改造資金將涉及三方面：政府、居民和社會力量
文｜《財經》記者 王麗娜
編輯｜蘇琦
城市老舊小區，將迎來一場大更新，2000年前的一大波小區被納入新中國成立以來最大範圍的改造。不少人居住的小區，可能在這次改造中“改頭換面”，或將“裡子”（室內管道）一起更換。
“2000年以前建成的城市老舊小區都要納入改造範圍，因地制宜實施改造。鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。”3月9日，住房城鄉建設部部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示。
很多人居住的小區，正在變老變舊，2000年的小區有多少？中國社會科學院研究員、國家未來城市實驗室副主任、中國區域科學協會副理事長王業強對《財經》表示，中國城市中約有五分之一的住宅為老舊住宅，其中2000年前建成的老舊小區約有22萬個，涉及居民近3900萬戶，面積約87.6億平方米。
改造資金從哪來？
城鎮老舊小區改造，是最近這些年來的一項重要任務。在推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展中，具有重要意義。
王業強指出，2000年之前的老舊小區建築普遍使用年限較長，普遍存在基礎設施老化、功能配套不全、居住環境較差等問題。比如，有的小區配套設施像是供水、供電、供暖、排水、電梯等老化，無法滿足現代城市居民的生活需求。有的老舊小區外牆剝落、防水效能差、消防設施不完善，存在較大的結構安全隱患。有的小區綠化不足、停車位缺乏、公共空間狹小等問題較為普遍，影響了居民的居住體驗，無法滿足現代生活需求。
將2000年以前的城市老舊小區都納入改造範圍，這是近年來規模最大的一次。2020年，國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（下稱“指導意見”）。當時的意見明確，明確城鎮老舊小區改造任務，重點改造2000年底前建成的老舊小區。
王業強介紹，2020年的指導意見明確改造物件和重點，提出老舊小區改造應以“微改造”為主，避免大規模拆遷和重建。“這說明當前的老舊小區改造升級已經告別了以往的大拆大建模式，更加註重可持續發展，避免資源浪費和環境破壞，強調透過區域性改造提升老舊小區的功能和居住環境。”
關於資金籌集，王業強解釋稱，國家出臺了一系列政策，明確將老舊小區改造納入財政支援範圍。中央與地方政府可以透過專項資金、財政補貼等方式支援改造工作。地方政府可以透過發行專項債券，籌集老舊小區改造資金，專項債資金專款專用，確保資金用於改造專案。政府可以與銀行合作，推出專項貸款產品，降低貸款門檻和利率。也可以透過金融創新產品（如資產證券化、信託計劃等），為老舊小區改造籌集資金。
王業強告訴《財經》，老舊小區改造過程中，部分專案比如加裝電梯、外牆保溫等需要居民自籌資金。這可以透過合理分攤費用的方式，由居民按比例出資。政府可以透過稅收優惠、物業費減免等方式，鼓勵居民出資參與改造。可以透過商業化運作，比如引入物業管理、社群服務等吸引社會資本參與。還透過PPP（政府與社會資本合作）模式，吸引社會資本參與老舊小區改造。
其實，2020年的指導意見明確了改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。這也就是說，改造資金將涉及三方面：政府、居民和社會力量。
指導意見稱，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可透過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。加大政府支援力度，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助。支援各地透過發行地方政府專項債券籌措改造資金。支援城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體採取市場化方式，運用公司信用類債券、專案收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務。商業銀行依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和專案提供信貸支援。透過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量，投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。
一個老舊小區居民經歷改造，出資1450元
在老舊小區改造中，居民可能也是出資一方。
在北京的居民張明（化名），居住在北京市三環路附近。那是一座大型的社群，有居民樓近20棟，社群建於20世紀80年代，距今已有40餘年。2023年前後，張明所在的小區，進行了長達一年多的多項改造。
張明稱，他剛搬進那個社群時，小區道路坑窪不平，管道老化，電線線纜等線路凌亂、垂落。一到下雨天，雨水積水問題頻發，還散發出難聞的味道。
在公共區域，則分佈著不少私搭亂建的設施。不少樓的一樓住戶，將樓前朝南的區域圍起來，在裡面居住或者種花、養鳥。當初買房談價時，初步談完價格將要簽訂合同時，原房主告訴他樓下還有一個2平米的私建小木屋，如需要使用另外再加價2萬元。為了存放雜物，張明一同買下這處小木屋，在房價基礎上加價2萬元。
2022年，張明的社群開始對公共區域的改造，他所購買的小木屋被拆除。一樓住戶私搭亂建的部分，也被統一拆除和清理，在樓前給一層住戶留出幾平米的區域，統一拉上圍牆。違法建設拆除的同時，小區的公共區域均進行了大範圍的改造。小區公共道路，進行路面平整和重新鋪設。小區公共區域的電線光纜和光纖光纜等均重新更換。綠化區域進行整修，並栽種新的植物。每個樓的棟樓外立面進行整修，統一位置安裝空調，樓棟的外牆被刷上新的顏色。這些專案，作為居民的張明都沒有出資。
在小區公共區域的改造進行中時，社群人員來到張明家中，詢問住戶對室內改造的意見。張明所在的社群改造專案，包括住戶室內排水管道更新，這需要拆除室內部分設施，可能還會短暫影響居民的生活，還需要居民自付一定的費用。當然，這項改造尊重居民的意見，如果居民和社群及施工方能達成一致意見，才能入戶改造。
張明回憶，因每個住戶家中的排水管道涉及上下樓住戶的協調，且樓內住戶有業主和租戶，溝通起來比較複雜，最終經過一兩個月的反覆溝通，才正式啟動。2023年夏天，張明和排水改造的施工方，簽訂室內管道更新合同，支付1450元。
當時張明小區樓內的排水管道是鑄鐵管道，年久之後會生鏽或損壞，造成下水道漏水、堵塞等問題。在改造中室內管道被更換為PVC管，室內的主立管道和分管都進行了更換。施工方除負責更新管道，還需要將拆除的衛生間吊頂和廚房等重新恢復。
張明稱，施工恢復之後，施工方還負責將衛生間和廚房清理乾淨，“衛生間管道的外包材料，和家中的牆面顏色不一致，我們提出後，施工方重新購買了外包裝材料安裝上。”
但各個小區在實施中，也略有不同。張明的另一處住房，也屬於老舊小區改造範圍。在和社群溝通室內管道的更換時，社群工作人員就表示可以更新管道，負責室內部分設施的拆除和管道更換，但是不負責恢復原樣。也就是說，施工之後的還原，如吊頂和管道包裝等，需要業主自行處理。因為很多業主對此不同意，這項工作遲遲沒有進展。
張明居住的樓房，是一樓6層板房，樓內沒有電梯。老舊小區加裝電梯，也是城鎮老舊小區重點改造的一項設施。張明表示，因樓內不少住戶不同意，這項改造也難以推進。張明和社群人員溝通時瞭解到，4層住戶可能需要出資2萬餘元，“但因三層及以下的住戶多數不同意，根本無法達到投票人數。”
對於老舊小區加裝電梯面臨的問題，王業強認為，首先是制定科學合理的費用分攤方案，考慮樓層、使用頻率等因素，確保費用分攤公平合理。其次，建立業主溝通平臺，如微信群、業主委員會等，及時瞭解居民的意見和需求，協調各方利益。第三，加大政策支援力度。政府可以提供財政補貼，減輕業主的經濟負擔，尤其是對經濟困難的家庭給予更多支援。對加裝電梯的業主提供稅收優惠政策，如個人所得稅減免等，鼓勵業主參與。同時鼓勵引入社會資本等，減輕業主的經濟負擔。最後，引入第三方專業服務。如引入專業的電梯公司，提供從設計、施工到後期維護的一站式服務，降低業主的參與難度。由物業管理公司，負責加裝電梯的協調、管理和維護工作，減輕業主的負擔。同時引入社會組織，如社群志願者、非營利組織等，協助政府和居民推進加裝電梯工作。
責編 | 王 寧