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最近武漢爆出個新聞：武漢地鐵11號線，原計劃從某小區樓地下穿過，由於部分業主拒籤，導致名下房屋無法拆除。
地鐵線路因此改變，不再從小區地下穿行；之前那批同意拆除的房子，現在也開始施工復原，進行裝飾裝修。
簡單來說，就是因為部分業主的反對，已經拆了一半的小區要還原，原來的地鐵規劃被迫改線。
得知房子不再拆遷後，拒籤的釘子戶都炸了，紛紛上網拍影片維權，要求施工方拆遷，並稱“不是為了那點錢，就是為了那口氣”。
出爾反爾，又被打臉的勁爆新聞，天然帶著“熱搜”基因，很快就引起輿論的重視。
有記者去採訪武漢地鐵集團，對方稱“網傳訊息屬實”。
網上一邊倒地嘲諷釘子戶“貪心不足，如今腸子都悔青了”，但這事並非貪心這麼簡單，背後還有許多博弈。
老貓首先給部分胖友解釋下：拆了一半的樓，還怎麼還原？
根據相關新聞報道，大部分業主是願意拆遷的，因此地鐵集團買下了小區絕大部分房子的產權。
地鐵集團與其說買房子，不如說是買地皮，房子對他們屬於“負資產”，還得花錢請施工隊拆除。
可如果想修地鐵，就必須全拆拆除，現在少部分拆不掉，地鐵就只能改線。
原來已經拆的等於白拆了，造成了巨大的資源浪費！
這時地鐵集團為了減少損失，又花錢把已拆的房子重新復原，這樣可以賣掉或出租，好歹能回點血。
假如不復原，地鐵集團之前買產權的鉅額投入，就徹底打了水漂！
這時可能有胖友會問：沒達成一致，為什麼還要拆遷？
因為時間成本寶貴，不能一直耗著，只能一邊和沒答應的談判，一邊對已答應的施工，加快專案進度。
但無論拆除還是復原，這些房子的產權已被地鐵集團買下來，怎麼操作都是合理合法。
釘子戶發現拆遷無望，原來的補償條件歸零後，自然不肯答應，要求地鐵集團重新拆遷。
看到這裡，有些胖友就蒙了：不還是釘子戶自己貪心嗎？哪來什麼背後博弈？
胖友，很遺憾的告訴您：釘子戶雖然貪心，但如果地鐵想修建，真的不需要改線！
輿論報道：釘子戶逼得地鐵集團改線路，原來的樓白拆了，釘子戶的收益歸零了，結果是雙輸！
實際情況：地鐵屬公共基礎設施，就算釘子戶拒籤，按相關法規也可強制執行，不需要改線路！
釘子戶拒絕簽字，和地鐵最終改線有關係，但不是決定性因素！
先介紹一個燙知識：修建地鐵並非本地決定，而是報請國家發改委批准。
等發改委批准後，除非有特殊理由，原則上不能改線，非要改線就得重新提報申請。
釘子戶抗拆也不是“資本壓迫”，因為代表資本的開發商，現在已經退出了一線。
不知道大家是否與開發商接觸過，老貓是品牌策劃行業，和企業家打交道比較多，看到的資訊和可能大家不一樣。
拆遷政策早就變了：過去徵地是由開發商負責，釘子戶與開發商直接博弈，所以鬧出各種暴力拆遷或抗拆的新聞。
現在絕大部分地區，拆遷中的徵地工作由政府負責，開發商只負責買地，釘子戶和他們沒有直接的利害衝突。
此次武漢營地鐵建設徵收房屋，屬於典型的國有土地上房屋徵收，完全可以按《國有土地上房屋徵收與補償辦法》走流程。
根據相關報道，釘子戶的主要訴求有兩個：
對產權調換不滿意，“以房換房”是從繁華區換到偏僻區；
對拆遷補償不滿意，想購買同地段的房子，補償款的費用不夠。
不論釘子戶有沒有撒謊，就假定他們是“獅子大開口”，他們拒籤就能讓地鐵改線嗎？
不是的！
根據《國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第46條有相關規定：
房屋徵收部門與被徵收人，在徵收補償方案確定的簽約期限內，達不成補償協議，由房屋徵收部門，報請作出房屋徵收決定的政府。 依照《徵收條例》和相關規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。 被徵收人、公有房屋承租人在法定期限內，不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的。 由作出房屋徵收決定的政府，依法申請人民法院強制執行。
請注意最後一行加粗的文字：對地鐵這種公共基礎設施，如果釘子戶執意阻攔，可以直接確定補償額，申請法院進行強拆！
只要地鐵建集團意志堅決，全程走法律途徑，給出一定範圍的補償，釘子戶根本沒法攔，這不是當年和開發商的博弈了！
而地鐵集團權衡利弊後，寧可修復和改線，也拒絕再徵收釘子戶，其實是為了控制補償成本。
看到這是不是疑惑了：難道補償釘子戶的費用，已經蓋過了地鐵改線和修復小區的的成本？
是的！確實蓋過了，但並非釘子戶貪心那麼簡單，更大原因是樓市下行！
拆遷補償這種事，並非一手交錢，一手交貨，從簽約到補償有個時間差。
根據相關法律，只有農村集體土地徵收，明確規定了協議簽署三個月內，落實補償款，其他都是雙方商議。
過去房價上行期，稍微晚一陣就漲個幾萬，所以政府會盡快發放補償款，避免拆遷戶節外生枝。
當時政府手裡有錢，釘子戶也知道，自己的房子越拖越值錢，所以有底氣叫價，只要不是太離譜，政府都會盡量滿足。
但隨著樓市萎靡，房價進入下行期後，原來的流程就走不通了。
申請強拆需要評估補償標準，這個標準是按補償款發放時的市場預估價。
過去補償發放時間越長，預估補償款越高；現在正好相反，補償發放時間越長，預估補償款越低。
對釘子戶來說，他們非常吃虧：補償款是三萬每平，當時想拖一拖，現在補償款可能連原來的一半都沒有。
除了補償款暴跌外，地方財政也因為樓市不振而吃緊，補償發放週期會進一步拉長，補償額度進一步降低。
所以這事就抓馬：釘子戶對原本出價就不滿意，現在出價還越來越低，根本就沒法談了！
對地鐵集團來說，房價一直在看跌，如果按照一開始的價格，拖得時間越長，他們就虧得越多。
而且房價跌得越狠，地方財政收入越難，越拿不出錢來補償，也完全不想談判了。
他們核算了一下成本：如果按最初的補償標準，申請法院強制執行，所花的時間和物質成本，還不如直接改線！
可能誰也沒想到，隨著樓市下行，原本想賺錢的釘子戶，居然成最虧本的一個。
當年人家做釘子戶，哪個不是賺的盆滿缽滿，怎麼到我這虧損這麼大？
一想起這個懊惱的問題，他們腸子能不悔青嗎？
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