作者：真叫盧俊團隊 喬不絲 來源：真叫盧俊（zhenjiaolujun0426）
全文4081字，預計閱讀需6分鐘。
最近上海有一個會議可能被我們忽略了。
來自區域高質量發展領導小組辦公室的一個會議。
釋出的這份檔案，叫做《上海市深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃的實施方案》。
名字很長很繞，但是其中有幾句話，點出了上海今年城市發展的重中之重，感覺也可以直接給未來幾年的上海樓市定調了。
在有關城市舊改，第一次看到如此大量使用了“全面”這樣堅決字眼的表達。
2025年底，要全面完成中心城區零星二級舊裡以下房屋改造
2026年底，全面啟動城中村整體改造專案
2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造
可以說，接下來三年，上海將大力全面推進城市更新。
一年一個節點，時間很緊迫。
也就意味著，2025-2027，上海將會迎來史無前例的的拆遷潮。
這些地方在哪裡，哪些市區的拆遷專案正在規劃，哪些城中村已經在做土地收儲。
更重要的是接下來三年，上海將會有多少手握幾百萬鉅款的拆遷戶，進入樓市。
想想東安一二村的1萬多拆遷戶，就能憑藉一己之力帶來周邊新房市場的超高熱度。
不難想象接下來幾年上海這波轟烈拆遷熱潮的背後。
也因此上海一股兇猛樓市購買力量，正在悄然形成…
1
讓我們先把目光放在那些絕對核心地段上。
這不，剛開年幾個重磅拆遷計劃傳出，就引起了轟動。
引發轟動的原因，除了拆遷這件事本身離不開因為它們還是上海實打實的王炸地段。
第一個要提就是大名鼎鼎的，外灘。
今年1月，外灘2個更新單元的規劃，正式獲批。
涉及14個街坊地塊，總規模約63.5萬平方米。
這個專案也是近年來上海市區最大的舊改工程了。
（圖源：黃浦區官網）
這裡根據官方的規劃範圍，在地圖上劃了下，大家感受下這個地段的能級。
不管是蘇州河、外灘、南京西路，幾乎將整個上海最具價值的地標囊括在內。
所以說今年上海市區的拆遷力度是史詩級的。
而根據規劃方案，外灘01單元總面積約為75公頃，外灘02單元約為79公頃。
兩者加起來，足足154公頃。
外灘01、02單元規劃內，一共涉及14個街坊地塊。
（圖源：黃浦區官網）
也正因地段的無可複製，邀請到的設計團隊也堪稱豪華級別。
其中，外灘01單元邀請到福斯特團隊和同濟大學團隊共同打造。
外灘02單元，邀請到珮帕施事務所團隊和華建集團華東院團隊。
整個外灘0102更新單元的部分街坊已經拆遷完畢，部分居民已經搬離。
比如，外灘166、167、168街坊已於2023年啟動舊改意願徵詢，涉及居民單位1400多戶，去年4月，這三個街坊的二輪徵詢已經生效，簽約率高達98.84%。
（圖源：黃浦區官網）
有媒體統計過，外灘2個單元剩餘未更新的街坊約十多個，更新的範圍內涉及的家庭戶數約3476戶。
實際上，南京西路九江路附近我去年因為其他選題去到現場。
就已經在動遷中了，當時候調研的幾家沿街商鋪，都已經進入上海的舊改範圍，準備動遷了。
為什麼今年外灘會大力啟動2個單元的舊改。
背後其實黃浦區更大的野心，那就是2018年就提出的打造外灘第二立面。
（圖源：黃浦區官網）
外灘第二立面的打造，也被列為上海10個城市更新單元之一，在今年迎來關鍵的節點。
這也是為什麼外灘會加快2個單元的零星舊改步伐。
也就意味著，未來在外灘2個單元，有可能會產生巨量市區拆遷戶。
如果他們持幣進入市場，也是對明年市區豪宅熱度的一番助力。
第二個，楊浦隆昌路。
不知道大家有沒有關注每年年初上海各區釋出的重大工程。
2025年楊浦區的重大工程專案裡，就暗藏著拆遷的端倪。
一個是隆昌路的道路改建和新建工程，另一個是隆昌路越江隧道工程。
（圖源：楊浦發布）
楊浦官方已釋出，隆昌路綜合改造工程已經立項。
現階段為徵地拆遷階段，改造工程將於2026年底至2027年初開工建設。
去年楊浦區規劃和自然資源局也提及了隆昌路的道路拓寬計劃。
從原先的21米擴寬至約40米。
（圖源：網路）
由於隆昌路越江隧道的建設需求，沿線的十個住宅區將迎來拆遷，預計800多戶。
沿線的住宅中，有大名鼎鼎的隆昌公寓，也被稱為上海市區的“豬籠城寨”。
不過早些年隆昌公寓就被列為保護建築，大機率是原地修繕。
但，楊浦隆昌路的舊改計劃，時間表也規劃得比較清楚了，拆遷也是箭在弦上。
不過具體的徵地公告還要等官方釋出，原本預計是2024第四季度釋出，目前可能會延遲到今年一季度。
正當我以為這兩個市區專案已經足夠重磅的時候，本就是今年拆遷大戶的徐匯，又有新訊息傳來。
剛拆完近6000多戶東安一二村的徐匯，又開始改建同屬于徐匯濱江附近的江南新村，涉及的居住房屋1187張證。
是的，這個專案就在東安一二村和大名鼎鼎的香港置地啟元邊上。
就在1月21日，改建徵詢通知剛剛新鮮出爐。
再加上衡復風貌保護區的張家弄片區的房屋徵收全面完成，百分百簽約，涉及的產證居民是1185戶。
我簡單梳理了下，正在發生的中心城區拆遷舊改還有哪些？
近期簽約生效和即將推動的，僅粗略統計了四個區，就有近萬戶。
（資料整理自公開資訊）
所以，我發現這股趨勢遠比我想象中猛烈得多。
2
浦東多個城中村改造預計超100萬方。
中心城區舊改可謂轟轟烈烈。
看看對面的浦東，更是要在這兩年，全面啟動大規模城中村改造。
（資料整理自公開資訊）
最近的是航頭城中村舊改。
面積達到約732.21畝，48.8萬㎡，涉及約1.65萬人的航頭城中村舊改，已經確定在2025年正式拆遷。
合作單位遴選結果出爐，又是金橋集團中標。
2023年8月，航頭鎮的航南社群、航東鶴鳴等地塊，被認定為城中村改造專案。
涉及的5個點位已經在浦東釋出上公示了改造區域主要在航頭鎮的中部和南部。
放在浦東的整體版圖上，位置也非常好。
往北是張江科學城，承接張江產業人口的外溢。
參與航頭城中村舊改的企業有三家：陸川、張江、金橋。
這一次又是金橋，評審在意見中寫下金橋提供的方案最具有可行性，經驗也最豐富，因此中標。
確實也是如此。
金橋集團在浦東，之前一共有過兩個城中村改造專案，一個是唐鎮小灣村，另一個是暮二村。
由金橋集團接手舊改之後，不僅簽約快，還打造成為一個產城融合範本。
甚至小灣村的安置房邀請到的是國際建築大師馬巖松團隊親自執筆。
基於金橋集團前期對於城中村改造的豐富經驗，這次中標航頭城中村舊改，也在意料之中了。
接下來，浦東近3年內最大的城中村舊改專案，三林鎮城中村舊改也來了。
近期浦東新區官網釋出了三林鎮的城中村舊改方案。
老舊宅基地房屋為主改造區域包括三林村、中林村、西林村和三林老街居委等。
此次舊改體量853.51畝，56.9萬㎡，涉及的5個村，戶籍數為1399戶，戶籍人口4614人。
預計2025年開始徵收安置，並在兩年內完成騰地，爭取在五年內基本完成建設。
值得期待的是，三林地塊位置更佳。
往西為前灘中央商務區CBD，距離新規劃的新楊思也很近。
未來這三個板塊聯動，整個浦東的中部位置將迎來嶄新的面貌。
這也是繼前灘、前灘南、新楊思之後浦東外環以內又有可能新增了兩大成片開發區域。
還有一個重磅炸彈在後頭等著，陸家嘴東擴計劃。
陸家嘴是上海首屈一指的金融板塊，也是世界金融中心。
這裡的摩天大樓是這座城市展現給世界的名片。
但是如陸家嘴一般的繁華，也有著隱秘的背面。
那就是隱藏在小陸家嘴後方的幾大老舊小區乳山、嶗山等幾大村。
裡頭最老的房子也要追溯到1950年左右，已達到70年的住宅產權期限。
但這個體量高達約650萬方的舊改計劃，並不是憑空出世，而是來自2022年的一份官方檔案。
（圖源：網路）
東擴計劃背後涉及十多個小區，一萬多戶居民，體量超過去年東安一二村的2倍
因此也被稱為浦東版的“東安新村”。
簡單統計了下浦東部分城中村改造計劃，如在這兩年順利推進，接下來約2萬人有可能會成為拆遷戶。
而根據去年周邊新房表現，可以提前預知到，未來航頭、三林這兩大城中村地塊進入市場後的熱度了。
3
當然，這遠遠還沒完。
為什麼可以如此確定上海會在接下來兩年啟動巨量拆遷？
也是因為有政府工作報告和文章開頭的官方會議作為背書。
如果你仔細研讀今年上海的政府工作報告。
可以從數量上直觀感受到未來這座城市的發力方向。
首先，城中村舊改以史無前例的速度，正在推進。
去年，新啟動了21個城中村改造專案，達到計劃任務的2.1倍。
（來源：上海年度政府工作報告）
而又在去年政府工作報告中，提前預告了2025年上海城中村改造的目標：25個。
比2024年更高。
回顧這幾年上海的城中村改造速度。
2024-2025這兩年，可以說是尤為猛烈的兩年。
（來源：上海年度政府工作報告）
僅這兩年，上海就啟動近50個城中村改造，是過去幾年的兩倍。
而到2026年底，上海城中村改造的目標是全面啟動。
這意味著什麼？
意味著在明年之前，上海全市所有的城中村將會全面啟動改造。
不僅如此，在中心城區的零星二級舊裡以下房屋改造，動作更加迅速。
（來源：上海年度政府工作報告）
根據上海市政府每年釋出的年度工作報告。
2023、2024上海中心城區就一共完成了約26萬㎡的零星二級舊裡以下房屋改造，2025年的目標是全面完成。
最後，是小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，每年31萬㎡的體量，至2027年底全面完成改造。
也就是說，最晚2027年底，上海的城市舊改將進入全面收尾階段，且所有城中村舊改也將會全面啟動。
換句話說，未來這幾年，就是上海發力舊改最猛烈的階段。
當然，也是上海產生拆遷戶最多的時間。
再來看看未來兩年上海各區的土儲計劃。
每年市規劃和自然資源局公示的年度國土資源利用計劃，被喻為上海拆遷計劃的最初藍圖。
因為列入了土儲計劃，意味著才有可能啟動拆遷徵地工作。
所以，如果把各區土儲計劃翻開來看，也可以發現一些端倪。
（來源：網路）
除了黃浦、徐匯尚未公佈全部資料外，其他區均已公佈。
中心城區裡徐匯還是遙遙領先，年初公佈的動遷預算也是最高。
而浦東、青浦、閔行三個大區的土地儲備也不容小覷。
所有資料都表明，上海跟隨著國家的頂層策略。
在接下來這幾年，城市更新全面提速，全面爆發。
4
兇猛的拆遷潮，將如何改變上海樓市？
第一，首先各大核心城區地段有了新的土地儲備。
無論是高層豪宅，還是風貌別墅，都將成為新的產品供應。
當然城市面貌也將會煥然一新。
第二，巨量拆遷戶進入新房市場，進一步推升熱度。
僅年初公佈的幾個大體量舊改計劃，預計拆遷人數戶數就動輒數萬。
毫無疑問，接下來上海將會有大規模拆遷戶進入樓市。
新房市場一股新的力量正在形成。
而對於這些本地土著買房偏好的研究，勢必也將成為課題。
借用巧克麗麗之前對於拆遷戶買房的偏好市調。
讓那些原本就熱門的新房地段，如徐匯濱江、前灘、世博、金橋…熱上加熱。
因此也可以預見2025的上海樓市，又增多了一份炙手可熱的理由。
加經濟學人小助手為好友，
加入微信群，建立更深度的閱讀連線。
▼ 經濟學人小助手 ▼
