就在所有人都以為，老破小已經往事如煙，網上就突然曬出了一份近期東西海學區的成交資料——
西城區近半年成交量暴增，很多學區，比如德勝、廣安門、展覽路和廣牛，今年10月份的成交量相比9月實現了翻倍。
圖片及資料來源@佛系家長
據@佛系家長的統計資料，廣外學區是近半年，第一個月度成交量超過 200 的學區…
這波房市熱浪，讓帝都家長瑟瑟發抖：
冷靜了沒多久的老破小，是又要捲土重來了嗎？
先說結論，我覺得不會。
至於原因，還要從學區房這些年波瀾起伏的市場說起…
很多人應該還記得，2020年是學區房的黃金年份，那一年，西城的房子上架就被秒掉，宏廟超過25萬一平的單價，北京家長搶破了頭，3小時花1000萬豪情萬丈，比買一顆白菜的決策速度還快…
家長買房買到喪失理性，沒人相信學區房會跌——
畢竟，只要有小孩就要上學。
當時和西城老破小能一較高下的，是號稱宇宙中心的海淀五道口周邊，清北的文曲星照耀之地，讓附近的X鳥家園，50平賣出1028萬的天價…
50平的老破小我買過，使用面積也就40平左右，刨掉廚房和衛生間、一個小單間，就剩下一個狹窄的過道，裝living-room…
不過雖然住得很憋屈，但家長心情都還不錯。躺在中三的學區之上，就如同躺在了銀行保險櫃上，任憑股市基金動盪遍地嚎，房價堅挺如泰山。
然而兩年後，X鳥家園因為學校而注進去的水分就開始蒸發：23年11月每平米從20萬掉到了12萬，50平米的房賣了610萬，跌掉近400萬近乎腰斬…
很多人流淚，眼睜睜地看見一個首付沒有了。
圖：每日人物
市場的震盪，徹底清理了一批職業炒家——
炒房的人追求穩定回報率，不然投資股市基金或幣圈了，豐儉由人不壓幾百萬資金，還不用經歷買房賣房一通折騰。
房價腰斬的風險他們承擔不起，所以當學區房開始下跌的時候，就紛紛棄船上岸。
為小孩上學提前囤房的爹媽，也不像我當年那麼未雨綢繆了，小孩還在肚子裡就忙著為他佈局一個海淀學籍。
大家的態度，更傾向於觀望。
一方面經濟形勢不明朗，手裡有錢比有房更讓人心安；另一方面，不知道學區房還會不會繼續下跌，怕抄底不成反被人抄…
於是學區房的市場上，就剩下了剛需使用者，上學的需求迫在眉睫才會入手。
這些購房家長小心謹慎，反正炒家上岸，房子存量夠多也不用搶，於是在價格上就開始計較。
從2024年西城的資料上也能看出這一點，成交量雖然翻倍，但價格沒有出現21年的暴漲，也沒有23年的暴跌，基本維持在一個大家都可以接受的水平線上。
學區房到底要不要買？
我覺得說到這裡答案顯而易見，就是由需求決定。
去年我勸一個媽媽買學區房，原因是她房子在昌平，但追求的是海淀的教育。
五年前花了十來萬的學費，把小孩送進了一所跨區招生的海淀民辦學校，拿到了海淀學籍，就在學校附近租了一套房，昌平的房子租了出去。
我勸她把房子早點換去海淀。
一方面是因為小孩上學在海淀，肯定不會回昌平住，房子沒有使用價值；二是不住純租，北京的租售比太低。一個月幾千塊連房貸都cover不住，還壓住家裡幾百萬的流動資金…
更大的麻煩事，這個媽媽前兩年生了二寶，原計劃每年十幾萬的學費送二寶去老大唸的海淀民辦，但遇上了公參民改革，一下子就沒了花錢可以搞定的海淀學籍…
如果房子不換到海淀，二寶念小學的時候就要回到昌平。
不甘心啊。
當初老大讀書都克服萬難去了海淀，如今小二讀書更不可能迴流昌平了。但她是北京戶口，想租房跨區都不行，根據北京幼升小的政策，學籍只能在戶籍所在地，而戶籍都是落在房產地…
只有把房子換到海淀，才能徹底解決小孩的升學問題。
勸了半天，她很猶豫。
買賣房子這件事非常繁瑣不說，在看了我《1000萬在北京買不到房》的海淀家長的故事，覺得就算賣了昌平也換不起海淀的，不想折騰…
我說，1000萬買不起房的哪個家長，和你目的不一樣啊，
他要學籍還要解決全家六口的居住問題，但你要的只是一個去海淀卷的機會。
因為以她目前租房條件，花2000萬在海淀也實現不了「學住」兼得。不如，換一套海淀老破小搞定學籍，租金貼補一些房貸，加上公積金也沒啥壓力。
遲疑了一年，沒下決心。
然後，就肉眼見證了房產市場的強烈震盪——
北上的房價回到了9年前。不到300個W入住核心城區，國貿周邊區域，單價只要4萬/平方米。
但是在這波震盪中，學區的價值還是體現了出來。雖然泡沫大的老破小猛烈收縮，但剛需供給卻被拉住底線。
再想換房，就要吃下房價跌幅不同的價差。
可即便如此，為了小孩去海淀卷高考，該換還是要換。換個什麼樣的？無所謂了，只要價格低，決策就夠快。
300萬，買一張海淀的入場券。
這就是當下買北京老破小的爹媽的真實心態，很無奈…
對於學區房的追求，家長已經不會像21年那麼狂熱了。一是因為學區房只漲不跌信念崩塌，二是清北的追求開始渙散…
雖然優質的教育人人都想要，但越來越多的爹媽也開始意識到，小孩能力有上限。
誰也不想節衣縮食把小孩託舉進TOP校，換回來的不是抑鬱就是厭學，最後陪跑學霸六年，只考進一個普通大學，畢業後找不到工作回家啃老…
這時再看看手裡的學區房，隨著生育率下降，不漲反跌…
太苦了吧。
Miki粥，資深媒體人，教育紀錄片總策劃，創造了"順義媽媽"一詞。