這是“好姑娘在德國”的第722篇原創
最近貸款利率有所下調，有買房計劃的小夥伴可以多看看了，買房過程中除了看房外，和銀行談貸款也是至關重要的一環，直接決定了你是否能順利買到房。第一次和銀行談貸款建議做好功課，瞭解一些專業術語，以防被銀行忽悠，今天就想給大家分享一些德國買房貸款常提及的術語含義，希望對有在德國買房打算的小夥伴有所幫助。
❤️ 利率繫結期
德國的利率分為浮動利率和固定利率兩種。
🔹 浮動利率是根據市場變化三個月到六個月一調整。
🔹 固定利率指如果今日申請貸款成功，得到的利率會跟隨幾年。在德國貸款的固定利率年限大概有5、10、15、20、25 甚至30年。簽署3.3% 10年固定利率意味著3.3%會跟隨該客戶十年。十年後客戶可以根據當時市場情況和利率水平選擇為餘款找下家或者一次性清償餘款。
大多數人/大多數銀行推薦的固定利率期是10 年。
根據德國民法典的規定，房貸一般10年以後可以申請一次性免費清償（不用交銀行一次性清償罰金）。順便科普一下，在德國，貸款繫結沒到期之前一次性清償完所有貸款是需要繳費銀行一筆賠償費(Vorfälligkeitsentschädigung)的。
❤️還本率（Tilgung）
是指每年還本率。例如: 貸款30萬歐，每年選擇Tilgung為4%，那每年就需要還30*4%=1.2萬歐，每個月還本金12000/12=1000歐。10年之後就相當於還了銀行貸款額度的40%。據我所知，很多家銀行有規定，Tilgung最低為2%，並且這個指在所選貸款年限中都維持不變。
❤️ 額外還本率（Sondertilgung）
每年額外還款率，上面的Tilgung設定好，基本10年或者15/20年這個值都固定不變。在貸款的這些年，你可能在某一年賺大錢了，想多給銀行還點錢，這時候就需要Sondertilgung。據我瞭解，大部分銀行都會提供5%的Sondertilgung，就是每年最多可額外還5%貸款額。通常情況下提前還本率越大，大機率銀行給貸款人相應的貸款利率也就越高。
一般房貸計算提前還款的計算方式是最開始申請批准初始貸款數額的百分比，比如貸款額20萬，特殊還款5% 的意思是，每年可額外還款20w的5%=1w 歐。
❤️ 貸款準備金利息（Bereitstellungsprovision）
貸款準備金利息 (Bereitstellungszinsen) 是指由銀行為借款人準備好全部的貸款，但是借款人尚未立即使用。在此期間，銀行必須保證此筆貸款總金額是鎖定的，對此銀行所收取的利息叫做貸款準備金利息。通常這個利息率非常高，0,25%每月，年利息3%。
銀行也有規定，你的貸款應該在1年內從銀行裡拿完(全部打到建築商)否則要交罰款。換言之，如果你買的房子是期房，這個房子最好是在你貸款的一年後能建完，就沒有這個問題了。如果買的現房或者一年內能入住，也不會有這個問題。我朋友買的Haus，房子得建1年多，他們就得出罰款。罰款是沒有打給建築商的那部分錢的0.25%每個月，直到錢全都打給建築商。舉個簡單例子，1年後，房子沒建完，銀行貸款中還有5萬歐因房子沒建完沒有打給建築商，貸款者每個月需要交0.25%*50000=125歐罰款給銀行。
一般銀行的免罰款月是12個月，德語叫bereitstellungszinsfreie zeit = 12 Monate。這個在談貸款的時候也有商量空間，比如把這個時間談長一點更有利於貸款人。
❤️ 利率可以討價還價
建議大家多問幾家銀行，不僅可以進行比較，還能用別家銀行的Angebote去和另一家講價。
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🔹 背景: 歐洲央行本年度第二次利率下調，利好買房貸款，投資。
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👉 目前貸款利率走勢
👉 貸款前的準備工作和問題
👉 流程和基礎問題
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