馮侖：借鑑新加坡模式進行舊樓改造，是否可行？

封面圖｜風馬牛地產研究院

原創：馮侖（微信公眾號：風馬牛地產研究院）

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城市更新是一個永久的話題，只要有城市，就會有變動與發展，就會有更新。城市的發展模式、管理模式不同，城市更新模式也不同。

在地產開發時代，有一種城市更新模式我們很熟悉，叫做「大拆大建，拆舊建新」。過去二三十年，我們國家很多城市的棚戶區改造全部採取「大拆大建」的方式。但現在房價越來越高，拆遷越來越困難，城市更新不能再採用大拆大建的方法，而是有機更新，也就是「小拆小建」。拆一部分，還有一部分不拆，甚至只建不拆，這是有機更新的模式。

有機更新對地產商挑戰更大，專業要求更高。而且有機更新的模式也是要與其現實條件相匹配的。首先是土地私有。土地私有，就不能強拆。如果你要強拆，那就容易打起來。前段時間，我去印尼，發現有一個超高建築附近河邊有一片破舊的房子，房子很擁擠。如果把它拆遷了，重新蓋會很好，但人家不讓拆，最後也沒什麼辦法，只能採取有機更新的模式。

那麼，我們怎麼來進行有機更新呢？

首先，需要重新規劃。重新規劃的前提是尊重每一個私權。這是它的難度所在，在這個前提下重新做規劃特別不容易。

其次，有機更新需要我們制定新的政策，引入新的觀念，吸引新的投資者。畢竟，人口在這裡聚集，經濟發展起來，城市才會有生命力。如果人口密度變大，土地有限，那就往高蓋樓。我們發現，建築蓋得越高，容納的功能越多，資源利用率越高。當然，效率越高，生意頻次也會增加。

比如，一棟樓裡，一層是幼兒園，二三層是商場，四五層是小學，六七層是辦公空間，樓上還有醫院、菜市場和運動場等。各種業態集中在一個建築內，透過增加電梯等基礎設施來滿足使用者需求，成本低而且高效，大家也可以在一棟樓裡幹很多事情。

以成都的新世紀環球中心為例，這是中國建築面積最大的單體建築物，包含新世紀環球購物中心、海洋樂園、洲際酒店、中央商務城、音樂噴泉廣場等 40 多種功能。相較於傳統城市中 120 多種功能分散佈局的模式，這種集中式設計能夠顯著提升效率。

此外，日本近年來已開發出「第四代寫字樓」，專注於圍繞辦公建立完整生態系統。例如在寫字樓內設定幼兒園，解決女性員工在通勤中因接送孩子而耗費大量時間和精力的問題。她們可以在上班途中順便將孩子送至寫字樓內的幼兒園，工作期間若有需要還能隨時檢視孩子狀況，下班後直接接走。所以，功能集中的建築模式是未來城市發展的重要趨勢之一，但其前提是經濟能夠持續增長，以支援這樣的高效設計和建設模式。

儘管高效集約化的建築理念非常吸引人，但在一些城市卻難以實現。我也曾嘗試類似的專案，最終卻失敗了。原因主要有幾點。

第一，土地供應方式。我們的土地供應方式由政府控制，且被劃分成許多小塊。每塊土地的用途都被嚴格限定，只能用於某種特定功能，並且需要在限定時間內完成指定用途。這種做法導致建築功能單一化。

第二，土地用途。從建築結構角度來看，某些建築的改造非常容易。比如，公寓和酒店在建築結構上差異不大，每個房間都有衛生間，公寓改酒店或者酒店改公寓是比較簡單的。然而，在實際操作中，這些調整往往是不被允許的。

即使部分寫字樓專案面臨運營困境，但受限於土地和建築政策，接盤者也無法將其改造成更契合市場需求的其他功能空間。這使得低效建築難以被盤活，進而降低了專案的吸引力和可操作性。

第三，土地產權期限。以部分商業或住宅物業為例，其土地租賃產權僅剩二十多年，原本 50 年的產權已過半。潛在買家常因剩餘租賃期的不確定性，望而卻步，放棄交易。這導致眾多物業在市場上陷入僵局，難以實現有效盤活。

相反，在新加坡，舊樓改造的方式十分有意思。

舉個例子，如果開發商計劃拆除舊樓，只需獲得 2/3 的業主同意即可啟動改造。此外，政府會提供容積率獎勵政策，原本只能建 5 層的建築，改造後允許建設 20 層。原住戶可選擇返回，住進全新的房屋，不僅改善了居住條件，房產價值也得到大幅提升。

對於 99 年產權的房產，如果房產已使用 30 年，理論上僅剩 69 年產權。這種情況下，銀行貸款會受限。但透過拆遷重建，產權從零重新起算，產權期限得到延長，銀行貸款變得容易，增加經濟靈活性。同時，開發商透過銷售新增樓層（如上面的 15 層）獲取利潤，用於房屋建設成本，並實現盈利。

這種模式可以說實現了居民、開發商和政府的多方共贏。居民獲得了新房和更長的產權期限，開發商透過銷售新增樓層獲利，而城市更新也得以推進。

這種模式在經濟學中被稱為「帕累託改進」，即「有人受益，無人受損」。這種狀態不僅讓開發商、居民和政府都能從中獲益，更實現了城市發展的良性迴圈，堪稱城市發展的理想狀態。

所以，城市更新最關鍵的一點是讓資產流動起來，尤其是不動產的流動。政策設計不應過於依賴過去的經驗，而是要推動資產高效流通。