灣區的房地產市場是一個非常有意思的房地產市場。 一些在美國大部分地區都適用的房地產規律在灣區並不適用。

甚至某些規律 在南灣適用 在三番就不適用了。 或者在十年前適用 在現在就不適用了。

既然是 漫談，想到哪裡說那裡吧。

《一》房子的價值factor

在我參加redfin的一個灣區投資房的研討會的時候， redfin的碼農說他們對每個房子都有54個factors， 比如 房屋型別 位置 大小 listing 價格 房齡 臥室/浴室數量 學區 步行score 等等。 然後根據成交價來動態train這些factor的權重,以此來更新附近的estimate。

當然 我們現在不用參考這麼多權重的這一套。 現在灣區市場上 決定一個主流房子價格（100w+-~200w+-）的基本上就那麼幾個因素。  交通 社群 學區 和 附近潛在買家的數量 還有房屋的新舊 是否有硬傷 等等。

交通這個權重自從13 14年以來佔的地位越發上升， 因為灣區人口不斷增多， 基本都又是開車上班， 所以堵車情況越來越嚴重。 而沒人喜歡堵車，越來越多的人願意花錢來避免堵車 甚至在預算有限的情況下犧牲學區社群來換交通 。 具體體現在north mv north sv  east palo alto, east menlo park 等地方的房價都有很大漲幅，而交通不方便的傳統好區漲幅較小 如msj, los gatos.

當然 造成這一原因並不僅僅是交通， 那些漲幅大的地方房價基數低， 而傳統好區之前就比較貴了也是重要原因之一。

社群也是比較重要的因素， 灣區買房主力很大一部分是華人 華人對一些比較差的社群還是有心裡上的牴觸的,當然也有不少選擇“富貴險中求的” 。 並且以前的那些差區現在也在不斷變好，不斷gentrification 也使得越來越多的人購入交通方便的“差區" 房產。 一般來說 據我個人觀察，一個正在處於gentrification的社群， 治安提升較為容易也比較快，而環境改善則需要大量金錢和時間 和 社群居民的參與。

學區依然是重要因素，但是重要性在不斷減弱。 因為私校學費對於雙職工家庭來說越來越負擔得起了，而交通方便的學區房已經抄上了天價，使得許多買家price out， 而交通的惡化使得買家對交通不便的學區房好感減弱。 再加上華人家庭普遍很少有三個孩子以上的 特別是現在華人買家 買房時候沒有孩子或者只有一孩子 甚至單身 或者孩子還要好幾年才上學 。 所以使得好公校的重要性降低。 

潛在買家數量： 前兩年sf start up 火熱的時候 sf房價天天屢創新高 什麼樣的房都一堆人bid， 現在sf start up 很久沒有大的ipo 所以sf房價 （連帶北半島和berkerly）都已經涼了不少， 降價的房子都屢見不鮮。  而現在因為 google apple facebook linkedin等公司這2年大肆招人 這些買家手上有了股票 或者家裡的錢，或者是因為終於抽到了h1b 於是把94087為首的南灣買爆。 

新房：因為灣區的inventory很低，又加上現在的許多年輕買家怕麻煩修老房子、改建， 許多新房受到追捧， 新房的buidler 還高出了一期一期的release 房子。每一期都比前一期releas價格漲了不少。 這瞬間確定的賺錢效應更使得更多的買家追逐新房，再加上新房普遍較為大光猛 比較符合年輕人口味。 （但是新房很可能位置有硬傷 價格比同地方老房子高不少等。 或者只有condo TH ）

硬傷：這個倒是和美國其他地方邏輯差不多， 只不過因為灣區是賣方市場， 為了買到房子 許多硬傷買家也不計較了。

《二》

剛剛有一個很重要的事情忘了說， 因為灣區inventory的數量顯著低於美國平均水平 所以灣區長期來看都是賣方市場。還有就是利率上漲導致買家購買力下降， 但是就現在利率上漲的幅度還不足以給彎曲房事造成顯著影響。 

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言歸正傳 

1. 灣區房價主要是由自住驅動和投資驅動這兩大驅動力控制。

自住驅動：碼農/雙職工/雙馬工  現在這些人主要的目標價位是100~200w   250w+以上的房子 offer數量顯著下降。像94087的暴漲就是自住買家瘋狂bid 導致的。 然而94087 2.5m以上的成交併不多， 因為超出了大部分雙馬的成交範圍。 （這個price range在逐步增高  三四年前這個主流雙職工price range是 75~150w）

自住買家的思路基本上就是上面一貼說的幾點。 而投資買家的思路可能就不太一樣。

2.投資驅動

就美國整體來說， 大部分投資房是為了租金回報， 而不是資產增值。 因為美國大多數地方房價漲幅緩和，而租售比非常高。甚至有許多地方一個房的租金不僅能供自己的月供，還能再供第二個房子。

而彎曲就不是這樣，彎曲大多數地方都是負現金流，除非買的早或者去”差區“做multifamily，或者去中國人購房活動很少的地方 離就業中心遠。 總的來說 大家基本都是堵持有增值,或者是做house flip。 並且灣區許多地方的租務管控也讓投資房房東頭痛。當然 如果租售比好的房子 依然受到追捧，租售比差的房子投資需求會受到較大抑制。 但是 all cash投資買家似乎不太在乎這一點。

比方說google 公佈new campus, san jose downtown房子 短時間就狂漲一波，這裡幾乎全部都是投資客驅動的。

還有就是總價低的房子更容易吸引投資需求， 價格越高的房子投資需求越少。 again   all cash投資買家似乎不太在乎這一點。

總的來說， 在上漲週期假如 位置 房產型別 差不多的話， 低價房的漲幅比高價房空間更大。 就好比在3年前94097 比south pa顯著便宜 現在差距顯著縮小。 同理 在金融危機最嚴重的時候 09年 PA房子差不多是east pa的4 5倍  而現在差不多是3倍不到。

在北上廣其實也是這樣。

當然 如果下一個危機來臨。 低價房的跌幅也可能更大。

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