*本文為「三聯生活週刊」原創內容
記者｜佟暢
編輯｜王珊
2025年的春節前夕，收到鑰匙11天后，馬妹就迫不及待地搬進了剛建好的新房：房子63平米左右，兩室一廳，白色牆壁乾淨清爽，地上鋪著淺灰色的大理瓷磚。廚房最讓馬妹滿意，大理石臺面上嵌有不鏽鋼水池，灶臺上方是嶄新的抽油煙機，明亮整潔。馬妹說之前住的房子沒有管道煤氣，只能用煤氣罐。因為怕危險，她把煤氣罐放在窄小的陽臺，煤氣時常打不著火，做飯時屋頂還會有牆皮掉下來。
叢集街2號改造前後（受訪者供圖）
在原拆原建前，包括馬妹在內的業主一直在忍受著逼仄和危險的生活環境。今年74歲的鐘彩蘭在1986年住進了這棟樓的三樓，當時鍾彩蘭就對下雨天有點擔心：大風會把樓頂的沙子吹進屋，整個窗戶在狂風暴雨下跟著晃動。鍾彩蘭記得有年夏天暴雨，路上的積水沒過小腿，雨水灌進樓道。她很怕整個樓在滂沱大雨中坍塌。後來，房子持續老舊，排汙鐵管一直滲水，整個房間瀰漫著臭氣，她平時都不敢開廚房門，怕串味。
馬妹的孫子王子奇告訴本刊，重建前房子裡潮溼，屋裡時常能看到蟑螂，牆壁上有黴點，透著黴味。不止是蟑螂，也鬧過老鼠。這和2號樓的環境與佈局有很大關係。這棟樓一樓是一圈商鋪，一個個狹窄的鋪面鱗次櫛比，有賣早餐的、服裝的，也有給飯店供應湯料的。樓門前的道旁還有不少流動攤販，一些商販平時就把貨品塞在狹窄的樓道里，容易招蟲鼠。
住進去之後的許多年，鍾彩蘭一家人共同的目標就是攢錢換房。鍾彩蘭的兒子1997年參加工作，每月會把工資上交給母親，除了日常的吃穿開支，一家人基本上沒有別的消費。鍾彩蘭在石油公司做會計，丈夫是車隊的維修工，1983年兩人的工資都是43元左右，到1999年她的工資漲到了1000多。1999年，鍾彩蘭攢夠了3萬塊錢的首付，在稍微偏遠一些的地區買了一戶新房，南北通透，1200元一平米。
72歲的徐耀通是鍾彩蘭丈夫的同事。1995年因為受不了房子的老舊逼仄，他搬回了兩公里外的老家。他在宅基地翻蓋了房子，一層100多平米，一樓養雞，二樓自住，更高的樓層出租出去。鍾彩蘭說，像徐耀通這樣老家離單位近，還有宅基地的才有條件回村住。和她情形相似的居民都是需要靠一家人節約攢錢，到別處買房改善條件。
搬走之後，鍾彩蘭把房子租出去過，租戶住了一個月，就嫌房子裡“廁所味”太重，就退租了，後面幾個租客也是一來看房就拒絕了。之後的二十多年裡鍾彩蘭一直沒再出租房子，她每年會回房子檢視三四次，檢查窗框、玻璃有沒有鬆動，怕砸到人。她發現樓裡的住戶越來越少。叢集街2號樓所在的豐盛社群的居委會主任曾燕娜告訴本刊，她2017年剛來社群工作時，樓里居住的業主只剩4戶，到2023年，留在樓裡的業主只有2家，其中有馬妹一家，因為經濟實在困難，一直沒錢買別的房子。租客也很少，不少房間是被租出用作倉庫。
2017年，叢集街2號樓曾有過改變的可能機會。當時附近的廣州北站擴建，徵用了周邊的一片居民用地，就在叢集街北邊四百米的地方，有商住樓被徵拆計劃新建免稅綜合體。這之後，叢集街2號樓的業主也在等待著徵拆，但拆除的範圍一直並沒有擴大。
再次看到機會是在2023年5月。當時，花都區住建局計劃了一項“廣州北站東側老舊小區成片連片微改造專案”，總範圍71.4公頃，涉及四個社群、126個老舊小區。位於“豐盛社群”內的叢集街2號樓也在整改的範圍內。微改造主要會對房屋進行進行外牆粉刷、屋頂防水、雨汙分流等工作。在專案初期，各個街道開始向居民徵集改造意見。
在街道和社群召開的會議上，徐耀通對微改造計劃提出了自己的想法。他覺得這棟樓的內部有很多漏水、牆皮脫落的問題，只是修補外牆，也依然無法住人。他想起自己當年在村裡拆建房子的經歷，他向居委會提議：這棟樓是否也可以就在原地拆了重建呢？最初，徐耀通還是希望能像拆遷那樣由政府出資拆建這棟樓，但會上的政府工作人員告訴他目前已經沒有拆遷計劃了。
徐耀通提出叢集街2號樓的老化問題後，花都區住建局也對這棟樓進行了抽芯鑑定，鑑定出這棟樓確實已經是“D級危房”——這意味著房屋的承重結構已經存在垮塌的風險。曾燕娜告訴本刊，危房不納入微改造範圍，要先排危後才可微改造。對於危房治理，有兩種方式，一種是加固，一種是拆除重建。業主瞭解這個情況後，需要對危房治理做出表決，確定哪種方案。一開始大部分業主仍然以為拆除重建是政府出錢，在社群徵集的意見表上寫：“同意拆遷重建，但業主不負擔重建任何費用”“要按時交樓、定期回遷”等等。
事實上，在國家政策層面，老舊小區的拆建改造與拆遷有本質上的不同。2020年釋出的《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》中提到，要“合理落實居民出資責任”，“按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可透過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。”
2023年8月，在會上聽到住建局的工作人員解讀政策，瞭解業主需要自己出資後，徐耀通和鍾彩蘭都能接受這個提議。徐耀通在新聞上看到過國內其他省份有過居民籌錢重建舊樓的案例。2022年5月，在南京鼓樓區，全國首例由產權人自籌資金進行危房翻建的專案完成了新房交房。2023年4月，浙江杭州市建於80年代、共有14幢多層住宅（其中4幢為C級危房）的“浙工新村”小區也開啟了居民自主更新的“原拆原建”。
走出會議室後，徐耀通和鍾彩蘭達成了一致意見，他們決定一起去說服其他業主答應居民共同出資來完成拆建，在他們看來，這是眼下唯一能改變房子這樣“廢”下去的方式——2021年國家住房和城鄉建設部發布《住房和城鄉建設部關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，就提到要嚴格控制大規模拆除、增建、搬遷，要“保持老城格局尺度”，“鼓勵採用‘繡花’功夫，對舊廠區、舊商業區、舊居住區等進行修補、織補式更新”。
徐耀通請了一些老鄰居到茶館喝茶，給他們講解，如果這次不重建，房子會一直維持原貌，如果塌了就什麼都沒了。相反，房子新建好可以增值，不管是租還是賣都不虧。他告訴本刊，他覺得原來破爛的房屋很難出售，重建後，附近區域不錯的房子一平米房價在一萬多，按市價能賣到60萬。與此同時，設計院製作的改建方案提到在新房加裝電梯，這也是一個能夠吸引到樓里老年住戶的點。
建築師趙文佳和同事負責出2號樓重建的方案。他2023年12月第一次來到叢集街2號現場走訪，他看到這棟樓很多陽臺都進行了加建，樓道只有90釐米寬，過於狹窄。內部的戶型也很混亂，有幾套房子是客廳和臥室被樓道隔開。徐耀通家就是這樣，一個南向的房間在走廊的對面，要到那個房間得走出家的大門穿過公共過道才行。
業主們提出要求說希望不要改變原來的房間數量與朝向，樓層也不能變。基於這些問題，趙文佳著手設計新的圖紙。先初步繪製每戶的整體的長寬，再進一步設計內部房間、廚房與廁所的排布。 起初趙文佳設計把加裝的電梯放在北邊，這樣會讓業主朝南的房間多一點，也會讓電梯噪音更少地影響到業主。但這受到了一樓商鋪業主的反對。這棟樓的北邊面向市場，商鋪更旺，把電梯放在北邊會影響商鋪的收益。接收到這一反饋後，趙文佳只好將電梯改回南邊。
新設計的戶型不再有“穿套”的情況（受訪者供圖）
但有一個事情讓趙文佳很為難。按照規定，原拆原建樓的佔地面積不能有改變。加裝電梯、增加廁所和廚房的面積，同時又不能減少業主的套內面積，那勢必會增加一些整棟樓的面積。反之，他的設計無論如何都無法實現。花都區住建部門針對這一問題向上級溝通。就在那段時間，廣州市剛好出臺了新的政策，允許原拆原建樓適當增加一部分公建配套面積，這才解決了這個問題。
花都區住房城鄉建設局總工程師盧祥鉛說，另一個難點是，按照“新建築”的建設標準，樓與樓之間的消防距離應該有6米，但像叢集街2號樓這片區域都是70年代建成的老建築，樓間距都只有2米，拆除重建後在周圍也沒有更多空間來達到6米的標準。對於這個問題，盧祥鉛說，市住建、市規自部門聯合印發了檔案對這次的“先行先試”專案提供支撐——2024年7月新印發的《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》規定，原拆原建樓只要在消防標準上不比原來差，就可以稽核透過。
承建改造的國企單位初步計算重建的成本是4600元一平米。根據估算，叢集街2號樓，拆建投資約800萬元，按照“誰受益、誰出資”的原則，最終由產權業主共同承擔了改造成本，平均每戶出資30多萬元。有業主提出質疑，覺得2000元一平米就足夠建房子了。徐耀通去跟業主解釋，他們所處的位置是在老城區，周圍樓房密集，拆樓、運輸材料都不方便，都需要額外的成本。而且這次重建會給房子進行簡單的裝修，安裝管道煤氣、抽油煙機，他覺得這些費用也都不少。
曾燕娜告訴本刊，在幾次會議交流後，業主們逐漸能夠接受出資改建，但對於資金、先例有擔憂。為了打消居民的疑慮，2023年年末，叢集街2號樓所在的社群居委會與業主代表、業主企業代表分別開設共管賬戶，管理拆建資金：每一項支出給建設單位的款項，都要經過多方簽字才能支走。
馬妹和丈夫老兩口實在拿不出20多萬的積蓄。他們甚至跟居委會提出，能不能拆別人的房子，就把他們家留下。針對這樣的情況，街道人員諮詢了幾家銀行，想要為馬妹家辦理貸款。但銀行無法給60歲以上的老人借貸。曾燕娜說服馬妹把房子過戶給孫子王子奇，她勸老人，現在的努力也是為了以後孫子娶媳婦能有一個新房。過戶之後，辦貸款仍有阻礙。王子奇名下只有這一戶房產，但當房子拆除後，房產的主體滅失，也就是沒有了抵押物，銀行依然無法給他辦理貸款。後來還是承建改造的國企給馬妹家墊付了錢，等王子奇拿到新房產證後再辦貸款。
就這樣，在2024年春天的一個小雨天，徐耀通、鍾彩蘭遠遠看到吊車駛入被圍起來的叢集街2號樓，工人揮起錘頭從5樓一點點敲掉磚塊。徐耀通後來走進去看落下來的牆磚。“一塊好磚都沒有。”他說。
這次原拆原建專案啟動後，盧祥鉛和同事去調研了之前南京和杭州的相似案例。盧祥鉛說，南京鼓樓區自拆自建的房子建於20世50年代，也是最初由業主提出自拆自建，但整個過程耗時了10年，在前期有多年的時間裡是由業主代表與設計公司溝通設計方案、辦理手續，但專案程序總是因為業主難以達成統一意見而延緩。
“居民自我很難去協調所有業主，今天聊這個，明天聊那個。”看到南京的案例，盧祥鉛就覺得叢集街2號樓的專案不能完全由業主自發去推進。他告訴本刊，南京的專案進展到第7年，政府介入後找到國企幫忙做代建，才最終完成了專案。吸取到南京的經驗，盧祥鉛所在的區住建局在最初出臺政策的時候就決定不走南京的老路，計劃由政府牽頭，引入國企來進行代建。
在這一點上，叢集街2號樓有天然的優勢。這棟樓的24戶住宅中，有15戶的產權同屬於一家國企，城投公司。於是，居民委託了城投公司下屬的西城公司做了代建。花都區新華街道辦事處規劃建設辦的工作人員張媛告訴本刊，國企幫助業主們去跑報建手續，政府部門也提供了便利程式，讓其一次性遞交所有的材料，各個部門迅速對接，使得審批由47個工作日壓縮至5個工作日。
2025年1月叢集街2號樓原拆原建專案正式交房後，附近也有不少舊樓的居民向街道諮詢是否自己的樓也能夠原拆原建，對此，街道召集有意向的居民開會，給居民講解相關政策，爭取推廣叢集街2號模式。
盧祥鉛告訴本刊，現行的規劃政策對於新建樓的綠化面積、樓間距都有規定，密密麻麻的老舊小區很難達到這些規定。他認為，如果想要大範圍地複製“原拆原建”專案，需要在規劃、土地、建築規範和金融這些方面的政策上做出調整。他提到，《國土法》是在1986年後才有的，這些建於五六十年代的老樓在土地來源各方面的檔案有些是缺失的，在重建的過程中，比如為了增加公建配套面積，基地增加了二三十平方，但這點面積找不到原始的徵地來源，就會影響到最後產權證的辦理。張媛說，政府部門正在探索多業主、多產權、多用地性質的老舊危房連片成片自主更新路徑，試圖將多棟老舊商住樓改建為現代化社群，並配備公建配套、綠化活動空間、停車位等舊城區稀缺的設施。
受訪者供圖
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉一直在關注叢集街2號樓的重建。他告訴本刊，在許多城市的老城區，已經沒有足夠的騰挪空間來適應以往大範圍的拆遷模式。由居民主導的，不擴大樓體面積的“原拆原建”更適用於現實的情況。李宇嘉說，2020年釋出的《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》明確了“誰受益誰出資”的老舊小區改造原則，在這一背景下，居民進行自我改造，一方面可以減輕政府的財政支出，另一方面也能提高社群的治理能力。“希望最基層的社會治理能減輕過去政府大包大攬（的壓力）”。
今年3月10日住建部部長倪虹曾對媒體表示，“2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造範圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。” 在李宇嘉看來，未來居民自主更新老舊住宅確實可能成為一種新的趨勢，但同時，李宇嘉也提到，居民自我改造的模式也存在困難，首要問題是，需要改造的老舊小區的業主往往是老年退休工人，經濟條件有限，很難拿出改造的錢，也會出於經濟的考量缺少改造的意願。李宇嘉指出，像叢集街2號樓的改造專案能成功，一是因為這棟樓地理位置不錯，重建後房屋能夠增值，二是因為重建最早是由業主提出的，業主們的重建意願比較強。“這就需要政府改造前期進行需求摸排的過程中找到每一戶居民改造的意願或者痛點，儘量滿足不同業主的個體訴求，比如有的業主想在原戶型裡增加一個房間，有的業主希望樓前有跳廣場舞的空間。同時，對於經濟確實困難的業主，政府也應該有金融上的兜底保障。”
這次重建，徐耀通多出了一點錢，和國企換了一套房，增加了9個平方的使用空間。他打算讓房子晾晾味道，之後和老伴搬來養老。這裡有電梯，下樓買菜也方便，比住在村裡好。
（王子奇為化名）
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