廣州首個業主自籌自建危舊房專案交房儀式 圖源｜廣州日報
廣州首個業主自籌自建的危舊房專案花都區叢集街2號，已於1月11日正式驗收交房。
“交房、交證、交鑰匙工作已同步完成。”就最新交付情況，1月13日，《每日經濟新聞》記者採訪了專案所在地新華街道豐盛社群居委會主任曾燕娜，其介紹稱，早上剛討論完物業管理問題，下一步就籤合同。
曾燕娜表示，目前業主們已開始為入住做準備，部分業主正在購置傢俱電器，大家都很期盼回來，預計3月1日物業服務正式生效。該專案所在片區計劃進行全域治理，並依託黨群服務中心，為小區管理提供保障，豐富居民尤其是老年人的生活。
（每經小編注：據淮北市人民政府官網12345熱線的一條回答，根據被鑑定房屋的構造特點和承重體系的種類，按構件、房屋組成部分、房屋三個層次進行危險性鑑定，等級劃分為ABCD四級，其中C級為區域性出現險情，構成區域性危房，D級為房屋整體出現險情，構成整幢危房。）
平均每戶多補繳2萬餘元
據悉，新華街叢集街2號樓坐落於廣州北站片區東南側，屬典型人氣興旺、商業繁華的老城區舊樓。該樓始建於1976年，為5層混合結構，首層為商鋪，二至五層為住宅住戶，共24戶，在拆除之前約有近50年的歷史，外牆斑駁、磚體裸露、滲水裂縫等問題嚴重，被鑑定為D級危房（整棟危房）。
改造之前的叢集街2號樓 來源：花都融媒
每經記者在採訪中獲悉，此次專案改造承建方為花都城投集團下屬企業西城公司，2024年3月，叢集街2號正式拆除，5月底新建工程開工，9月初就完成主體結構封頂。
曾燕娜介紹，起初按拆除重建前房屋實測面積，以4600元/平方米價格預繳資金，每戶繳納資金約30萬元。因建成後房屋增加了公攤面積，平均每戶面積增加約5平方米，最終平均每戶補繳費用2萬多元，目前所有費用已全部交齊。
曾燕娜表示，雖然建房過程存在難以預估的因素，但整體資金預估較為精準。此前該房屋為房改房，現在辦理的房產證納入了公攤面積，是完整的房產證，後續業主進行房產交易將不受影響。
據《每日經濟新聞》此前報道，叢集街2號樓的改造過程之所以如此順利快速，一方面是涉及的私人業主較少，且業主改造意願都很強烈統一；另一方面，花都區住建局、新華街及社群居委等積極推進支援、持續引導，一戶一策解決業主實際困難。
記者在採訪中獲悉，建成後的叢集街2號仍為24套住房，底層為商鋪，二層及之上為住宅。在房屋正式拆除前，曾有部分業主以市場價格將房源轉讓給花都城投集團，因此房屋建成後的房屋產權方面，8套為私人業主所有，16套歸花都城投集團。
另據廣州日報，該專案的實施，成功解決了困擾小區居民多年的供水、電梯加裝等問題，並使房屋增值160%。
改造之前的叢集街2號樓附近業態 每日經濟新聞資料圖
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，專案房屋被認定為D級危房，處於不得不改的狀況，這是專案啟動的基礎前提。其次，業主協調難度至關重要，業主數量較少且大多來自同一單位，協調成本因而較低。但是，大多數專案難以具備業主來自同一單位這一特性，極大限制了此類改造模式的大規模推廣，所以業主自籌自建只是多種改造方式之一，大規模複製並不可行。此外，業主願意出資改造也是關鍵因素。
專案存在不可複製性
談及專案成功經驗，曾燕娜指出，首先，政府方面出臺了城鎮老舊房屋拆除重建試點方案，給予政策扶持，這是重要前提。其次，國企擔當發揮了關鍵作用。全體業主透過業主大會表決，委託西城公司作為實施主體，國企在資源、信譽等方面的優勢增強了業主信心。
此外，整個專案從施工到室內裝修，建築材料、入戶門等均由業主自主選擇，真正實現了自籌自拆自建，業主滿意度大幅提升。此外，在專案推進過程中，政府各部門通力合作，特事特辦，在辦證審批等環節提供了高效支援。
花都城投集團方面表示，在施工建設過程中，西城公司嚴格把控專案進度，充分考慮業主需求，與省設計院合作進行戶型設計，並多次組織業主討論。在裝修前，公司將備選材料和傢俱式樣帶給業主表決，充分徵詢意見。
每經記者瞭解到，在廣東省住房和城鄉建設廳、廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局等多部門的關心指導下，按照《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》有關要求，花都區住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局花都分局、新華街等有關部門高效合作，充分發揮各方作用，出臺《危舊房屋拆除重建試點方案》，創造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，引導居民承擔主要改造成本，專案拆建投資估算約800萬元，由業主按照4600元/平方米標準共同承擔改造成本，成為廣東首個業主自籌、原拆原建的危房改造專案。
李宇嘉表示，在探索老舊小區改造特別是危房改造新模式上，廣州改變了過去要麼政府主導、大包大攬，要麼開發商主導、市場買單的模式，新增了居民自我驅動改造為主、政府政策激勵為輔的模式，這可以說是“第三條道路”或“多元化改造”的探索。
曾燕娜也強調，該專案存在不可複製性。一方面，專案中有部分公房，這類大業主的存在在許多其他專案中難以重現，其在協調和決策上影響力具有獨特性。此外，能促使全體業主達成一致意見並順利推進專案，在實際操作中難度也較大。
自籌自建模式探索推進存在阻力
每經記者注意到，深圳、武漢、南京、杭州等全國多個城市均出現過業主自籌自建專案，但許多專案的推進並不十分順利。
以深圳為例，人民網領導留言板顯示，就深圳首例自拆自建小區紅崗花園同意率超90%但仍難以推進問題，羅湖區清水湖街道城市建設辦公室回覆：專案強調業主主導，政府引導和支援。專案推進需要小區全體業主的支援與配合，如專案推進過程中遇到存在牴觸情緒的業主，也需要由業主代表發揮帶頭作用，積極溝通，必要時相關政府部門亦會介入提供政策宣講等協助。
廣東省三舊改造協會副會長羅宇在接受每經記者採訪時表示，目前國內其他地區舊住宅區自籌自建模式核心圍繞解決三個問題，即資金來源、資金回籠、誰來改造。
“首先，資金來源解決的是專案前期研究、搬遷補償、報批報建等資金投入問題。專案改造成本業主自籌佔比大，政府會提供一定財政資金補貼等；其次，資金回籠是實現專案資金閉環的關鍵，以論證專案是否具備經濟可行性，核心在於專案改造成本核算及區位價值；再者，實施主推選定是解決專案由誰具體實施推進，確保專案能落地實施，是專案具備實施可行性的關鍵，目前更傾向於國企實施。”
羅宇認為，對於深圳等國內大中型城市而言，目前舊住宅區自籌自建模式探索推進存在阻力，如未有明確政策路徑、業主多且訴求多樣、居民出資標準不確定、政府資金支援不明確等。
未來深圳舊住宅區更新改造探索業主自籌模式，可圍繞業主出資、政府支援、實施主體及綜合改造效益四個方面，根據“誰投資、誰受益”原則，制定相關配套政策，且充分考慮調動社會資金，如可增設一定比例商品住房等，一方面調動市場積極性，另一方面可減負政府財政壓力，實現業主自籌類舊住宅區改造模式可持續發展。
記者|甄素靜編輯|何小桃 陳夢妤 杜恆峰
校對|陳柯名
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