵新城”，5年投資200億元，建成10萬套住房，但入住率不足30%，二手房價格較市區低40%，且無人問津。
放棄“人口負增長”縣城：資料顯示，人口連續5年淨流出的縣級市，二手房流動性風險比人口增長城市高7倍，如河北定州、山東膠州等縣市已淪為“住房殭屍市場”。
2.三類“抗跌型”資產仍有機會
區域中心城市的核心地段：洛陽、襄陽、惠州等經濟強三線城市，依託產業叢集和人口吸引力，二手房成交週期比普通三四線城市縮短50%。襄陽樊城區優質學區房，2025年成交價較2023年微漲3%，成為少數逆勢保值的板塊。
都市圈輻射區的“睡城”：長三角的崑山、珠三角的中山，雖為三線城市，但承接核心城市外溢需求，二手房掛牌30天內成交率達45%。崑山花橋鎮某小區，上海通勤族購房佔比達60%，房價較2020年上漲12%。
稀缺資源配套房：安徽黃山景區周邊、海南三亞非核心區，憑藉旅遊資源吸引養老、度假需求，儘管整體市場低迷，這類房源成交量仍保持穩定，租金回報率達2.5%，高於三四線平均水平。
3.實操指南：三招提高二手房流通性
“降維改造”提升競爭力：將老破小翻新為“網紅裝修”，徐州某業主花費8萬元改造60㎡二手房，增加開放式廚房、智慧家居，掛牌2周即成交，價格比同小區毛坯房高15%。
“以租養貸”過渡週期：與品牌長租公寓合作，將房子託管5年，雖然租金回報率僅2%，但能覆蓋60%的月供，避免斷供風險。成都某業主透過此模式，成功將掛牌1年的房子轉為租賃，等待市場回暖。
“曲線救國”置換策略：先將三四線房產抵押，湊首付到核心城市買新房，用核心城市房產的增值覆蓋三四線虧損。貝殼研究院資料顯示，2025年三四線業主置換到二線城市的比例達18%，其中70%實現資產淨值增長。
這場流動性危機，本質是中國城鎮化“質量革命”的代價。當人口加速向19個城市群集聚，200多個三四線城市正在經歷“收縮型城市”的陣痛——就像美國鐵鏽地帶的底特律、日本北海道的釧路，房產價值最終由“人”和“產業”決定。
國家發改委最新規劃顯示，未來將重點發展50個左右的中等城市，這意味著部分三四線城市將迎來“分化機遇”，而絕大多數缺乏產業、人口的城市，二手房市場可能長期低迷。
對普通購房者而言，必須認清一個現實：三四線城市的房子，早已不是“穩賺不賠”的投資品，而是需要精挑細選的消費品。如果你是自住，優先選擇配套成熟、人口穩定的老城區；如果你是投資，勸你儘早放棄——畢竟，當一個城市每年流出數萬人，再多的政策也託不起房價的“地心引力”。
站在2025年的節點回望，三四線二手房的流動性崩塌，或許正是中國房地產“去泡沫化”的必經之路。
當潮水退去，只有真正有人住、有人愛的房子，才能在市場中站穩腳跟。
這不是危機，而是樓市迴歸理性的開始——只是，這個過程註定伴隨著無數家庭的資產重構之痛。
——END——
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