房屋貸款現已不再僅限於簽訂一份25年的合同按期還款，也不再只是儘快還清貸款那麼簡單。
如今，貸款的靈活性和安心感同等重要，市場上提供的多種貸款選項正好滿足了這些需求，但這些額外服務可能會帶來額外費用。
雖然最關鍵的因素仍然是利率，但申請房貸，還有不少功能和費用需要關注，以選擇最適合自己的貸款。
房屋貸款的型別
目前，房屋貸款主要分為3種：
1. 基本貸款
這種貸款幾乎沒有額外功能，但利率較低。
許多基本貸款現在都提供可提款功能，但可能存在限制和費用。因此，如果您希望有機會多還款並在以後提取，這種貸款可能並不合適。
2. 標準貸款
標準貸款比基本貸款更具靈活性。
例如，您可以提取多付的款項，還可以選擇將利率轉為固定，或將貸款分為固定利率和浮動利率兩部分。
此外，標準貸款通常還提供100%的抵消賬戶（offset account）。然而，您可能會發現另一些具有類似功能但利率更低的貸款。
3. 房屋貸款套餐
這種套餐為標準貸款附帶了最多1.2%的利率折扣（具體取決於您的貸款金額），有時候甚至比許多基本貸款更便宜。
通常，這種套餐包括一個免費交易賬戶和免年費的信用卡，但每年可能會收取高達400澳元的套餐費用。
（圖片來源：CHOICE）
固定利率還是浮動利率
在利率較低時，固定利率可能看起來很有吸引力，但它們可能會降低靈活性。如果您計劃提前還款或搬家，可能會面臨高昂的解約費用。
雖然某些固定利率貸款允許進行額外還款，但通常有很多限制，有些貸款則完全禁止額外還款，這可能導致您支付更高的利息。
不要試圖戰勝銀行——很難預測在未來3到5年內固定利率是否能會為您省錢。
不如問問自己能否承受更高的利率。如果不能，至少讓部分貸款繫結固定利率可能是一個不錯的選擇。
分割貸款的好處在於可以享受雙重優勢，即在浮動利率部分多還款，同時享有固定利率帶來的安全感。
注意費用
利率只是成本的一部分，您還需要關注其他費用，這可能對您貸款的總支付額產生重大影響。
不要羞於向銀行要求更優惠的條件，利率折扣和費用減免都是有可能的，尤其是在借款金額較大的時候。在比較利率時，也應該把所有費用都考慮在內，以便更容易地進行貸款比較。
（圖片來源：網路）
一些常見的費用包括：
– 申請費用：貸款機構可能會收取前期設立費和申請費，您可以嘗試讓貸款機構免除這些費用或爭取折扣。
– 估價費和貸款機構的律師費：貸款機構可能會對房產進行估價並收費。如果您擔心自己可能滿足不了貸款收入要求，最好在進行估價前先諮詢，因為即使貸款申請失敗，您也可能需要支付估價費。
– 貸款機構的抵押保險（LMI）：如果您沒有20%的首付款，就可能需要為這項保險花費數千澳元。
萬一您未能償還貸款，LMI保障的不是您而是您的貸款機構。此外，這種保險也不會免除您的債務，保險公司可能會追債。
即便首付款只有微小差異，也會對LMI費用產生影響。因此，請儘量多存一些首付。
– 月費或年費：高額的持續費用可能會影響您償還貸款的速度。
– 解約費用（Break costs）：固定利率貸款可能具有高額的解約費用，特別是在浮動利率低於固定利率的情況下。
如果您計劃提前結束貸款，可能需要補償銀行本應得到的所有“損失”利息，這就是所謂的“解約費用”。
需要注意的功能
– 額外還款：某些貸款（尤其是固定利率貸款）可能會限制您在無需支付解約金的情況下可以支付的金額。
– 可提款功能：如果支付了額外還款，這種功能讓您可以在日後取回這筆錢。
由於可以將儲蓄存在抵押貸款中，這麼做具有稅收優勢且有保障。
有些貸款可提款功能更易獲得，記得檢查是否需要書面申請，批覆耗時如何，以及相關費用。
（圖片來源：網路）
– 還款假期：某些抵押貸款允許您在短時間內享受“還款假期”，如生育後的6個月。
別忘了關注使用條件，有的要求有額外還款記錄，或在”還款假期“後需增加還款來彌補。
– 僅支付利息：此功能對投資者有利，通常提供5年，有些則長達10年。
不過這種方式有一定的風險，因為儘快清還本金以減少利息支出才是常規目標，還需要避免在市場低迷時欠款超過房產價值的風險。
– 抵消賬戶：將錢存入賬戶，並以貸款應付利息減少的形式獲得利息。
由於抵消賬戶實際上不會向您支付任何錢，因此不會增加您的應稅收入，因此具備稅收優勢。
租房好還是買房好？
到底是買房好，還是租房並將錢用於投資更值得？
兩位學者稱他們找到了答案：在過去30年中，在所有澳洲首府城市買房能帶來更好的回報。
墨爾本大學的經濟學家Dominic Crowley和Shuyun May Li將1983年至2015年期間買房和租房投資的回報進行了比較。
他們表示，儘管在1983年至1990年代初，某些城市租房回報更高，但從1990年代初到2000年代初，購房顯然是更好的財務選擇。
當然，需要注意的是，過去的表現不代表未來的趨勢。
自1983年以來，悉尼和墨爾本房價已經大幅上漲，但這種增長是否可持續無從判斷。研究還指出，在其他市場（例如美國），租房就比買房更划算。