美國房市出現膠著狀態,買家和賣家同時陷入困境….

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眾所周知,當前的美國房地產市場與幾年前相比已大不相同。
雖然抵押貸款利率和房價飆升降低了潛在買家的購買力,但供應不足使市場保持競爭態勢。因此,與疫情初期相比,美國住房負擔能力大幅下降。
這一獨特時期的狀況對買家和賣家來說意味著什麼呢?
30 年期抵押貸款利率是買家貸款的熱門選擇,也是瞭解市場的關鍵。利率越高,房貸利息就越多。
過去幾個月,30年期抵押貸款利率一直徘徊在 7% 左右。儘管去年年底觸及 8% 後有所降溫,但仍遠高於在疫情初期可以鎖定的 3% 以下利率。
房價也是美國人日常生活中決定他們能花多少錢或是否能負擔得起的關鍵因素。標準普爾道瓊斯指數公司計算的凱斯-席勒全國房價指數今年創下了歷史新高。
高房價可能會引起不同群體的不同感受。對於有希望購房的人來說,這可能會發出警告,表明這個時間購房可能是錯誤的。但目前的房主可以找到慶祝的理由,因為這可能意味著他們自己的房產價值上漲了。
隨著抵押貸款和房價的上漲,與疫情初期相比,負擔能力下降也就不足為奇了。
對負擔能力的幾種不同解讀都描繪了類似的圖景。美國房地產經紀人協會的一項研究發現,僅在 2021 年至 2023 年間,負擔能力就下降了 33% 以上。
亞特蘭大聯邦儲備銀行的指標顯示,與 2020 年夏季疫情高峰相比,4 月份購房負擔能力下降了 36% 以上。
亞特蘭大聯邦儲備銀行追蹤這一情況的另一種方法是計算普通美國人購買中等住房所需的收入。在全美國範圍內,上一次購買中等住房需要 43% 的工資,遠高於被視為可負擔性門檻的 30%。自 2021 年中期以來,這一比例一直高於 30%,即被視為無法負擔。
亞特蘭大聯邦儲備銀行的指標還揭示了導致當前人們無法負擔住房的原因。儘管近年來工資大幅上漲有助於緩解人們的錢包壓力,但該銀行發現,利率和房價上漲帶來的負面影響遠遠超過了薪水上漲帶來的好處。
儘管目前的抵押貸款利率很高,但聯邦住房金融局的一個團隊發現,只有極小一部分買家被鎖定在如此高的利率水平上。
聯邦住房金融局發現,接近 98% 的抵押貸款利率低於去年第四季度的平均利率。近 69% 的抵押貸款利率比平均利率低了 3 個百分點。
如此小比例的借款人支付當前利率的主要原因有兩個。最明顯的是,當利率較低時,房地產市場火爆,但在當前借貸成本較高的時期,房地產市場明顯降溫。
另一個答案是,在疫情初期利率低於或接近 3% 時,房主們競相再融資。這使得已經擁有房產的人能夠鎖定較低的利率。
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